國家統(tǒng)計局1月15日發(fā)布2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，至此，我省南京、無錫、徐州、揚州4個城市2021年度房價曲線被完整繪出，從中可以看出，去年樓市經(jīng)歷了上半年持續(xù)上漲、第三季度迅速降溫、第四季度房價下行的過程。展望2022年樓市，成交量逐漸回升、價格趨于穩(wěn)定，成為專家和許多購房者的共識。

樓市前熱后冷

今年28歲的小葉2019年底決定在南京買房。她選中南京江北新區(qū)核心區(qū)，3萬出頭的均價、五成首付，她的資金預(yù)算剛好能買一個90平方米左右的小三房。當(dāng)時，這一區(qū)域的樓盤十分搶手，搖號中簽率在10%以下。去年年初，小葉參加過兩次搖號，盡管持有無房購房證明有更高的中簽機(jī)會，但她沒有成為“幸運兒”。去年5月初，就在她等待下一個目標(biāo)樓盤開盤時，銷售員發(fā)來信息——首付提至八成。

是降低條件買其他板塊，還是繼續(xù)等待？之后的兩個月，小葉看了不少低首付樓盤，最終還是因為到單位通勤不便而沒有下手。7月因疫情原因，小葉暫停看房。10月，當(dāng)小葉再度關(guān)注樓市時，發(fā)現(xiàn)“風(fēng)向變了”。熱門樓盤被政府列入集中開盤項目，中簽率大大提高，甚至有樓盤出現(xiàn)“基本售罄”的情況。11月，又有新消息傳來，原本八成首付的要求降至五成。“購房機(jī)會又來了。”如今，小葉購房的心態(tài)從容許多：“我決定等遇到理想樓盤且貸款利率合適時再出手。”

小葉的購房經(jīng)歷不是個例。中指研究院問卷調(diào)查顯示，僅三成受訪者在去年成功購房，多以換房改善、首套房需求為主。

據(jù)統(tǒng)計，去年南京樓市共開盤696次，推出123704套房源，有199次售罄，占總開盤次數(shù)的28.59%。新房市場4月成交14235套為全年最高，8月成交4753套為全年最低，12月僅成交7802套。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年12月下旬，南京新房庫存量達(dá)7.5萬套，創(chuàng)10年來歷史新高。同時，南京去年全年新房成交總量突破10.7萬套，創(chuàng)下5年歷史新高。

無錫樓市也呈現(xiàn)同樣的特點。無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵表示，“去年，調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市先熱后冷。在‘房住不炒’和‘三穩(wěn)’的大背景下，無錫先后三批次集中供地，提高土地出讓門檻，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，出臺住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引。同時，銀行融資收緊，按揭貸款利率提高，放款慢。在政策嚴(yán)控下，樓市行情在六七月開始下滑。”

調(diào)控疊加顯效

“去年上半年出現(xiàn)樓市升溫，是疫情后政府為提振市場出臺各項扶持政策后的延續(xù)效應(yīng)，也是2020年壓抑的購房需求被釋放的結(jié)果。”南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說，“隨著調(diào)控政策接連出臺，加上金融行業(yè)對開發(fā)貸、購房貸的雙向收緊，一系列調(diào)控持續(xù)發(fā)揮作用，導(dǎo)致下半年市場突然降溫。”

去年，通過“兩集中”土地出讓新政，南京、蘇州、無錫“勒住狂奔的地價”，實現(xiàn)“穩(wěn)地價”目標(biāo)。據(jù)沈洵介紹，無錫三批“兩集中”供地，第一批情況較好，第二批1塊地流拍，第三批大部分地塊以底價成交。下半年，由于政策嚴(yán)控，銷售難、融資難、回款難，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)投資信心不足的情況。

金融政策的收緊，被認(rèn)為是對去年房地產(chǎn)市場帶來最大沖擊的因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過量化指標(biāo)的方式設(shè)置貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調(diào)整為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，這被稱為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。

貸款利率的提高改變了一部分購房者的意愿。南京“我愛我家”房產(chǎn)中介程明飛告訴記者，去年6月以后，二手房貸款利率提至6%以上，一部分有購買二手房意愿的客戶選擇繼續(xù)觀望。沈洵說，由于二手房市場成交低迷，無錫有的企業(yè)甚至通過關(guān)閉門店、裁員、管理人員降薪等方式進(jìn)行“自救”。

市場對學(xué)區(qū)房預(yù)期的降低直接影響二手房市場。去年4月30日召開的中央政治局會議指出，要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。5月17日，南京市住房保障和房產(chǎn)局會同教育局、市場監(jiān)管局等對該市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展專項檢查，重點查看是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學(xué)區(qū)房名義炒作房價等問題。

之后，南京學(xué)區(qū)房迅速降溫。南京市建鄴區(qū)一個“雙學(xué)區(qū)”片區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者，2020年該片區(qū)每個小區(qū)每個月至少成交三四套，去年6月以來多個小區(qū)至今仍是零成交。

吳翔華認(rèn)為，去年房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控，發(fā)生疊加效應(yīng)。教培、互聯(lián)網(wǎng)、游戲等行業(yè)的不景氣，也降低購房需求和購房意愿。

業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點工作的探索和推進(jìn)，也對投資投機(jī)性炒房產(chǎn)生抑制作用。

企穩(wěn)跡象初現(xiàn)

去年12月，全國15城新房價格環(huán)比上漲，相比11月的9城再加6城，其中南京漲幅排名并列全國第五。此外，南京二手房價格環(huán)比降幅收窄0.2個百分點。這被視為南京房市“率先回暖”的信號。

對2022年的樓市，企穩(wěn)回升成為專家和購房者的普遍預(yù)期。中指研究院發(fā)放的問卷調(diào)查顯示，受訪置業(yè)者認(rèn)為，今年樓市運行偏弱，市場存在緩慢回升機(jī)會，超七成受訪者計劃在今年進(jìn)行置業(yè)，整體購房意愿較為強(qiáng)烈。

去年年底，在政策、金融等利好條件加持下，無錫樓市從低迷逐步回穩(wěn)，二手房貸款全面恢復(fù)，放貸時間也在縮短。房地產(chǎn)企業(yè)采取優(yōu)惠售樓措施，售樓處來訪量增多，新房成交量有所增加。無錫市政府今年1月9日專門召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，聚焦土地出讓、信貸融資、高品質(zhì)住宅建設(shè)、營商環(huán)境等方面加緊研究完善相關(guān)政策，給予企業(yè)更精準(zhǔn)的扶持、更有力的幫助。

“2022年不會有大漲，更不會有大跌。”沈洵認(rèn)為，無錫樓市預(yù)計會在一季度走出低迷，二季度逐漸回暖，三、四季度呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。作為一個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、宜居城市，隨著“十四五”住房規(guī)劃的逐步落實，加上產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市創(chuàng)新驅(qū)動下的人口導(dǎo)入，無錫住房需求比較旺盛。無錫房價目前均價每平方米2.16萬元，市場供應(yīng)充足，住宅存量約500多萬平方米，去化周期約9個月，總體比較健康。各板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，城市建設(shè)和配套加速發(fā)展，為樓市平穩(wěn)發(fā)展提供動力。

吳翔華認(rèn)為，江蘇各城市房地產(chǎn)市場總體健康平穩(wěn)。隨著壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放松，今年成交量將好于去年下半年，價格將繼續(xù)維持當(dāng)前穩(wěn)定的態(tài)勢。