2021年2月23日，集中供地政策落地，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新土拍時(shí)代。自此，土地供應(yīng)從以往的“零售”變成集中放量“批發(fā)”，供應(yīng)規(guī)則發(fā)生巨變。
土地供貨邏輯的改變，推動(dòng)房企、城市和市場(chǎng)轉(zhuǎn)向。時(shí)值集中供地落地一周年之際，時(shí)代周報(bào)聯(lián)合騰訊房產(chǎn)推出《集中供地這一年》專題，記錄集中供地下的地產(chǎn)行業(yè)變革。
全國(guó)22城集中供地政策落地即將滿一年，回顧過去三輪集中供地，在市場(chǎng)變化與行業(yè)變革的背景下，土拍市場(chǎng)冰火兩重天，城市分化不斷加劇。
據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2021年集中供地廣義流拍率為19.7%。其中，三個(gè)批次廣義流拍率分別為6.2%、32.8%、18.9%，平均溢價(jià)率分別為14.8%、3.6%、1.8%。
整體溢價(jià)率持續(xù)走低的同時(shí)，城市冷熱不均現(xiàn)象凸顯。以第三輪集中為例，杭州熱度最高，無地塊流拍、平均溢價(jià)率為7%，35宗地中有24宗觸頂搖號(hào)，而長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、鄭州廣義流拍率較二輪進(jìn)一步上升，部分城市出現(xiàn)地塊多次流拍現(xiàn)象。
溢價(jià)率走低，難掩盈利困局。此前，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興回答投資者提問時(shí)表示，公司在杭州集中供地獲取的5塊地，將努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平。
一位資管公司高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)角度看，一二線城市項(xiàng)目盈利薄甚至虧損，但這些城市普遍市場(chǎng)去化非常好，可作為現(xiàn)金流型項(xiàng)目，IRR（內(nèi)部收益率）較高。
部分城市底價(jià)賣地仍流拍
反映土拍熱度最直觀的兩個(gè)指標(biāo)，分別是溢價(jià)率和流拍率。
從首輪土拍為例，熱點(diǎn)城市平均溢價(jià)率超過30%，個(gè)別核心地塊競(jìng)拍超過百次，溢價(jià)率超過100%。
具體而言，廣州為例首輪集中供地共超過60家房企報(bào)名，個(gè)別熱門地塊吸引了二三十家的房企報(bào)名。參與出讓的48宗地塊中，共有4宗達(dá)到封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，黃埔黃陂A-6地塊更在報(bào)價(jià)30秒后即達(dá)封頂價(jià)。
此外，重慶、廈門等一二線城市溢價(jià)率相對(duì)較高，分別為 43.8%、33.4%；天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、長(zhǎng)春等城市首次試水就有地塊流拍，平均溢價(jià)率普遍不高。
縱觀22城三輪集中供地出讓結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好的熱點(diǎn)城市成為開發(fā)商的必爭(zhēng)之地，而房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平淡的城市流拍率較高，多宗地塊無人競(jìng)價(jià)。
據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等較低能級(jí)的城市全年廣義流拍率較高，分別為50%、33.6%，蘇州、深圳、無錫全年廣義流拍率較低，分別為 5%、2.6%、1.7%。
從第二輪集中供地開始，各地便陸續(xù)出現(xiàn)流拍地塊。第二輪集中供地累計(jì)共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有近37宗出現(xiàn)二次流拍。截至2021年12月31日，37宗重新出讓的地塊中有 62%已成交，合肥、成都、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等城市仍有部分地塊再度流拍或撤銷出讓。
樓市溫度決定土拍熱度
城市表現(xiàn)深度分化，則與房企投資布局策略相關(guān)。一位地產(chǎn)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企更加關(guān)注城市層級(jí)高且地價(jià)相對(duì)便宜的城市，比如廣州、重慶、無錫等。
各梯隊(duì)城市新房?jī)r(jià)格的表現(xiàn)，是房企投拓的重要風(fēng)向標(biāo)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市。2021年，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.43%，二線城市價(jià)格累計(jì)上漲2.52%，三四線代表城市價(jià)格累計(jì)上漲2.31%。
