2022年首月，深圳樓市或受春節(jié)影響，新房網(wǎng)簽量和二手房過戶量均出現(xiàn)下滑，機(jī)構(gòu)監(jiān)控統(tǒng)計的帶看及房源量也出現(xiàn)不同程度的下跌。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳一手住宅網(wǎng)簽量成交3572套，環(huán)比下跌3%；二手住宅過戶1557套，是近半年最低點(diǎn)，同時也跌至十年來新低。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于春節(jié)假期集中在2月，預(yù)計2月份的深圳二手房過戶量還會出現(xiàn)下滑；此外，2月8日是深圳二手房指導(dǎo)價制度出臺一周年，這一政策是否會進(jìn)行調(diào)整，將直接影響著未來深圳樓市的走勢。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，深圳新房網(wǎng)簽量和二手房過戶量均出現(xiàn)下滑。
一手住宅市場：
1月網(wǎng)簽量降至3572套，“網(wǎng)紅盤”熱度不再
今年1月份，深圳新房供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度下跌。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新增預(yù)售面積僅10.6萬平方米，環(huán)比大跌近九成。在供應(yīng)量減少的影響下，截至1月底，深圳一手住宅去化周期也縮短為5.8個月，是近5個月的新低。
在此背景下，成交量方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳一手住宅網(wǎng)簽3572套，環(huán)比微跌3%，同比大跌57%，是近半年里倒數(shù)第二低值。對此，樂有家研究中心分析指出，1月中下旬深圳已經(jīng)進(jìn)入春節(jié)氛圍，作為“移民城市”，不少深圳人陸續(xù)返鄉(xiāng)過年，這也直接影響了深圳樓市1-2月的成交，進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季。
分區(qū)域來看，深圳各區(qū)域1月份一手住宅網(wǎng)簽量表現(xiàn)不一，漲跌數(shù)量勢均力敵。其中，羅湖逆勢上漲，網(wǎng)簽871套，環(huán)比大漲722%，也是深圳全市網(wǎng)簽量第一的區(qū)域；位居第二、第三的寶安、龍崗分別網(wǎng)簽633套和466套，前者環(huán)比上漲5%、后者環(huán)比下跌15%；跌幅最大的區(qū)域是坪山，網(wǎng)簽235套，環(huán)比下跌58%。
價格方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計顯示，1月深圳新建商品住宅價格環(huán)比小幅上漲0.04%，漲幅較上月收窄0.01個百分點(diǎn)，同比上漲0.04%。不過，中指研究院分析指出，總體而言，當(dāng)前市場觀望情緒依然濃厚。
值得一提的是，深圳多個早先開盤售罄的“網(wǎng)紅盤”，開年以來在售產(chǎn)品的銷售也難逃遇冷，“網(wǎng)紅”效應(yīng)不再。1月13日，一則關(guān)于“華潤城潤璽二期啟動全民營銷”的圖片被多方媒體證實屬實。據(jù)悉，該項目針對部分120平方米住宅啟動全民營銷，全民經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶成功認(rèn)購、簽約并網(wǎng)簽備案的，享有5000元/套稅前獎勵；即便如此，市場依然反響平平。
深圳昔日“網(wǎng)紅盤”形勢逆轉(zhuǎn)，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這一現(xiàn)象是導(dǎo)致外界認(rèn)為深圳樓市還會繼續(xù)下滑的一大重要因素，由此進(jìn)一步導(dǎo)致市場購買力出現(xiàn)觀望情緒。
二手住宅市場：
1月過戶量同比下跌近八成，成交均價止跌
深圳二手住宅方面，其成交量在去年11月短暫回升后持續(xù)呈下跌態(tài)勢。同樣受春節(jié)影響，1月深圳二手住宅過戶量出現(xiàn)了近半年里的最低谷，又重回2000套以下。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳二手住宅過戶1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%。樂有家門店數(shù)據(jù)也顯示，1月無論是新增房源量還是客戶帶看量，都出現(xiàn)了環(huán)比下滑，跌幅二至三成不等，春節(jié)前后業(yè)主與客戶對樓市的熱情都不太高。
