物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)是最近幾年的熱門賽道，在過(guò)去一年則涌現(xiàn)了相當(dāng)多的大體量收購(gòu)動(dòng)作，無(wú)論是對(duì)整個(gè)對(duì)于企業(yè)還是對(duì)以及市場(chǎng)上一些大體量項(xiàng)目和資產(chǎn)包而言，機(jī)會(huì)層出不窮，的同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，行業(yè)“內(nèi)卷”程度在不斷加深。

回顧2021年，物流行業(yè)的一二級(jí)市場(chǎng)交易都相當(dāng)活躍，出現(xiàn)大大小小的物流資產(chǎn)包收購(gòu)轉(zhuǎn)讓，甚至有外資把某一線城市資產(chǎn)包“卷”到5%以下的資本化率。

從海外的經(jīng)驗(yàn)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)一直擁有較好的金融屬性，經(jīng)營(yíng)模式清晰確定、現(xiàn)金流穩(wěn)定，是較適宜進(jìn)行資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)類別種類。但在2021年前，國(guó)內(nèi)的物理倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)僅有進(jìn)行CMBS和類REITs等債權(quán)型的產(chǎn)品發(fā)行。

不過(guò)這種現(xiàn)象在2021年有所改變，順豐房托REIT在香港完成募集上市。而在內(nèi)地，中金普洛斯REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)REIT作為內(nèi)地首批公募REITs也在5月31日正式向公眾投資者發(fā)售。

其中公募REITs的退出對(duì)于提升增加物流資產(chǎn)的流動(dòng)性是一個(gè)重大利好，但也有一定的疑慮，就是鎖定期對(duì)于基金投資機(jī)構(gòu)的限制。

另外，觀點(diǎn)指數(shù)注意到，各大物流倉(cāng)儲(chǔ)投資機(jī)構(gòu)都在重新定義自己，希望把自身更多往物流供應(yīng)鏈一體化上傾斜靠，去地產(chǎn)化意向的意思是明確的。

如普洛斯定位自己為全球領(lǐng)先的專注于供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領(lǐng)域新型基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)業(yè)服務(wù)與投資管理公司。

而萬(wàn)緯物流在10月調(diào)整架構(gòu)，在logo中去掉了properties的字樣，表示業(yè)務(wù)也不僅限于物流地產(chǎn)，更延伸到倉(cāng)配一體化服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)，同時(shí)也不斷加碼發(fā)展科技能力也不斷加碼，用智慧園區(qū)與算法能力提升客戶供應(yīng)鏈效能。

就連傳統(tǒng)重資產(chǎn)的寶灣物流，也希望在母公司南山集團(tuán)的整合下，成為提供一體化供應(yīng)鏈物流服務(wù)的企業(yè)。

重新定義企業(yè)定位也側(cè)面體現(xiàn)反映了一個(gè)現(xiàn)實(shí)，就是傳統(tǒng)的物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)在拿一級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)用地時(shí)愈發(fā)困難，在重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)被京東、順豐等產(chǎn)業(yè)方擠出競(jìng)爭(zhēng)序列，改變迫在眉睫。

市場(chǎng)的日新月異對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流提出了更高的要求。調(diào)查顯示，電商銷售所需的物流面積是傳統(tǒng)線下零售的三倍以上。另外，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級(jí)產(chǎn)業(yè)背景下，租戶也更為多元化。對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)機(jī)遇。

在發(fā)展的風(fēng)口之上，中國(guó)物流資產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)外投資者共同關(guān)注的重點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。在強(qiáng)強(qiáng)比拼之中，企業(yè)如何才能突圍而出？

為此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院將通過(guò)長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)進(jìn)行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合各項(xiàng)指標(biāo)研究體系如運(yùn)營(yíng)、管理、品牌、創(chuàng)新表現(xiàn)等，發(fā)布"卓越指數(shù)·2022物流發(fā)展商運(yùn)營(yíng)卓越表現(xiàn)"研究成果，盤點(diǎn)過(guò)去一年在物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域表現(xiàn)卓越的企業(yè)，為物流供應(yīng)鏈的發(fā)展樹立榜樣并提供借鑒經(jīng)驗(yàn)，把脈行業(yè)風(fēng)向與前景。

同時(shí)，3月，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將舉辦2022觀點(diǎn)年度論壇，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流、零售新商業(yè)、物業(yè)服務(wù)乃至城市智慧服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，與各細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)嘉賓一起為行業(yè)貢獻(xiàn)出真知灼見，推動(dòng)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。