進(jìn)入2022年，國(guó)企、央企對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的收并購(gòu)動(dòng)作變得頻繁。

2月10日，花樣年控股公告稱(chēng)，此前公司2億元出售的重慶渝北區(qū)新山和悅項(xiàng)目買(mǎi)家為一家由廣州國(guó)資發(fā)展基金實(shí)益擁有的公司，該公司由越秀金控持股8.33%。這是繼去年下半年以來(lái)，花樣年陸續(xù)出售成都、南京、深圳、北京、寧波等城市的持有資產(chǎn)后，再次出售項(xiàng)目用以獲取資金。而此次花樣年將項(xiàng)目股份出售給越秀金控后，將不再擁有該項(xiàng)目公司的權(quán)益。

與廣州國(guó)資接手花樣年項(xiàng)目類(lèi)似，此前深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)、中海、華潤(rùn)置地等國(guó)企、央企都曾出手援助處于險(xiǎn)境或困境的民營(yíng)房企，標(biāo)的物不乏地產(chǎn)項(xiàng)目、物業(yè)公司，甚至公司股權(quán)等等。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括北京、上海、廣州、深圳、安徽、武漢、珠海等地的國(guó)資對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行援助，涉及資金超過(guò)百億元。

國(guó)企、央企頻繁出手，收購(gòu)資金近170億元

2021年12月31日，深圳國(guó)資企業(yè)特區(qū)建發(fā)集團(tuán)斥資19.1億港元認(rèn)購(gòu)華南城新發(fā)行股份，成為華南城主要股東兼單一最大股東，持股比例29.28%。

緊接著，一連串國(guó)、央企援手民營(yíng)房企的消息開(kāi)始傳出：1月5日、20日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)和中南服務(wù)全部股權(quán)，代價(jià)分別是10.6億元、22.6億元；1月21日、30日，上海國(guó)資企業(yè)上海久事和上海地產(chǎn)集團(tuán)以10.6億元、45億元買(mǎi)下世茂集團(tuán)上海黃浦路項(xiàng)目和上海外灘茂悅酒店；1月21日、24日，深圳央企中海收購(gòu)雅居樂(lè)和世茂集團(tuán)的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)，收購(gòu)代價(jià)分別為18.44億元、18.45億元；1月29日，越秀金控收購(gòu)花樣年重慶渝北區(qū)項(xiàng)目股權(quán)，出資2億元。

國(guó)資的頻繁出手源自金融及政策層面的大力支持。2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)要求，鼓勵(lì)銀行做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)；今年1月6日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，已經(jīng)有銀行告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。而進(jìn)入2022年，國(guó)企、央企地產(chǎn)商也陸續(xù)發(fā)行并購(gòu)貸。

此外，今年初，網(wǎng)絡(luò)曾傳出“9家國(guó)企、央企馳援11家出險(xiǎn)房企”的傳聞，盡管有出險(xiǎn)名單上的房企否認(rèn)上述傳言，但近期國(guó)企、央企對(duì)于出險(xiǎn)房企的收并購(gòu)動(dòng)作確實(shí)有所增加。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年以來(lái)，已有包括北京、上海、廣州、深圳、安徽、武漢、珠海等地國(guó)資對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行援助，涉及房企包括恒大、融創(chuàng)、世茂、陽(yáng)光城、雅居樂(lè)、富力、佳兆業(yè)、禹洲、花樣年等等，收購(gòu)資金近170億元。

天風(fēng)證券指出，與非國(guó)有企業(yè)相比，國(guó)有房企有望成為此輪收并購(gòu)的重要買(mǎi)方。但實(shí)操層面，涉國(guó)有資產(chǎn)的相關(guān)交易在決策上更為審慎，在程序上也更為復(fù)雜，與市場(chǎng)化收并購(gòu)的高時(shí)效性要求存在一定背離。

