近年來(lái)，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一直備受關(guān)注，而房企間的項(xiàng)目并購(gòu)被視為有效方式之一。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，今年以來(lái)，已有多家銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)資金支持，相關(guān)融資額度接近600億元。此外，全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）日前也開(kāi)始發(fā)債募集資金參與房企紓困。

多家金融機(jī)構(gòu)，參與房企風(fēng)險(xiǎn)處置

今年以來(lái)，已有多家銀行陸續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券等對(duì)房企并購(gòu)提供資金支持。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月20日，已有5家銀行相繼啟動(dòng)支持計(jì)劃，合計(jì)提供融資額度達(dá)580億元。

具體來(lái)看，記者近日獲悉，興業(yè)銀行計(jì)劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

對(duì)此，興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，近期已陸續(xù)接洽多家優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過(guò)并購(gòu)貸款、并購(gòu)票據(jù)、并購(gòu)基金、并購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)等“融資+融智”產(chǎn)品組合，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該期主題金融債券的發(fā)行，將進(jìn)一步充實(shí)銀行資金來(lái)源，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

在此之前，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行均表示擬發(fā)行50億元額度的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

除此之外，1月25日，招商銀行分別與華潤(rùn)置地及華潤(rùn)萬(wàn)象生活簽署合作協(xié)議，分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元并購(gòu)融資額度，專用于華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)。2月14日，招商銀行與大悅城控股簽署100億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度的地產(chǎn)并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作關(guān)系，根據(jù)協(xié)議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購(gòu)融資額度用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。

“銀行通過(guò)發(fā)債獲得的資金來(lái)源是長(zhǎng)期的，也比較穩(wěn)定，用于發(fā)放房地產(chǎn)并購(gòu)貸款，能更好支持房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)。此外，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，銀行發(fā)放并購(gòu)貸款積極性也會(huì)更高。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)行為會(huì)增多。

值得注意的是，除了銀行機(jī)構(gòu)外，AMC機(jī)構(gòu)也開(kāi)始“出手”發(fā)債支持房企并購(gòu)。2月18日，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)人民幣100億元金融債券的申請(qǐng)獲批，募集資金主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，AMC處置房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)，主要有打包出售、引進(jìn)戰(zhàn)投、直接投資盤活、提供增信措施盤活、債轉(zhuǎn)股以及破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算等模式，能夠進(jìn)一步助力整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)活力提升。

銀行將是房企并購(gòu)，重要資金來(lái)源

對(duì)于近期多家銀行以及AMC機(jī)構(gòu)對(duì)房企并購(gòu)項(xiàng)目提供融資支持的情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對(duì)去年年底中央文件的進(jìn)一步落實(shí)。

2021年12月下旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，通過(guò)投資并購(gòu)債券、并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)于兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購(gòu)貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

寶新金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄭磊表示：“房地產(chǎn)野蠻擴(kuò)張時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)在這個(gè)大形勢(shì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，發(fā)生了一些風(fēng)險(xiǎn)暴露事件，有必要通過(guò)重組并購(gòu)和財(cái)政救助等方式加以妥善解決。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定良性發(fā)展階段。”

對(duì)于銀行等機(jī)構(gòu)在房企并購(gòu)項(xiàng)目中起到的作用，中國(guó)銀行研究院研究員王梅婷對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在參與房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的過(guò)程中，銀行的主要優(yōu)勢(shì)是資金面相對(duì)充裕，且通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和房貸等形式已經(jīng)和房地產(chǎn)企業(yè)有深度合作。目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張，很難出現(xiàn)前幾年行業(yè)龍頭進(jìn)行大規(guī)模并購(gòu)的情況。未來(lái)一段時(shí)間，銀行是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的重要資金來(lái)源。

需要正視的是，房企在并購(gòu)重組過(guò)程中仍面臨一些困難。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ秸J(rèn)為，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目并購(gòu)重組是實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)盤活的剛性需要，但由于困境房企往往伴有產(chǎn)業(yè)類問(wèn)題、金融債務(wù)類問(wèn)題、司法類問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目并購(gòu)重組涉及交易意向達(dá)成、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、稅收籌劃、融資方案設(shè)計(jì)等，存在多方博弈，要快速達(dá)成一致存在一定難度。因此需要政府相關(guān)部門加以推動(dòng)和引導(dǎo)，地方政府對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目及問(wèn)題房企并購(gòu)重組給予一定傾斜政策以促成并購(gòu)重組各利益相關(guān)方達(dá)成一致。