作為一名三四線城市的房屋銷售經(jīng)理，大年初七開始，田潔（化名）就馬不停蹄地開始帶客戶看房子了。談及春節(jié)期間的樓市情況，其直言：“不咋樣”。返鄉(xiāng)置業(yè)的情況也并不多見。

根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計(jì)，其跟蹤的47個(gè)城市2022年春節(jié)較2021、2019年春節(jié)新房成交面積分別下降47.9%和7.9%，其中一線城市增長(zhǎng)顯著，較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別增長(zhǎng)75.7%和262%，三線城市顯著承壓，較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別下降62.7%和85.6%。二線城市成交量較2021年春節(jié)下降60%左右。

克而瑞會(huì)議指出，全國(guó)范圍內(nèi)，返鄉(xiāng)置業(yè)未發(fā)生，從重慶到安徽到福建，而且比低迷的預(yù)期還要不及。

三四線城市此前火熱興起的“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”，終究是“退潮”了。

房企打折促銷不再

三四線城市市場(chǎng)變冷，是從開發(fā)商不再熱衷于打折促銷開始的。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，以往春節(jié)還沒到，恒大就會(huì)第一個(gè)跳出來打折促銷，但今年情況特殊。

田潔也表示，今年春節(jié)期間開發(fā)商幾乎沒有任何的促銷活動(dòng)。

根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳僅有50%~60%左右售樓處開放，相較往年的80%有明顯下滑，北京疫情突襲，售樓處開放率也僅有54%。武漢、福州、濟(jì)南等雖然未關(guān)閉售樓處，但也只有2-3人值班，保證最基本的接待能力。長(zhǎng)沙、成都等地春節(jié)期間大部分都直接放假，直到年后才恢復(fù)正常開放。而天津和西安由于疫情影響，整個(gè)1月連帶春節(jié)基本都處于停擺狀態(tài)，線下售樓處開放程度很低。

“人家想想還是在一二線好，就看城鎮(zhèn)化，農(nóng)民變市民有多少潛力好挖了。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1月份29個(gè)重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積1080萬平方米，同環(huán)比降幅分別達(dá)到43%和58%，主要是受到年末基數(shù)較高和新冠疫情各地頻發(fā)等不確定性影響，直接導(dǎo)致成交量下降。比如，一線城市市場(chǎng)反彈，特別是上海，但1月份一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比下降48%。

與供應(yīng)量的減弱相對(duì)應(yīng)的是成交數(shù)據(jù)的不容樂觀。1月份，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1429萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%。除了與供應(yīng)下降有關(guān)，在按揭正常化以后，前期積壓的需求釋放殆盡，后續(xù)需求釋放受到阻礙。

此外，2022年1月，二手房市場(chǎng)整體持續(xù)小幅回落，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交329萬平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規(guī)模減少45%。臨近春節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)顯著縮量帶動(dòng)成交小幅下行。從70城房?jī)r(jià)來看，二手房房?jī)r(jià)跌幅、下跌城市明顯大于新房，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交冷淡，拖累了“先賣后買”的交易。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這主要有三方面的原因。第一、當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)供求兩端均出現(xiàn)了觀望或者“躺平”的狀態(tài)，入市的意愿非常弱。房企促銷方面也減少了營(yíng)銷的投入，購(gòu)房者也認(rèn)為市場(chǎng)還處于下行周期。第二、和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的同期對(duì)比有關(guān)系。去年春節(jié)期間其實(shí)交易很不錯(cuò)，至少2021年是屬于歷史上春節(jié)期間交易較好的階段，如此對(duì)比，當(dāng)前成交數(shù)據(jù)自然更顯得低迷。第三、春節(jié)期間疫情和天氣降溫等影響，也容易影響房企的開盤和促銷，即一些政策的促銷活動(dòng)也會(huì)被冷落。

不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，市場(chǎng)降溫不用過于恐慌。從1月份信貸數(shù)據(jù)看，明顯好于預(yù)期，換句話說，后續(xù)要關(guān)注銀行信貸政策變化所帶來的影響。后續(xù)房企和銀行之間的親密程度會(huì)增加，客觀上會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)交易的活躍。預(yù)計(jì)元宵節(jié)后，新一輪的促銷工作會(huì)加快，客觀上使得2月份交易呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的狀態(tài)。

青年返鄉(xiāng)置業(yè)熱情減淡

三四線成交數(shù)據(jù)低迷的背后，也折射出當(dāng)下年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的減退。

在昆山做房產(chǎn)中介的李強(qiáng)（化名）已經(jīng)很多年沒有在老家待過了。每年春節(jié)“候鳥似”地回家待幾天成了他和家鄉(xiāng)唯一的交集。他坦言，大部分留在老家的人平時(shí)主要都是帶孩子，順便上上班。而整個(gè)春節(jié)期間昆山花橋的房屋銷售行情也不溫不火，“很多都是觀望的，今年看樣子不太行”。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，青州市本地一位靠房地產(chǎn)起家的開發(fā)商，2021年也只敢接一些有政府補(bǔ)助的安置房項(xiàng)目。即便如此，其仍有不少工程款沒有要回來。

