2月15日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，平安銀行計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，就在不久前，浦發(fā)銀行公布，計劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券。
房企融資動作也有了新進展。日前，龍湖和旭輝分別取得50億元中期票據(jù)的注冊通知書，這也意味著，民營房企在銀行間市場發(fā)債融資有了確定的利好消息。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，近期民營房企融資環(huán)境得到適度恢復(fù)，按揭貸款的回款節(jié)奏步入正常軌道，頭部優(yōu)質(zhì)房企的開發(fā)貸也有所改善。
近期監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的態(tài)度亦未發(fā)生改變，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理和規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管的政策陸續(xù)出臺，一定程度上可以起到緩解房企資金壓力的作用。
但這并不意味著融資全面寬松，分析人士表示，預(yù)計政策仍將保持“審慎管理”這一主線，房企需要積極縮表出清，重視穩(wěn)定發(fā)展和長期健康發(fā)展。
并購債試水
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，平安銀行于年初向央行報送2022年金融債券發(fā)行額度申請，將在核定額度內(nèi)，計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。
平安銀行方面表示，將按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，推進募集資金投放，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務(wù)風(fēng)險及推動行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
支持房企并購融資，平安銀行并非首例。1月21日，浦發(fā)銀行簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，債券規(guī)模為50億元，期限為3年，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星認(rèn)為，銀行機構(gòu)開展針對優(yōu)質(zhì)房企的并購貸款業(yè)務(wù)以及加大對優(yōu)質(zhì)房企債券融資的支持力度，使收并購類融資成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道，將有助于修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。
房企在并購方面的融資動作也在開年融資中成為一抹亮色。
1月12日，招商蛇口30億元并購票據(jù)已完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權(quán)；同日，建發(fā)地產(chǎn)也公告了其2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行情況，公告稱募資10億元，其中4.6億元將用于并購兩個標(biāo)的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)；1月26日，華潤置地及華潤萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將分別授予前者200億元，后者30億元并購融資額度。
陳星表示，1月份招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)分別發(fā)行并購債，表明關(guān)于推動收并購融資的政策已經(jīng)在央企、地方國企層面落地，并購債的成功發(fā)行可以看出，融資環(huán)境在合理改善，新融資類型的開通將對信用債發(fā)行起到一定支撐作用。
但陳星進一步分析指出，并購融資對“優(yōu)質(zhì)項目”的界定前提限制了房企處置資產(chǎn)的特征，因此持有資質(zhì)良好項目但短期流動性緊張的房企更能從中獲益，那些債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴充其他資金來源。
并購融資會如何影響民營房企，也尚待考察。
一位知名證券公司債承業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道：“房企并購現(xiàn)在的確是鼓勵的一個方向，但并購債融資主體目前還是央企國企，并購項目都一事一議。”據(jù)他所知，目前并購債還沒有民營企業(yè)的窗口，優(yōu)質(zhì)民營房企的身影何時將會出現(xiàn)在并購債融資中，還需要等待。
某上市頭部民營房企管理層則向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，民營房企對并購貸款的興趣并不高，面對市場的不確定性，民營房企會更加謹(jǐn)慎。“倒不是說民營房企沒有并購貸款的機會，我們更多是考慮到自身的安全，需要仔細(xì)計算成本，新并購項目的回款周期值得仔細(xì)考量。”他說。
房企分化
自2021年四季度以來，監(jiān)管層對金融機構(gòu)在執(zhí)行層面的信貸收緊進行了糾偏，房企融資環(huán)境得到合理改善。
一位全國性房企的集團高管告訴記者，房企按揭貸款的回款有明顯改善，“各地要求銀行對個人按揭貸款的發(fā)放不能無理由阻攔，房企在按揭回款方面得到的寬松對待是無差別的，這就緩解了原來房子賣出去也回款緩慢的問題。”
“但是類似于開發(fā)貸這種間接融資和發(fā)行債券這樣的直接融資，就比較考驗房企的資質(zhì)。”上述房企高管表示，在監(jiān)管層表態(tài)支持房企合理資金需求之后，此前綠檔房企也受限的開發(fā)貸已經(jīng)有機會申請下來了，只不過對房企的要求比較高，頭部優(yōu)質(zhì)房企更容易獲批。
前述證券公司債承業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道表達了同樣的觀點，他透露，金融機構(gòu)的融資存量各自負(fù)責(zé)，并沒有新增空間，導(dǎo)致現(xiàn)有額度會更多偏向優(yōu)質(zhì)房企，而部分民營房企已經(jīng)不具備真實市場化直接融資的能力，民營房企的融資表現(xiàn)出現(xiàn)分化。“優(yōu)質(zhì)民營房企的融資情況不能代表民營房企的基本盤。”他說。
機構(gòu)數(shù)據(jù)折射了這種分化。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降，整體房企的開年融資疲軟。
而上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2022年1月TOP30房企合計融資規(guī)模254.6億元，環(huán)比上升51.2%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，企業(yè)融資將會繼續(xù)呈現(xiàn)分化表現(xiàn)，國企、央企及財務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企在融資上更具有優(yōu)勢，“資金將會更多的流向優(yōu)質(zhì)房企，而高杠桿、高負(fù)債房企融資難度仍會很大”。
東興證券也認(rèn)為，融資端的呵護政策將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。
“當(dāng)前仍是經(jīng)營狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機會，房企仍應(yīng)積極推動自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。”克而瑞地產(chǎn)研究分析師房玲強調(diào)說。
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