另?yè)?jù)天風(fēng)證券測(cè)算顯示，如果未來(lái)房企杠桿加滿（即凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到100%），綠檔、黃檔房企有息負(fù)債可提升空間分別為18363億元、3884億元。此外，分企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，國(guó)企、民企滿杠桿有息負(fù)債可提升空間分別為7399億元、3739億元。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則向時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，在政策鼓勵(lì)、企業(yè)擴(kuò)張需求等多方面的推動(dòng)下，未來(lái)還將出現(xiàn)一些并購(gòu)類(lèi)的案例。不過(guò)，宋紅衛(wèi)認(rèn)為收并購(gòu)動(dòng)作會(huì)持續(xù)，但不會(huì)大規(guī)模增長(zhǎng)，因?yàn)椴①?gòu)項(xiàng)目中涉及的關(guān)系過(guò)于復(fù)雜，對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)并非最優(yōu)選擇。

民營(yíng)房企千億資產(chǎn)擺上貨架

國(guó)企、央企們忙著出手收購(gòu)，民營(yíng)房企忙著和投資人商討債務(wù)展期的同時(shí)，也在積極清點(diǎn)內(nèi)部資源，將資產(chǎn)擺上貨架。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，其中1月、3月、4月、7月的月度償債規(guī)模均超過(guò)千億元。

進(jìn)入2022年，面對(duì)即將到期的債務(wù)，富力、榮盛、祥生、上坤、大發(fā)等民營(yíng)房企都曾明確展期安排，陽(yáng)光城、世茂、金輪天地控股、恒大等企業(yè)則獲得了為期半年至1年不等的延期還債機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，為盡快出清風(fēng)險(xiǎn)，房企也正將旗下資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有包括佳兆業(yè)和世茂在內(nèi)的房企將資產(chǎn)包擺上貨架，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1500億元。

去年11月，為籌集資金，佳兆業(yè)挑選出18個(gè)位于深圳的項(xiàng)目計(jì)劃出售，總貨值達(dá)到818億元，面積逾144萬(wàn)平方米，但至今仍沒(méi)有消息指出這18個(gè)項(xiàng)目是否有成功出售的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年佳兆業(yè)將有34億美元債到期，此外，2023年有29.3億美元、2024年有25.5億美元到期，債務(wù)壓力較大。

另一個(gè)大舉出售項(xiàng)目資產(chǎn)的民營(yíng)房企是世茂集團(tuán)。此前一份資料顯示，世茂計(jì)劃將全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推介，包括上海世茂廣場(chǎng)、上海世茂皇家艾美酒店、世茂深坑洲際酒店等核心資產(chǎn)，合計(jì)報(bào)價(jià)約741億元。隨后，世茂多個(gè)項(xiàng)目也相繼找到買(mǎi)家，包括上海黃浦路項(xiàng)目地塊、上海外灘茂悅酒店、廣州亞運(yùn)村項(xiàng)目，香港壽臣山項(xiàng)目等等。時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月內(nèi)，世茂已成功出售多個(gè)項(xiàng)目，回籠資金超過(guò)84.52億元。

此外，融創(chuàng)中國(guó)也處置了杭州、上海、武漢、昆明等地的多處資產(chǎn)，回籠資金超過(guò)40億元；雅居樂(lè)、奧園等民營(yíng)房企也都在積極出售旗下項(xiàng)目資產(chǎn)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，國(guó)企、央企積極參與資產(chǎn)出售，一方面是為了讓民營(yíng)房企獲得周轉(zhuǎn)資金，另一方面也是對(duì)市場(chǎng)信心的有效激勵(lì)。

“從當(dāng)前的行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，房企債務(wù)危機(jī)或?qū)⒃?022年全面化解，國(guó)企、央企對(duì)于民營(yíng)房企的幫助才剛開(kāi)始，3月召開(kāi)兩會(huì)后，應(yīng)該還會(huì)有更多利好消息出現(xiàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士如此表示。