當(dāng)下，愿意留在老家買房置業(yè)的小鎮(zhèn)青年已經(jīng)越來越少，買房置業(yè)群體集中在結(jié)婚、孩子入學(xué)以及生活品質(zhì)改善等幾個(gè)方面。比如，山東省濰坊青州市的適齡青年們往往更愿意去地級(jí)市濰坊買房。對(duì)于他們而言，大城市意味著更多的機(jī)會(huì)和更大的發(fā)展空間。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，CRIC監(jiān)測(cè)的無錫春節(jié)期間60個(gè)在售項(xiàng)目中，約1/3的項(xiàng)目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%，而且以價(jià)換量沒效果，蕪湖只有一個(gè)項(xiàng)目超過了10套，阜陽(yáng)僅有三個(gè)項(xiàng)目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的，版納最好的項(xiàng)目，來訪量也是全省內(nèi)最高，春節(jié)期間接近200組，但也只認(rèn)購(gòu)了4套。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，今年以來，返鄉(xiāng)置業(yè)并未出現(xiàn)。一是，三四線城市房?jī)r(jià)在明顯下跌。根據(jù)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，去年12月份仍有50個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，基本都是三四線城市。從趨勢(shì)來看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)跌幅在收窄，而內(nèi)地三四線城市房?jī)r(jià)跌幅仍在擴(kuò)大，導(dǎo)致購(gòu)房熱情不高。

二是，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，是在2016~2018年去庫(kù)存和棚改期間，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，棚改貨幣化安置也提高了購(gòu)買力，加上去庫(kù)存和棚改導(dǎo)致新房庫(kù)存低，返鄉(xiāng)置業(yè)潮比較熱。當(dāng)下，內(nèi)地三四線城市庫(kù)存高壓，開發(fā)商在這些區(qū)域大面積降價(jià)促銷，導(dǎo)致買房熱情并不高。

三是，近年來城鎮(zhèn)居民收入下降，一方面是疫情影響，導(dǎo)致生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)就業(yè)人員收入下降，這部分人群是返鄉(xiāng)置業(yè)的重點(diǎn)人群；另一方面，很多人群對(duì)未來收入預(yù)期并不樂觀，對(duì)買房的謹(jǐn)慎度上升。

房?jī)r(jià)下跌成最大阻礙

三四線房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定性，更是阻礙青年群體返鄉(xiāng)置業(yè)的重要原因。

田潔向觀察者網(wǎng)坦言，綜合來看，近幾年青州市的房?jī)r(jià)基本上跟之前沒有什么變化。新房具體要分樓層分位置，二手房主要看房主是否著急用錢。

2020年8月，張濤（化名）和妻子成功購(gòu)買了人生中的第一套房子。由于項(xiàng)目賣得慢，當(dāng)年10月底，房子就成功交付了。

為了這套房子，張濤做足了功課，前前后后跑了很多樓盤，最終選擇了一家全國(guó)大型品牌開發(fā)商的房子。項(xiàng)目帶車位帶裝修，價(jià)格是8300元/平方米。

不過，伴隨著交房的欣喜一同發(fā)生的，還有無數(shù)的小煩惱，用張濤的話說，“大問題沒有，小問題不斷”。首當(dāng)其沖地就是價(jià)格問題。根據(jù)張濤介紹，房子買完之后該品牌開發(fā)商就出現(xiàn)了全國(guó)性降價(jià)的現(xiàn)象。其中，二期價(jià)格降到了6000~7000元/平方米，但是裝修比一期差點(diǎn)。剩下三棟不帶車位帶裝修的（據(jù)說車位基本上白送），便宜的5500元/平方米，最貴的也就6000元/平方米。張濤無奈地表示：“都成白菜價(jià)了”。

另一個(gè)讓張濤頗為頭疼的是不令人滿意的售后服務(wù)。其中，比較有代表性的要數(shù)集中供暖問題。由于小區(qū)入住戶數(shù)不夠，開發(fā)商一開始拒絕當(dāng)年集中供暖。在經(jīng)歷了打12345、給省長(zhǎng)信箱寫信、向青州市信訪局、住建局反饋等之后，開發(fā)商才終于答應(yīng)供暖。這過程讓人精疲力盡。

張濤的經(jīng)歷只是無數(shù)選擇返鄉(xiāng)置業(yè)的小鎮(zhèn)青年的一個(gè)典型代表。漲幅緩慢甚至呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的房?jī)r(jià)變化刺痛了年輕人的神經(jīng)，地方上素質(zhì)不高的物業(yè)服務(wù)人員也讓他們周旋在維權(quán)當(dāng)中疲于應(yīng)付。因此，更好的城市和更規(guī)范的管理成為吸引人員流動(dòng)的遠(yuǎn)方。

好消息是，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期正在進(jìn)一步明確，資金端、政策端等均將發(fā)力。各地也在全面落實(shí)因城施策，如調(diào)整公積金貸款政策，降低房貸利率等，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。但對(duì)于大多數(shù)城市尤其是三四線城市而言，市場(chǎng)調(diào)整的周期或仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。