“養(yǎng)老”問(wèn)題的解決越來(lái)越迫切。
2022年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年末全國(guó)人口（包括31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口，不包括居住在31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的港澳臺(tái)居民和外籍人員)14.13億人，比上年末增加48萬(wàn)人。
回顧近十年的數(shù)據(jù)，中國(guó)出生人口數(shù)量明顯呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011-2015年，出生人口均在1600萬(wàn)之上。而2019年，出生人口驟降至1465萬(wàn)人；2020年則出現(xiàn)大幅度下降，當(dāng)年出生人口僅為1200萬(wàn)；2021年繼續(xù)下探至1062萬(wàn)人，同比減少138萬(wàn)人。
新出生人口的不斷減少，意味著解決養(yǎng)老問(wèn)題迫在眉睫。2021年11月24日，中共中央、國(guó)務(wù)院曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代老齡工作的意見(jiàn)》，將老齡事業(yè)發(fā)展納入統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局。
事實(shí)上，住房保障措施是有效應(yīng)對(duì)人口老齡化中極其重要的一環(huán)。多年來(lái)，房企積極布局養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸形成了以傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式為主的養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。
萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)
新生人口不斷走低的背后，是我國(guó)目前老齡化程度較為嚴(yán)峻的事實(shí)；而在這嚴(yán)峻現(xiàn)狀的背后，是房企切入“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一細(xì)分賽道的契機(jī)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年末，我國(guó)60歲及以上人口2.67億人，占全國(guó)人口的18.9%，較2010年上升5.64個(gè)百分點(diǎn).其中65歲及以上人口2億人，占全國(guó)人口的14.2%。
有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，到2050年前后，中國(guó)老年人口將達(dá)到4.87億的峰值，占總?cè)丝诘?4.9%，意味著幾乎每3個(gè)人中就有一個(gè)超過(guò)60歲的老年人。
根據(jù)1956年聯(lián)合國(guó)《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^(guò)7%時(shí)，則意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化。1982年維也納老齡問(wèn)題世界大會(huì)，確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^(guò)10%，意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入嚴(yán)重老齡化。
我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入深度老齡化，而急速增長(zhǎng)的老齡人口也同時(shí)帶來(lái)了萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模。中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到13萬(wàn)億元。
巨大的市場(chǎng)潛力令房企們看到了一種新的可能性，同時(shí)，資金、拿地、社區(qū)運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)也成為了房企切入養(yǎng)老行業(yè)的推手。于是，頭部房企們紛紛將觸角伸至養(yǎng)老領(lǐng)域。
萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)較早涉及養(yǎng)老領(lǐng)域的房企。2010年12月，萬(wàn)科宣布首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將以配建形式在北京市房山區(qū)推出，從此正式進(jìn)入老齡化住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。
2013年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)）》提出，2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。這一政策的頒布，被行業(yè)內(nèi)看做是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機(jī)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來(lái)高峰期。有統(tǒng)計(jì)顯示，這段時(shí)期僅中央級(jí)的養(yǎng)老文件就有130余個(gè)，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個(gè)方面，填補(bǔ)了過(guò)去的空白。
基于廣闊的市場(chǎng)前景以及政策支持，諸多房企陸續(xù)開(kāi)始布局。如保利發(fā)布居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)“三位一體”養(yǎng)老戰(zhàn)略，成立首個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長(zhǎng)期照護(hù)機(jī)構(gòu)北京西山和熹會(huì)；遠(yuǎn)洋首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品“椿萱茂”在北京落地，主要打造CLRC長(zhǎng)者社區(qū)、CB老年公寓、CC照料中心三條產(chǎn)品線，目前在8個(gè)城市擁有近30家項(xiàng)目。
