商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在不同城市差異十分明顯，須根據(jù)一地人口數(shù)量和消費(fèi)能力因城施策。一旦脫離實(shí)際盲目上馬，供給過(guò)剩，也會(huì)造成大量空置以及資源浪費(fèi)。

理發(fā)師陳志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO開(kāi)理發(fā)店已經(jīng)七八年了。身處三里屯這個(gè)著名的潮流之地，他不僅是時(shí)尚潮流的追隨者和創(chuàng)造者，也親歷了這個(gè)大型商業(yè)綜合體租金的起落。他周?chē)牡赇佉孕∶娣e為主，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)繁多，除了理發(fā)店，還有美甲店、修眉店、寵物店、服裝店、奶茶店、小型超市等。理發(fā)店周邊的租客已經(jīng)換過(guò)很多，時(shí)常有空置店鋪。對(duì)陳志南來(lái)說(shuō)，房租是最主要的支出，再加上人工、水電等費(fèi)用，成本不低。

在電商沖擊下，一邊是租金帶來(lái)的高成本，再加上疫情影響，不難想象實(shí)體店鋪經(jīng)營(yíng)者們的壓力。位于北京宣武門(mén)的一家百貨商場(chǎng)幾年前曾繁盛一時(shí)，名牌店鋪和專(zhuān)柜林立，如今已經(jīng)冷冷清清。

仍有不少實(shí)體商業(yè)人氣很旺。特別是到了節(jié)假日，地下停車(chē)竟然一位難求。盡管外賣(mài)讓在家吃飯?jiān)絹?lái)越便利，每到飯點(diǎn)，在餐廳外面等位的食客仍然排隊(duì)?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的當(dāng)然不完全是沖擊，還有各種自主操作的便利和趣味。有了互聯(lián)網(wǎng)，人們能在家中享受各種便捷，但實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的體驗(yàn)不可或缺，這成就了大型商業(yè)綜合體的繁榮。

租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度，從數(shù)據(jù)上看，購(gòu)物中心的表現(xiàn)好過(guò)商業(yè)街。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年下半年，我國(guó)主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)下跌，且跌幅較上半年有所擴(kuò)大；重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)回升，漲幅與上半年基本持平。

一二線城市眾多購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)和奢侈品商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，都彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿ΑＳ嘘P(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)個(gè)人奢侈品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)36%增長(zhǎng)，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶武漢以及12月在杭州舉行開(kāi)工儀式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)將蘊(yùn)含巨大發(fā)展空間。2021年，商務(wù)部提出，用5年至10年時(shí)間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競(jìng)爭(zhēng)力、美譽(yù)度的國(guó)際消費(fèi)中心城市。

對(duì)于很多大城市而言，新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有限的背景下，以存量化改造為主要內(nèi)容的城市更新也將助商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一臂之力。北京市提出鼓勵(lì)傳統(tǒng)商圈圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化、空間品質(zhì)提升、營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新、區(qū)域品牌塑造、管理服務(wù)精細(xì)、開(kāi)放水平提高等進(jìn)行全方位改造升級(jí)，到2025年，完成22個(gè)商圈改造升級(jí)。

如果大型城市商業(yè)綜合體更體現(xiàn)大而全，深入社區(qū)的小便利店則可以做到小而美。不難發(fā)現(xiàn)，有不少知名連鎖品牌開(kāi)始加快社區(qū)便利店的布局。未來(lái)，在社區(qū)生活便利化程度日益提升的大趨勢(shì)下，不僅是便利店，洗衣、養(yǎng)老、托幼等商戶對(duì)于小區(qū)周邊店鋪的租賃需求也可能隨之增多。

值得注意的是，同商品住房市場(chǎng)的發(fā)展一樣，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在不同城市差異也十分明顯，須根據(jù)一地人口數(shù)量和消費(fèi)能力因城施策。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展固然會(huì)對(duì)城市綜合發(fā)展特別是在帶動(dòng)消費(fèi)中發(fā)揮重要作用，而一旦脫離實(shí)際盲目上馬，供給過(guò)剩，也會(huì)造成大量空置以及資源浪費(fèi)。

對(duì)于大型商業(yè)綜合體而言，消費(fèi)需求的多樣化和商業(yè)供給端的同質(zhì)化，給商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)了較大的壓力，大型商業(yè)綜合體應(yīng)將消費(fèi)需求掌握得更加透徹，尋求差異化發(fā)展路徑。關(guān)于臨街小商鋪和門(mén)面房，常常有人發(fā)問(wèn)，某一座城市的商鋪還能買(mǎi)嗎？商鋪有強(qiáng)烈的投資屬性，不要說(shuō)在同一座城市，就是同一條街或同一個(gè)商圈，不同位置、不同朝向的商鋪，在租金、人氣等方面的表現(xiàn)都有可能完全不同。如今大家常說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。對(duì)于仍然希望通過(guò)買(mǎi)商鋪實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的投資者而言，恐怕不少人還是會(huì)送上那句老話——投資有風(fēng)險(xiǎn)，入手須謹(jǐn)慎。