《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，我國的租房群體規(guī)模已經(jīng)超過2億，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?4.7%。
基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，預(yù)計2030年租房人口達2.6億，住房租賃市場規(guī)模將達到10萬億元。值得一提的是，目前一線、新一線城市租賃人口仍在不斷增長，其中北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州這6個城市，租住人口就已經(jīng)超過5000萬人了。
另外根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題。在購房選擇上，受調(diào)用戶中7年內(nèi)不考慮買房的占比超30%。
而對于租房，目前已有75%的租客租房超過3年，其中12%的租客已超過10年。面向未來租房意愿，51%的租客表示可接受5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。
調(diào)查同樣揭露了住房租賃市場的種種亂象：超過93.8%的租客表示，曾經(jīng)都有過“不愉快”的租房經(jīng)歷，包括被中介宣傳欺騙、遭遇黑中介押金被吞、重復(fù)收取中介費、被惡意漲租金、租住的房屋質(zhì)量無保障、房東私自進入租客房間、租期未到被房東轟趕等。
2018年以來，超過43.5%的青年租客表示，被騙簽了“租金貸”。尤其是2020年長租公寓集體暴雷，四大一線城市，有不低于10萬租客“受害”。
房產(chǎn)專家劉博直言，房屋租賃市場，作為房地產(chǎn)不可分割的重要組成部分，同樣也在發(fā)揮著重要作用。
但亂象叢生的房屋租賃市場，不僅損害承租者的合法權(quán)益，也影響著行業(yè)的健康發(fā)展。住有所居是每個人的樸素愿望。
所以，規(guī)范租房市場，不僅是維護個體權(quán)益、夯實市民獲得感的切實之舉，也是保障經(jīng)濟社會秩序和諧穩(wěn)定的必然要求。
說到規(guī)范租房市場，近年來，國家都做了哪些努力呢？首先，2018年首次提出“租購并舉”，將“租”置于“購”之前，代表了國家政策對住房租賃市場更強有力的支持方向。
同年，四大一線城市，更加大了保障性租賃住房的供應(yīng)；其次，2019年國家重要會議明確，“要大力發(fā)展住房租賃市場”，較之前的提法有更重的分量。
從2020年起，各地開始大力推行保障性租賃住房、集體土地建設(shè)租賃住房等；再者，2021年，住建部明確表示，“力爭用3年左右時間實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)”，整治重點其中就包括了住房租賃。主要整治克扣租金、暴力驅(qū)趕租戶、違規(guī)開展租房貸款業(yè)務(wù)、長收短付等租賃亂象。
此外，未來5年，國家初步計劃在40個重點城市新增650萬套（間）保障性租賃住房，預(yù)計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。其中寧波將建設(shè)籌集保障性租賃住房達到21.3萬套（間），其中市六區(qū)建設(shè)籌集12萬套（間）。房源主要面向本市工作地所屬的區(qū)縣（市）內(nèi)符合條件的無房新市民、青年人。
一句話，為了應(yīng)對住房租賃市場需求不斷增長等難題，各地已相繼出臺系列政策措施，進一步加快保障性租賃住房的供給。
當(dāng)然最重要的是，從2020年起，國家就在積極建立一套全面而系統(tǒng)的住房租賃管理規(guī)范，換言之就是住房租賃“新規(guī)”。
這樣做的目的有三個：其一便于相關(guān)部門約束不法行為；其二為全社會提供了“租房提示”，對防患于未然很有幫助；其三引導(dǎo)大家明確中介的職責(zé)與義務(wù)、房客擁有的權(quán)利、傭金押金的標(biāo)準(zhǔn)、租房住房的要求等。
這套全面而系統(tǒng)的住房租賃管理規(guī)范就是，2020年9月7日住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》。