分區(qū)域來看，各區(qū)二手住宅過戶量環(huán)比一片下跌。其中，龍崗過戶量居首，為403套，環(huán)比下跌26%；排名第二、第三的寶安、福田過戶量分別為314套和305套，分別環(huán)比下跌17%和28%。
值得一提的是，從去年至今各月度走勢來看，深圳今年1月份二手房過戶量已經(jīng)低于2021年10月的1605套年度低點(diǎn)，再次刷新近十年的歷史新低。總體來看，2021年2月，深圳推行“二手房指導(dǎo)價”政策，雖然3月、4月深圳二手住宅過戶量依然維持在4000套以上，但市場實際成交已經(jīng)快速下滑；10月，深圳二手住宅過戶量僅有1605套，為2012年3月以來的新低。深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，2021年全年，深圳二手住宅成交套數(shù)同比下滑57.3%至40699套，跌至十年來新低。
而從二手房價格來看，則與成交量下滑呈現(xiàn)不同態(tài)勢。樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，1月深圳二手住宅成交均價環(huán)比上漲1.39%，同比則下跌3.87%；在二手住宅掛牌價方面，1月深圳超過6成的片區(qū)二手住宅掛牌均價環(huán)比下滑，但全市整體均價呈現(xiàn)微漲，漲幅僅為0.32%。
值得一提的是，據(jù)國家統(tǒng)計局信息，去年12月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，深圳二手房價跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌了8個月。
“二手房價格下跌，會導(dǎo)致購房者換房需求較難實現(xiàn)。1月的止跌，對市場來說無疑會是一個積極信號。”李宇嘉如是說。
展望：
業(yè)內(nèi)預(yù)計2月二手房過戶量或繼續(xù)下滑
問題在于，去年12月，深圳二手房過戶量已回升至2000套之上，為何還會再次下跌至2000套以下？
對此，李宇嘉分析稱，主要原因有幾大方面，除了深圳整體新增供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降外，從2021年12月底到2022年1月，新冠肺炎疫情導(dǎo)致售樓處開放及人們出行購房均受到一定的阻礙。不過，從積極因素來看，近期政策、資金、地方政府紓困行業(yè)出臺的相關(guān)政策已開始落地，再加上國家層面明確發(fā)聲“慎重出臺緊縮性政策”，這都給外界傳達(dá)了市場或出現(xiàn)觸底反彈的信號；此外，按揭貸款正?；瘜鞘械募偫?，在去年10月至12月份期間，已使一部分購房需求得以釋放，新增的需求目前還未釋放出來。
還值得一提的是，1月7日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市發(fā)展和改革委員會印發(fā)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，其中提出，“十四五”期間計劃建設(shè)籌集住房89萬套（間），其中，保障性租賃住房40萬套（間），占住房建設(shè)籌集總量的45%。“保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模史無前例，市場認(rèn)為會分流一部分需求，也會對市場的預(yù)期產(chǎn)生很大的影響。”李宇嘉分析稱。
在多重因素影響下，接下來2月份樓市將走向何方？樂有家分析指出，由于春節(jié)假期集中在2月，預(yù)計2月深圳二手房過戶量還會出現(xiàn)下滑；而值得關(guān)注的是，“二手房指導(dǎo)價”出臺一周年的2月8日已經(jīng)到來，深圳二手房指導(dǎo)價會否調(diào)整，會怎么調(diào)整，將直接影響著未來深圳樓市的走勢。
李宇嘉也表示，預(yù)計深圳二手房市場依舊處于低位，過戶量在2000套左右，甚至2000套以下徘徊。原因在于，市場預(yù)期比較冷，前期積壓需求已有所釋放，要等到3月份“兩會”之后，才能明確下一步市場走勢。
在中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁看來，去年11月、12月，在全國多地房地產(chǎn)政策有所松動的情況下，深圳沒有任何松動，繼續(xù)保持原有政策調(diào)控的格局。到了今年1月份，因為春節(jié)前人心浮動，加上疫情影響，幾個因素湊在一起，導(dǎo)致1月深圳樓市出現(xiàn)一個較低迷的態(tài)勢。
“年后是否會有一些改變，現(xiàn)在很難講。從目前格局來看，會不會出現(xiàn)一些適應(yīng)全國形勢的改變，現(xiàn)在還是個未知數(shù)。”宋丁稱。
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