隨著美聯(lián)儲(chǔ)的“大放水”，量化寬松之下不僅包括美國在內(nèi)的多國房?jī)r(jià)迎來飆漲，且這一勢(shì)頭減緩趨勢(shì)尚不明顯。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年度，美國房屋銷售價(jià)格的中位數(shù)為34.69萬美元，較2020年的水平上漲16.9個(gè)百分點(diǎn)。這也是自1999年以來，該項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。
盡管建筑商正在加緊造房，但一段時(shí)間內(nèi)房屋仍將稀缺。即便美聯(lián)儲(chǔ)收緊政策，美國房貸利率仍然處于歷史較低水平。不過，這也意味著未來房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能將有所放緩，但不會(huì)停止。
交易量有所放緩
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年度，美國房屋銷售價(jià)格的中位數(shù)為34.69萬美元，較2020年的水平上漲16.9個(gè)百分點(diǎn)。這也是自1999年以來，該項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。
房屋銷售價(jià)格中位數(shù)的同比上漲17%也意味著，美國平均每一位戶主在2021年能夠通過自有房產(chǎn)獲得近50200美元的財(cái)富。
不過，出于對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)的加息預(yù)期，美國十年期國債收益率的上漲帶動(dòng)抵押貸款利率一同向上，美國房地產(chǎn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭也在去年四季度之后似乎出現(xiàn)了些許放緩。
根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)，美國12月成屋銷售成交量下降了近4.6個(gè)百分點(diǎn)，在經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后為618萬套，銷量同比下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，抵押貸款也連續(xù)攀升。房地美近期也發(fā)表聲明稱，30年期抵押貸款平均利率在此前連續(xù)上漲4周至3.56%后，也呈現(xiàn)小幅回落，不過仍然處于近兩年以來的最高水平。NAR的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，待售房屋銷售在2021年底逐漸淡出，是由于住房供應(yīng)的減少給消費(fèi)者提供了很少的選擇。
盡管去年12月交易量有所放緩，但從銷售和價(jià)格上漲的角度來看，去年對(duì)住房來說是一個(gè)整體上很好的時(shí)期。“隨著抵押貸款利率繼續(xù)小幅上升，市場(chǎng)銷售可能會(huì)出現(xiàn)小幅下降。”上述分析人士補(bǔ)充道。
仍為“賣方市場(chǎng)”
“更具可測(cè)量性的需求和不斷上升的供應(yīng)相結(jié)合，將使房?jī)r(jià)與工資增長(zhǎng)更為一致。”NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun預(yù)測(cè)，美國住房庫存將繼續(xù)改善，并有助于2022年住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)放緩，“新屋開工將增至165萬套，房?jī)r(jià)將上漲約5.1%”。
實(shí)際上，自疫情發(fā)生以來，伴隨著美國的量化寬松貨幣政策，全美房?jī)r(jià)整體上大幅攀升，一些地區(qū)也屢屢創(chuàng)新高。
為提振本國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，美國政府推出一系列紓困政策。其中，在失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等補(bǔ)貼的發(fā)放下，美國居民個(gè)人收入有所提高，也相對(duì)提高了本國居民購房等支出意愿。
強(qiáng)勁需求下，待售房屋的供應(yīng)難以被平衡。“低利率和遠(yuǎn)程辦公的增加刺激了新的購房需求，房?jī)r(jià)也逐步攀升。”有研究報(bào)告指出，隨著疫情的發(fā)酵，不少潛在賣家取消或者延遲了原本的搬遷計(jì)劃，市面上的待售房屋庫存進(jìn)而有所下降。
疫情未曾消退，美國許多上班族仍保持在家辦公的狀態(tài)。由疫情產(chǎn)生的換房需求也會(huì)繼續(xù)刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，如受疫情影響而延后購房的群體，需要為在家辦公和遠(yuǎn)程上課提供更大空間的家庭，以及想要減少接觸病毒可能性的住戶等。
美國加利福尼亞州Norada房地產(chǎn)投資公司也在早前的一份報(bào)告中指出，市場(chǎng)上待售房屋數(shù)量已減少了30%，而房屋需求量是過去的兩倍，美國整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求的景象。“新房屋的建造受疫情影響顯著降低，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)中待售房屋數(shù)量大幅降低。”
盡管建筑商正在加緊造房，但一段時(shí)間內(nèi)房屋仍將稀缺。即便美聯(lián)儲(chǔ)收緊政策，美國房貸利率仍然處于歷史較低水平。不過，這也意味著未來房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能將有所放緩，但不會(huì)停止。“由于抵押貸款利率上升，在春季購房季之前，購房需求略有下降。”房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater指出，供應(yīng)仍接近歷史上最緊張的程度，這將令房?jī)r(jià)居高不下。
美國房地產(chǎn)平臺(tái)Zillow日前發(fā)布的2022年住房展望也顯示，預(yù)計(jì)2022年美國房?jī)r(jià)將上漲約11%，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是“賣方市場(chǎng)”。
多國集體飆漲
疫情之下，全球多國房?jī)r(jià)在貨幣政策、財(cái)政刺激等因素的影響下，普遍呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。有外媒報(bào)道稱，截至去年，全球房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)創(chuàng)下了自2008年金融危機(jī)之前的最高水平。受新冠肺炎疫情和奧密克戎變異株的影響，全球房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)將持續(xù)到2022年。
去年伊始，就有多份報(bào)告指出，基于低利率和貨幣寬松的環(huán)境，多國樓市陷入火熱境況。例如，歐洲、美國、加拿大，以及亞太部分國家和地區(qū)，房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)飆升勢(shì)頭。
全球房地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）在早前發(fā)布的全球房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告中指出，截至去年春季，全球平均房?jī)r(jià)上漲7.3%，為2006年第四季度以來最大漲幅。整體上，土耳其房?jī)r(jià)漲幅位居榜首，上漲32個(gè)百分點(diǎn)；新西蘭緊隨其后，房?jī)r(jià)上漲22.1個(gè)百分點(diǎn)；美國房?jī)r(jià)漲幅位居第五，上漲13.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2005年12月以來的最大漲幅。
亞太方面，新加坡房?jī)r(jià)在去年一季度時(shí)就表現(xiàn)得上漲最快，漲幅為6.1%；韓國位列其后，漲幅達(dá)5.8%；緊接著是日本，漲幅為5.7%。
萊坊國際（Knight Frank）分析指出，由于決策者希望通過提高稅收來填補(bǔ)因新冠疫情而加劇的赤字稅收，以及監(jiān)管環(huán)境或?qū)l(fā)生的根本性變化。“從拜登總統(tǒng)的稅收提議，到整個(gè)拉丁美洲新的財(cái)富稅，再到新西蘭投資者新的資本利得稅，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨著挑戰(zhàn)”。
（原題為《全球樓市飆漲？美房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)20年紀(jì)錄，歐洲等地也大漲，今年漲勢(shì)仍將持續(xù)？》）
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