截止到目前，上海、深圳、南京、杭州、廣州等二十多個城市都在緊鑼密鼓地制定完善的地方性法規(guī)條例。在專家看來，租房“新規(guī)”最先落地的城市可能是北京——因為在2021年11月24日，《北京市住房租賃條例（草案）》已經(jīng)提請一審了。
按照經(jīng)驗，地方性行政法規(guī)在征求意見反饋后，實施的間隔時間最長6個月。也就是說，最晚到2022年5月份，北京的租房新規(guī)就會正式開始實施。與此同時，上海、深圳、廣州、南京、杭州等一線、新一線城市，也會緊隨其后。
也就是說，從2022起，在租房“新規(guī)”下，房屋出租將統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦。在業(yè)內(nèi)人士看來，2022起正式實施的租房新規(guī)，較以往有很大差別，租客和房東都需留意。
此外，租房新規(guī)對于整治租房亂象，維護全國2億租客的切身利益等，有重要意義。
從內(nèi)容來看，此次住房租賃條例草案全面回應(yīng)了現(xiàn)實中租房的6大“痛點”：租金不能大漲、押金不能多收、管好“二房東”、限制租金貸額度、“問題房”不能出租、刪除屏蔽網(wǎng)絡(luò)虛假房源等。
需要重點強調(diào)的是，“新規(guī)”規(guī)定四類房子不能再出租。所以房東和租客需要格外留意，2022起有四類房子“不能租”了。
第一、明令禁止4類房子出租
這4類房子分別是：1、不符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求的房子；2、室內(nèi)裝修不符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會危及承租人人身健康的房子；3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住；4、其它依法不得出租的房子，比如設(shè)立居住權(quán)的房子、房屋產(chǎn)權(quán)不明晰的房子、違建房子、危房等。
在專業(yè)人士看來，國家之所以明令禁止這4類房子出租，歸根結(jié)底是因為這4類房子都存在“問題”。
尤其是第1和第2類房子，其實是存在建筑問題和裝修問題，這些都是非常嚴(yán)重的問題，都可能危及租客的生命財產(chǎn)安全，所以不能兒戲。
尤其是裝修不符合標(biāo)準(zhǔn)的房子，比如甲醛超標(biāo)、苯超標(biāo)的房子，近年來更是引發(fā)全社會的廣泛關(guān)注，已經(jīng)上升到了住房安全的非常重要的地位了。
新規(guī)明確，這4類房子禁止出租，說白了是為了維護租客的切身利益，租到這樣的房子，輕則可能損失錢財，居住權(quán)無法保障，重則可能危及自身健康。
所以，作為租客來說，一定要切記不能再租這4類房子了。作為房東同樣需要留意，不能再為了一己之力把這4類“問題房”出租了，否則等待你的只有法律法規(guī)的嚴(yán)懲。
第二、規(guī)范了押金收取方式，并要求押金托管
“新規(guī)”明確規(guī)定：住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，并規(guī)定收取的押金會通過第三方專用賬戶進行托管。
很長一段時間以來，租客在面對中介和房東時，都是比較“弱勢”的一方。而且有時候因為有強烈的租房需求，往往被房東和二房東不公平對待。
比如在收取押金時，有的房東會故意多收取押金，目的是長期鎖定租客。“二房東”為了快速斂財，有時候會對租客提出“押三付三”等無禮的要求。
新規(guī)明確，未來租賃企業(yè)最多只能收取租客的1個月租金，單次收取的租金也不能超過3個月，這在一定程度上減輕了租客的負擔(dān)。
尤其是“押金托管”，更能有效防止“二房東跑路”，切實維護了租客的利益。
在我們看來，該規(guī)定對租客是極其友好的，有效避免了租客在租房過程中押金被吞等利益受損的問題。
第三、房屋續(xù)租、轉(zhuǎn)租等問題
房屋續(xù)租、轉(zhuǎn)租等問題，同樣重要，有時候租客的不正確對待，也會致使房東利益受損，或陷入不必要的糾紛。最值得一提的是，現(xiàn)實中，很多租賃企業(yè)店大欺客，竟然重復(fù)向租客收取傭金，這讓很多租客都有不好的體驗。
新規(guī)對這方面的問題進行明確規(guī)范，有效避免了糾紛的產(chǎn)生，同時也在糾紛矛盾產(chǎn)生時，提供了法律依據(jù)。