因此，北京、廈門、杭州等熱門城市成為主流房企主要布局之地，Top100拿地金額占當(dāng)?shù)乜偝鲎尳鸬谋戎鼐?0%以上，長(zhǎng)春、青島、武漢等地布局力度則相對(duì)較弱，全年拿地金額占比不足30%。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前50企業(yè)拿地金額TOP10城市中，3城均為長(zhǎng)三角城市群核心城市，其中，杭州位列首位，北京、廣州等2個(gè)一線城市也位列前5。
中指院預(yù)期，2022年22城集中供地中房企仍將保持審慎態(tài)度，部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)把握好拿地窗口期，重點(diǎn)關(guān)注一線和人口資源強(qiáng)的二線城市。
房企虧損拿地背后
1月19日，寧波完成第三輪集中供地，22城集中供地落幕。土地盛宴之后，地塊盈利問題被擺上臺(tái)面。
綠城中國(guó)管理層人士在交流會(huì)上指出，沒參與杭州土拍是因?yàn)樗悴贿^來帳，杭州周轉(zhuǎn)快，基本開盤去化率超80%，但是利潤(rùn)率不到3%。多家房企針對(duì)地塊盈利空間的估算，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)于“薄利拿地”甚至“虧損拿地”的廣泛討論。
以杭州為例，據(jù)晨曦觀點(diǎn)研究院估算，杭州首批集中供地成功出讓57宗地塊，成交總金額高達(dá)1178.2億元，平均溢價(jià)率為26.05%。但由于杭州市場(chǎng)限價(jià)因素，本次土拍多數(shù)地塊的利潤(rùn)前景并不樂觀。其中，虧損及零利潤(rùn)地塊占比為64.86%，中低利潤(rùn)項(xiàng)目占比約27.03%，中高利潤(rùn)項(xiàng)目占比約8.11%，高利潤(rùn)項(xiàng)目占比為0。
“不止杭州，土拍市場(chǎng)越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價(jià)，或更為嚴(yán)苛的競(jìng)拍規(guī)則。例如重慶，由于未限地價(jià)，第一批集中供地整體溢價(jià)率約43%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。另有一些城市如北京，即使設(shè)置了地價(jià)上限，但由于轉(zhuǎn)競(jìng)公租房、自持等環(huán)節(jié)，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。”克而瑞指出，高溢價(jià)、高自持項(xiàng)目的盈利顯然并不樂觀。
中信建投則以地貨比（土地成交價(jià)款與預(yù)計(jì)銷售總收入的比值）計(jì)算，認(rèn)為熱點(diǎn)城市項(xiàng)目整體地貨比高，利潤(rùn)率恐難如之前預(yù)期般迎來改善。
報(bào)告顯示，第一輪集中供地中，7城平均地價(jià)/房?jī)r(jià)比分別為：長(zhǎng)春44.3%、廣州51.4%、重慶63.6%、無錫61.5%、沈陽(yáng)38.8%、杭州62.9%、北京61.5%。由此測(cè)算各城項(xiàng)目平均隱含毛利率分別為：長(zhǎng)春26.9%、廣州24.0%、重慶6.7%、無錫17.4%、沈陽(yáng)27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。
“長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、廣州整體地貨比處于合理區(qū)間，項(xiàng)目隱含毛利率尚可。”中信建投指出，但重慶、無錫、杭州地貨比高企、項(xiàng)目毛利率較薄，這些城市新房?jī)r(jià)格存在上漲壓力，未來銷售端限價(jià)難言放開之下，預(yù)計(jì)這些城市去化速度將有提升，但房企利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)壓縮。
上述資管公司高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，“薄利拿地”甚至“虧損拿地”，是大部分區(qū)域性深耕型房企表現(xiàn)出的焦慮與無奈。從企業(yè)發(fā)展角度看，這些房企為維持其規(guī)模增長(zhǎng)或穩(wěn)住其深耕城市市場(chǎng)，以及出于補(bǔ)充現(xiàn)金流等訴求，不得不舍利拿地；從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)角度看，這些城市普遍市場(chǎng)去化非常好，比如杭州，一二手房倒掛嚴(yán)重，基本上開盤即售罄，這也是房企敢于薄利拿地的主要原因。
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