雖然2022年1月在第一波融資開閘后，部分房企發(fā)布了多項融資計劃，但整體仍呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，融資環(huán)境未出現(xiàn)明顯放松跡象。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年1月房企境內(nèi)外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。與2021年首月?lián)屌苊涝獋胁煌?022年延續(xù)了境外債整體低迷趨勢，維持低溫，房企當(dāng)前發(fā)債仍以境內(nèi)債為主。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，多家房企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱，投資人更為審慎，這是融資總額大幅下降的主要因素。政策仍將保持審慎管理這一主線，因此融資規(guī)模不會出現(xiàn)大幅回升，而收并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。
融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降
據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。
2019-2021年的1月融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%，可以說房企在1月的融資情況對全年來說至關(guān)重要。然而今年1月的融資總額不及上年的三分之一，延續(xù)了上年四季度的疲軟態(tài)勢，未能形成良好開局。
貝殼研究院認(rèn)為，2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)，但執(zhí)行層面發(fā)債規(guī)模尚未得到明顯改善。結(jié)合上年房企風(fēng)險的集中爆發(fā)，資本市場觀望情緒猶在，風(fēng)險出清尚未完全，市場信心未能全面修復(fù)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降53.6%，環(huán)比微降2.8%；海外債融資同比下降88.0%，環(huán)比大幅上升96.4%，主要為近期海外債發(fā)行規(guī)模持續(xù)過低，導(dǎo)致基數(shù)較低所致；信托融資同比下降83.9%，環(huán)比下降60.2%；ABS融資同比下降47.2%，環(huán)比下降9.9%。各渠道同比均出現(xiàn)大幅下降，信托收縮最為顯著。
陳星指出，海外債發(fā)行短期難以走出違約陰霾，且3、4月份又將迎來償債高峰，流動性壓力較大。不過近期多家房企到期債券展期成功，說明投資人對房企的持續(xù)經(jīng)營能力仍有一定信心，海外債融資空間尚存。信托仍為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源，但受當(dāng)前周期影響，投資意向較為謹(jǐn)慎，難以出現(xiàn)大幅變化。
“從歷史來看，1月本是海外債集中發(fā)行的月份，但融資不足百億元，海外債融資能力短期內(nèi)難以恢復(fù)。成功展期的房企要抓緊緩沖期，通過積極處置資產(chǎn)、提高銷售能力等手段回籠資金，盡快走出流動性危機(jī)。”
收并購類融資或?qū)⒊尚纶厔?/strong>
值得注意的是，在1月份低迷的融資背景下，卻出現(xiàn)了多筆并購類融資，這是新的變動信號。
1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票據(jù)（并購）30億元已完成注冊，首期發(fā)行25.8億元。其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權(quán)，為項目公司注入資金，確保項目順利推進(jìn)。該筆票據(jù)為今年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購類票據(jù)。
此前，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，并且會同國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險、促進(jìn)行業(yè)出清。
陳星認(rèn)為，結(jié)合政策導(dǎo)向可以推斷，收并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。對于融資方來說，作為優(yōu)質(zhì)企業(yè)，自身償債壓力并不大，并且融資目的為收并購而非債務(wù)償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。
“對于出讓項目的房企來說，急需項目出售資金償還債務(wù)，但“優(yōu)質(zhì)項目”這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征，因此持有資質(zhì)良好項目但短期流動性緊張的房企更能從中獲益。對于債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴(kuò)充其他資金來源。”
建發(fā)股份1月20日披露2022年度第一期中期票據(jù)(并購)的發(fā)行文件，發(fā)行金額上限為10億元，預(yù)計安排其中4.6億元用于并購2個標(biāo)的項目公司股權(quán)。
1月25日，華潤置地發(fā)布消息稱，其及華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關(guān)系。招行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于并購業(yè)務(wù)。
貝殼研究院認(rèn)為，上述并購貸款是對2021年末政策的積極響應(yīng)，預(yù)計2022年會有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債。2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬億元。房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷售市場下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。
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