續(xù)租問題：1、租賃合同期滿，雙方續(xù)訂或重新簽訂合同的，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得再次收取傭金；2、合同到期后，即便租客不肯搬走，房東也不得暴力驅(qū)趕租客，凡事都要依法進行；3、租客有優(yōu)先繼續(xù)承租、購買房子的權(quán)利；4、房屋所有權(quán)變更，不影響租賃協(xié)議的持續(xù)；
轉(zhuǎn)租問題：1、租客想轉(zhuǎn)租房子，必須滿足兩個條件，一是轉(zhuǎn)租金額不得超過原租金，二是必須經(jīng)過房東同意。租客私自提高租金轉(zhuǎn)租，取得的收入不合法，多出的部分全部歸房東所有。凡未經(jīng)房東允許，私自轉(zhuǎn)租，房東有權(quán)解除租賃合同；
第四、穩(wěn)租金，有妙招
真正關(guān)系到一個城市年輕人能不能留下來奉獻青春的不是商品房價格，而是居住成本與收入比，也就是房租與收入比。換言之，租金才是居民收入的真實反映。
所以合理的租金至關(guān)重要，不僅有利于住房市場的穩(wěn)定，更有利于億萬民眾解決居住問題。
所以“新規(guī)”對于住房租賃市場的“穩(wěn)租金”也設(shè)置了妙招——明確要求，相關(guān)主管部門應(yīng)加強對住房租金的監(jiān)測，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以對市場采取價格干預(yù)措施。
“價格干預(yù)”，顧名思義就是租金大幅上漲時，通過出臺措施“限制租金上漲”等方式，進行干預(yù)。比如出臺“租金指導(dǎo)價”政策等。當(dāng)然，最重要的是，嚴(yán)格查處租賃企業(yè)哄抬租金的行為。
“租金指導(dǎo)價”政策真的能有效實施嗎？
部分專家有不同意見。比如房產(chǎn)專家張大偉就直言，該政策實施起來比較困難，因為房屋租金不同于二手房指導(dǎo)價，二手房需要網(wǎng)簽備案后才能交易。
現(xiàn)實中租房是個人對個人的，根本沒有網(wǎng)簽備案，所以無從“指導(dǎo)”。那是否意味著“穩(wěn)租金”就無計可施了？
當(dāng)然不是，在張大偉看來，構(gòu)建合理的住房租賃租金體系至關(guān)重要，可采取的措施也有很多。其中最徹底最有效的方式就是加大租賃住房供給——租金上漲，說白了是由供求關(guān)系決定的，加大供給，租金價格自然下降。
至于如何加大租賃住房供給，前文已經(jīng)提到了，比如出臺新規(guī)允許集體土地建租賃住房，再比如在新建商品住房項目中配建租賃住房等。
第五、違規(guī)懲罰，絕不姑息
新規(guī)對于租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的要求還是非常嚴(yán)格的，從2022起，發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)提供金融服務(wù)等，輕則罰款，重則可能吊銷營業(yè)執(zhí)照，禁入該行業(yè)。
值得一提的是，新規(guī)明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得開展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營業(yè)務(wù)。
罰款的條款有很多，在此不一一贅述，大家切記一點：出租人為個人的，違規(guī)一般是5000-10000元罰款，出租人是單位的，違規(guī)一般是10000-50000元罰款。
對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的代收租金、非法轉(zhuǎn)租、發(fā)布虛假廣告、誘導(dǎo)租客辦理租房貸等的，根據(jù)情況不同，處罰金從5000元到10萬元不等。此外，構(gòu)成犯罪的還將依法追究其刑事責(zé)任。
一句話，未來對于租房中的違法違規(guī)行為，將嚴(yán)懲不貸，絕不姑息。
總結(jié)：“新規(guī)”直擊惡意漲租、多收傭金、黑中介、群租房、問題房出租、虛假房源等典型租賃亂象，顯示了動真碰硬的決心，更體現(xiàn)了國家整治行業(yè)亂象，維護租客切身利益的決心。
因此，我們有理由相信，未來更多的城市，將會實現(xiàn)讓大家租得安心、住得放心的終極目標(biāo)。
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