日前，某大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部講話流出，在市場上引發(fā)了關(guān)于“房地產(chǎn)去金融化”的討論。有聲音認(rèn)為，接下來行業(yè)金融支持將大幅降低，這是對“房地產(chǎn)去金融化”的一種誤讀。

必須指出的是，“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經(jīng)營杠桿率降至合理水平，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，避免引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險。

房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)的“過度金融化”問題，具體體現(xiàn)在兩個層面。一是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過度依賴金融杠桿，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局金融領(lǐng)域，投資、持股甚至控股商業(yè)銀行、保險機(jī)構(gòu)、信托公司等，產(chǎn)業(yè)資本過度進(jìn)入金融行業(yè)。

“過度金融化”的成因十分復(fù)雜，不同成因之間又互為因果、螺旋交叉。

首先，房地產(chǎn)的投資屬性曾一度超越居住屬性，引發(fā)投機(jī)行為，形成了房價“只漲不跌”的預(yù)期。受此預(yù)期影響，房企加杠桿擴(kuò)張，購房者擔(dān)心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進(jìn)一步固化了房價上漲預(yù)期，陷入惡性循環(huán)。

其次，金融機(jī)構(gòu)的逐利行為加深了房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。“抽屜協(xié)議”“明股實債”等亂象一度盛行，影子銀行風(fēng)險上升，既增加了監(jiān)管部門的拆解難度，又削弱了調(diào)控政策的落地效果。

再次，部分房企缺乏合理的融資規(guī)劃，難以做到“事前預(yù)判、事中跟蹤、事后復(fù)盤”。個別經(jīng)營人員抱著“賺一筆就跑”的心態(tài)，自己任職期間過度融資、大鋪攤子，甚至從中非法牟利，事后離職，繼任者也不理舊賬。這導(dǎo)致部分房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，其融資行為愈發(fā)偏離自身的經(jīng)營發(fā)展軌道，一旦遭遇現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險極易暴露。

因此，遏制房地產(chǎn)“過度金融化”的核心思路是堅持“房住不炒”定位，回歸房地產(chǎn)的居住屬性。

近年來，監(jiān)管部門重點(diǎn)從供給側(cè)入手，旨在改變房企的外源性增長模式，降低行業(yè)負(fù)債和風(fēng)險。一方面，持續(xù)開展亂象整治行動，嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；另一方面，持續(xù)健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，明確重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，并建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限。

在行業(yè)去杠桿過程中，個別企業(yè)違約風(fēng)險必然會暴露。對此，不能急于政策轉(zhuǎn)彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩(wěn)妥處置已暴露風(fēng)險；同時，保持房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)、投放有序，但在結(jié)構(gòu)上要做到“有保有壓”，精準(zhǔn)有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規(guī)行為。

必須明確的是，我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的總體趨勢不會改變。接下來，一定要堅決貫徹黨中央決策部署，認(rèn)真落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，堅持“房住不炒”定位，全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制。同時，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)金融政策的精準(zhǔn)度，并保持政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。此外，還要探索行業(yè)新的發(fā)展模式，加強(qiáng)對長租房市場、保障性住房建設(shè)的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。