2021年，對整個房地產(chǎn)市場而言，可謂“前高后低”。上半年成交總體保持高位，百強房企累計銷售業(yè)績規(guī)模同比增長36.7%；下半年市場卻持續(xù)轉(zhuǎn)冷，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率遠(yuǎn)不及歷史同期。同時，一系列政策的落地，也讓行業(yè)開始尋求新的發(fā)展道路。
對于新一年的發(fā)展，市場顯然也充滿新的思考和期待。今年市政府工作報告不僅回顧了過去一年的社會發(fā)展成就，還通過“房住不炒”、良性循環(huán)、城市更新、住房供地保障等涉及房地產(chǎn)的提法和關(guān)鍵詞，無疑為房地產(chǎn)行業(yè)2022年的重點工作指明方向。
良性循環(huán) 首次被納入涉房話題
2021年12月27日，房山區(qū)拱辰街道0017、0019地塊的順利成交，為2021年北京商品住宅供地畫上了圓滿句號。數(shù)據(jù)顯示，去年全年北京共成交63宗地塊，超額完成年度供應(yīng)計劃，成交商品住宅用地面積、規(guī)劃建筑規(guī)模較2020年全年增加一成以上。
不斷優(yōu)化的出讓條件和競爭方式、堅持租購并舉、加強供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場理性競爭……從去年北京商品住宅供地情況中，不難看出市場以實際行動落實“房住不炒”主基調(diào)的態(tài)度和決心。
2016年，中央經(jīng)濟工作會議上首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。如今，縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的種種表現(xiàn)，“房住不炒”主基調(diào)依舊是市場的“定海神針”。
今年的市政府工作報告中指出，堅持“房住不炒”。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，與去年12月中央經(jīng)濟工作會議精神保持了高度一致。
值得一提的是，“良性循環(huán)”這個關(guān)鍵詞，是第一次出現(xiàn)在市政府工作報告涉及房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容中。“當(dāng)房地產(chǎn)市場銷售走弱時，近年來首次被提及的‘良性循環(huán)’的表述，算是釋放了一個較為積極的信號，對行業(yè)重建信心，解決當(dāng)前遇到的問題有著重要作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)已被市場普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。
“2022年房地產(chǎn)市場或?qū)⒊尸F(xiàn)‘前低后高’的走勢，隨著政策的調(diào)整和糾偏，市場有望重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而走向良性循環(huán)。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來將有更多積極的政策出臺，但調(diào)整的前提仍是以“穩(wěn)”為主，守住“房住不炒”這條紅線。
城市更新 成企業(yè)發(fā)展第二曲線
近幾年，為滿足城市功能升級需求，城市更新與老舊小區(qū)改造，一度成為了城市發(fā)展的主要途徑。公開資料顯示，“十四五”規(guī)劃綱要明確提出了“十四五”期間的城市更新目標(biāo)：“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。”
市政府工作報告也明確指出，2022年要落實城市更新行動計劃，有序推進(jìn)老舊樓宇、老舊廠房改造等6大類更新項目，完成老樓加裝電梯200部以上。探索市場化更新機制，鼓勵多元主體參與街區(qū)更新和商圈升級，推動形成更多示范性強、可推廣的城市更新樣板。
隨著市場進(jìn)入存量時代，土地紅利的逐漸縮減，對房企來說，城市更新開始成為未來發(fā)展的第二曲線。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強房企中涉足城市更新的房企比例已達(dá)八成，且已有一半以上的企業(yè)的城市更新運營規(guī)模超過百萬平方米。
據(jù)貝殼研究院分析師許小樂分析，在土地資源日益稀缺和“供地兩集中”的背景下，城市更新在一定程度上緩解了房企的拿地焦慮，另一方面，房企也可以通過參與城市更新項目，獲取入局核心城市區(qū)域的開發(fā)機會。
從百強房企布局城市更新業(yè)務(wù)的區(qū)域分布看，大多項目集中在長三角、珠三角及京津冀重點城市。
2019年，融創(chuàng)競得漢陽鐵廠地塊，意圖以工業(yè)遺產(chǎn)改造為基地，并結(jié)合原有建筑遺址和文化記憶，對這一工業(yè)地域進(jìn)行重塑。如今，建筑面積約130萬平方米的“融創(chuàng)·武漢1890”已建成工業(yè)遺址示范區(qū)并對外開放，為這片有著130年歷史積淀的地塊重新賦能，讓人們在通往歷史甬道的路上，也能借助城市新地標(biāo)看到未來。
從墻體脫落到四白落地，從空間荒廢到區(qū)域優(yōu)化……城市更新之外，老舊小區(qū)改造也成了近幾年房企關(guān)注的重點領(lǐng)域。
2018年，愿景集團(tuán)以“改造+運營”的形式整體參與了勁松北社區(qū)的改造，原本破舊無序的老小區(qū)在改造后不僅規(guī)劃有序，還新增設(shè)了電動車充電車棚、社區(qū)食堂、中心花園、美好會客廳等多個功能區(qū)。
據(jù)北京西城官方發(fā)布信息顯示，2022年西城區(qū)將全力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，計劃新申報36個小區(qū)、6500套房屋，至2025年全區(qū)力爭基本完成2000年底建成的市區(qū)產(chǎn)權(quán)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
“老舊小區(qū)作為城市更新的重要內(nèi)容之一，是城市更新的重要切入點，不僅有助于將現(xiàn)有資源更好利用，還有助于城市整體面貌的更新，豐富單一的城市功能。”對于老舊小區(qū)的改造前景，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示看好。
但也有部分分析人士認(rèn)為，房企現(xiàn)階段進(jìn)行的城市更新和老舊小區(qū)改造，多半是點狀的，還有一部分改造難度較大。“如果說以前招拍掛拿地的方式是短期打法，那么城市更新必然需要企業(yè)進(jìn)行中長期經(jīng)營。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，城市更新考驗房企的將不僅是資金實力或項目獲取能力，更考驗的是一種包含資金運作、專業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)劃定位等多方面的綜合能力。
住房保障“非改租”項目將加快推進(jìn)
除堅持“房住不炒”主基調(diào)，推進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展之外，住房保障問題也在政府工作報告中著墨不少。
去年，北京嚴(yán)格落實房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，籌集建設(shè)各類政策性住房達(dá)6.1萬套。市政府工作報告中說，2022年，北京將繼續(xù)做好住房供地保障，籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套，并研究適應(yīng)多子女家庭的公租房政策，調(diào)整建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配租方法。
“今年兩會再次強調(diào)了住房供應(yīng)和保障問題，體現(xiàn)出了保障性住房的重要性。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，目前保障性租賃住房為重要布局發(fā)力點，未來“非改租”項目將會加快推進(jìn)，住房租賃企業(yè)也將迎來利好。
據(jù)悉，一直以來，租賃住房的供應(yīng)絕大部分由存量房改造，而所謂“非改租”，即是將規(guī)定內(nèi)的商業(yè)商務(wù)用房等非居住住房改作租賃住房。
此外，市政府工作報告也從住房保障層面明確了鼓勵家庭生育的政策導(dǎo)向，更多保障多子女家庭的政策將會出臺。許小樂分析表示：“低收入的多子女家庭負(fù)擔(dān)更重，預(yù)計未來公租房建設(shè)、配租等方面將向多子女家庭傾斜，有效減少其住房支出，減輕生活負(fù)擔(dān)。”文/張鑫宇
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