根據(jù)克而瑞漾美統(tǒng)計(jì)，截至2021年5月15日，百?gòu)?qiáng)房企中涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資已有68家，百?gòu)?qiáng)房企外另有48家主流房企同樣涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)早已形成了不同的商業(yè)模式，分別為護(hù)理類(lèi)模式、康復(fù)類(lèi)模式、醫(yī)養(yǎng)類(lèi)模式、地產(chǎn)類(lèi)模式、保險(xiǎn)類(lèi)模式、政府類(lèi)模式和運(yùn)營(yíng)類(lèi)模式七大類(lèi)。
而地產(chǎn)類(lèi)模式中，又分為三種模式，即傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式。
“早期以房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式為主，將小區(qū)包裝為養(yǎng)老小區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，實(shí)際上還是賣(mài)房。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴時(shí)代周報(bào)記者，隨后房企們又基于現(xiàn)實(shí)情況，開(kāi)始拿地建養(yǎng)老院，主要是賣(mài)床位 提供服務(wù)。
為此，居家、社區(qū)養(yǎng)老成為眾多房企角逐的領(lǐng)域。“主要基于物業(yè)管理提供養(yǎng)老的配套設(shè)施，如日間托老所、社區(qū)進(jìn)行看護(hù)照料等。”胡景暉說(shuō)道。
盈利問(wèn)題亟待解決
盡管房企入局養(yǎng)老賽道多年，但時(shí)至今日，房企養(yǎng)老仍未形成成熟的盈利模式。
《2021中國(guó)養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，在其樣本調(diào)查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機(jī)制。而構(gòu)成報(bào)告樣本的這些企業(yè)中，有35%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對(duì)于存在盈利瓶頸的原因，上述報(bào)告指出，一則是投入成本較高，如配套設(shè)施、維護(hù)費(fèi)用與折舊攤銷(xiāo)、人工費(fèi)用、融資成本等方面的投入遠(yuǎn)高于普通住宅；二則養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過(guò)租賃和提供服務(wù)等長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)方式獲得收益，資本回收期長(zhǎng)。這導(dǎo)致盈利模式不清晰，尤其是與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高利潤(rùn)、快周轉(zhuǎn)有一定差距。
萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮曾在2017年萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示：“目前萬(wàn)科在全國(guó)的養(yǎng)老項(xiàng)目都沒(méi)賺錢(qián)。養(yǎng)老業(yè)務(wù)剛發(fā)芽，前期試錯(cuò)階段我們可以不掙錢(qián)，甚至可以虧本，但一定要突破過(guò)去做地產(chǎn)的思維和習(xí)慣。”
據(jù)保利內(nèi)部人士介紹，保利目前在全國(guó)七大片區(qū)在營(yíng)在建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目逾50家，布局近萬(wàn)張床位。盡管如此，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受到體量偏小、服務(wù)業(yè)天然利潤(rùn)偏低的制約，保利依然面臨著營(yíng)收天花板的問(wèn)題。
“事實(shí)上，房企除了最初通過(guò)賣(mài)包裝后的養(yǎng)老房外，其余的兩種模式基本不盈利，尤其是拿地建養(yǎng)老院這一模式。”在胡景暉看來(lái)，除非持有運(yùn)營(yíng)到20年以后，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，再考慮折舊攤銷(xiāo)，最終可能會(huì)盈利。
同時(shí)，某知名研究院分析師表示，目前養(yǎng)老地產(chǎn)還存在著養(yǎng)老需求量大和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率高這一矛盾，“看似是矛盾的，實(shí)際是供需錯(cuò)配。原來(lái)許多養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)老人的需求理解程度不深，所以養(yǎng)老行業(yè)目前算是剛剛起步，都是摸著石頭過(guò)河。”
以位于杭州良渚文化村的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)為例，該項(xiàng)目為適老型項(xiàng)目，以出售使用權(quán)的方式運(yùn)作，首度面世便獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，旗下護(hù)理院開(kāi)業(yè)一年實(shí)現(xiàn)100％入住。但就萬(wàn)科此后的復(fù)盤(pán)來(lái)看，其主力消費(fèi)人群多為40多歲的壯年人群。
“我們本來(lái)是作為一個(gè)試點(diǎn)，市場(chǎng)反映還不錯(cuò)，但是有一點(diǎn)出乎意料，買(mǎi)的都不是老人，都是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。房子是賣(mài)出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作并沒(méi)有像預(yù)期一樣開(kāi)展起來(lái)。”郁亮接受媒體采訪時(shí)表示。
不過(guò)，胡景暉亦認(rèn)為，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已正式步入黃金期，“等70后成為養(yǎng)老主力軍，那個(gè)時(shí)候就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠盈利的時(shí)候了。”
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