文章來源：財聯(lián)社

財聯(lián)社記者從多方獲悉，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺。

據(jù)了解，該管理辦法明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”。由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

知情人士指出，此次新出臺的資金監(jiān)管辦法保證了商品房預(yù)售資金使用的靈活性，在確保項目交付的前提下，提高商品房預(yù)售資金使用靈活性，將成為行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。對于此前部分地方在預(yù)售資金管理執(zhí)行過程中過于嚴(yán)格的做法，亦將有一定的糾偏效果。

明確預(yù)售資金賬戶基本標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)了解，管理辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則，有利于引導(dǎo)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

此前出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》曾對預(yù)售資金監(jiān)管做出原則性規(guī)定，即各地區(qū)自主出臺相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實施細(xì)則”，導(dǎo)致各地預(yù)售資金監(jiān)管的方式差別較大。

但由于全國并無統(tǒng)一的規(guī)定，部分地方預(yù)售資金監(jiān)管存在政策不明確、提取基數(shù)和提取比例過高、提取節(jié)奏不合理等問題。

知情人士透露，管理辦法將改變原有各地對商品房預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任不清的情況，有關(guān)部門也將督促檢查預(yù)售資金監(jiān)管的實施情況。

商品房預(yù)售資金使用的靈活性將獲提升

預(yù)售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。管理辦法在繼續(xù)強調(diào)加強預(yù)售資金賬戶管理的同時，進一步提升了預(yù)售資金使用的靈活性。

據(jù)透露，管理辦法強調(diào)，購房人的定金、首付款、按揭款和他形式的購房款，應(yīng)全部直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管額度內(nèi)資金必須?？顚Ｓ?，使用用途包括建筑材料、設(shè)備款、施工款等相關(guān)支出。

此外，預(yù)售資金監(jiān)管額度由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等進行核定，以確保項目竣工所需。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節(jié)點由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。

管理辦法要求加強各方信息共享，商業(yè)銀行按預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議加強賬戶監(jiān)測，定期和地方住建部門進行對賬等。

據(jù)了解，商品房預(yù)售資金，是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款，但此前各地規(guī)定的監(jiān)管范圍存在一定差異。

此外，部分地區(qū)原有政策規(guī)定存在提取基數(shù)和比例過高的問題。重點監(jiān)管資金的提取基數(shù)包括備案價、工程款、實收款三類，其中以備案價、工程款為基數(shù)的城市占絕大多數(shù)，極少城市以實收款為基數(shù)。

在資金的提取節(jié)奏上，當(dāng)前部分城市重點監(jiān)管資金提取節(jié)奏較慢，部分城市主體結(jié)構(gòu)封頂前可提取的最高重點監(jiān)管資金比例在50%以下，主體結(jié)構(gòu)封頂前重點監(jiān)管資金較難取用。

在保交付、防爛尾壓力下，各地紛紛加強對當(dāng)?shù)仨椖款A(yù)售資金的監(jiān)管。目前監(jiān)管偏緊使得房企對賬面資金的調(diào)度能力變差，進一步加劇了流動性緊張的局面。業(yè)內(nèi)人士指出，允許房企在預(yù)售資金達到監(jiān)管額度后，可自由提取使用超出額度的資金，將有助于提升房企資金的流動性，推動其穩(wěn)健發(fā)展。若能在確保項目交付的前提下，提高商品房預(yù)售資金使用靈活性，將成為行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。申萬宏源(4.86 +0.00%,診股)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，預(yù)售資金使用的合理化、規(guī)范化或仍是后續(xù)政策的主導(dǎo)思路。后續(xù)因企施策、因城施策的政策或是預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)控的大方向。