在這個樓市持續(xù)低迷，觀望情緒濃厚的大環(huán)境之下，新房成交總量創(chuàng)了新高，二手房賣得也并沒有我們想象中那么差，這或許證明，深圳的購買力仍存。
新房成交創(chuàng)6年新高
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2021年，深圳新房住宅共成交52，417套，相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%，創(chuàng)下六年來新高。
從每月的走勢來看，深圳新房成交呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢，“先抑后揚”的特征較為明顯。一方面與新房供應(yīng)情況有關(guān)，集中供應(yīng)的月份，新房成交量明顯增長。從全年來看，2021年，深圳新房供應(yīng)延續(xù)了2020年以來的集中趨勢，全年合計預(yù)售58，100套，同比2020年的預(yù)售套數(shù)增加9.3%。另一方面，受信貸收緊等多重調(diào)控措施影響，購房者日趨理性，性價比不高的新盤謹慎選擇，開盤并未售罄。
二手房創(chuàng)14年新低
據(jù)深房中協(xié)二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44，375套，相比2020年120，295套的網(wǎng)簽量，下降幅度達到63.1%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的新低，更是自2007年以來，二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。
成交量分水嶺出現(xiàn)在新政后。從全年月度走勢上可清晰看出，2•8新政自發(fā)布實施以來，月度二手房網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，到2021年9月，更是連續(xù)兩個月成交量跌破2000套。從成交的戶型來看，剛需型戶型的網(wǎng)簽占比持續(xù)走低，而剛改戶型以及豪宅戶型的網(wǎng)簽占比則持續(xù)走高，顯然，自有資金充沛的消費者受新政的影響較低。
今年新房有更多選擇
持續(xù)加大住房供應(yīng)力度已成為十四五期間深圳大力推進的重點事項，且在宅地“兩集中”政策的執(zhí)行下，預(yù)計2022年仍將延續(xù)2021年的新房集中放量供應(yīng)的態(tài)勢，據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年深圳潛在入市項目約144個，購房者選擇機會更多。
對于二手房市場，深房中協(xié)認為，二手房市場低位穩(wěn)定的走勢大概率會成為新常態(tài)，深圳作為一線樓市熱點城市，加之存在突出的住房結(jié)構(gòu)矛盾，一旦政策松動不排除出現(xiàn)“報復(fù)性行情”，因此，保持當前調(diào)控政策的前后一致性，或是可以預(yù)見到的。
樓市進入下降周期？
近段時間以來，多地房貸利率變動引發(fā)關(guān)注。廣州、深圳的房貸利率也在松動，多家銀行客戶經(jīng)理表示，按揭貸款放款速度有所加快。是否意味著下降周期開始？是個別現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，銀行下調(diào)房貸利率的原因主要在于以下幾個方面：
一是，銀行貫徹兩個維護。維護購房者合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，已經(jīng)上升到了國民經(jīng)濟穩(wěn)定和大循環(huán)的高度。因此，銀行的房貸額度增加，從國有銀行開始，房貸利率開始下行。
二是，按揭供求沒那么緊張了。11-12月，銀行前期積累的按揭申請件投放完畢，近期各地商品房成交量明顯下降，對按揭的需求降低，額度沒那么緊張了，資金供求下降，利率也就下行了。
三是，銀行正常的信貸政策調(diào)整。近期，額度充足，但購房意愿降低，按揭對銀行來說還是安全的資產(chǎn)，銀行也想增加業(yè)務(wù)，就下調(diào)利率。
李宇嘉認為，當前降低利率主要是針對剛需。比如廣州下調(diào)住房按揭貸款利率，從利率水平看，即便首套房利率為5.65%，二套房利率為5.85%，但分別為LPR 100BP、LPR 120BP。相對LPR來說，在當前的市場態(tài)勢下，購房者情緒比較低，剛需為主，這個利率水平還是比較高。因此，針對剛需適當降低是合理的。
這是否意味著樓市下降周期開始？李宇嘉認為不一定。
一是，未來是否還會下降，取決于后續(xù)樓市的走勢。2022年要求穩(wěn)字當頭，樓市是國民經(jīng)濟穩(wěn)定和大循環(huán)中的重要一環(huán)，對樓市政策，國家不僅明確了良性循環(huán)，還明確了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的三保原則。如果商品房交易量繼續(xù)下行，土地繼續(xù)流拍，則房貸利率還會下行。
二是，短周期看利率進入下降周期。從短期來看（半年以內(nèi)），房貸利率進入了下降周期。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，去年四季度以來，百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計降約10個基點。但長周期看，不可能進入下降周期。畢竟，12月20日LPR調(diào)整窗口期，1年期LPR降低了，但5年期LPR并未降低，彰顯了貨幣政策的穩(wěn)定性，以及房住不炒、去除地產(chǎn)依賴的決心。
對樓市的影響，李宇嘉認為關(guān)鍵還是看預(yù)期。
一是，降低按揭利率有利于促進消費。降低按揭利率，一方面是意在保持樓市穩(wěn)定，這是政策意圖；另一方面也是商業(yè)銀行自主的市場行為，不管哪一方面，都有利于商品房市場穩(wěn)定，避免過快下行，這也是政策目的。
二是，樓市能否回升關(guān)鍵取決于預(yù)期。目前來看，由于民企債務(wù)風險還在爆發(fā)中，市場信心還比較弱勢。另外，經(jīng)過這么多年高速發(fā)展，除個別城市，市場整體供求關(guān)系是平衡的，不像幾年前那樣買房需求很大。市場能否大范圍回升，取決于預(yù)期，主要是房價上漲的預(yù)期。但是，國家在房貸利率的定價基準上（5年期LPR）上并未松動，給市場傳達的還是控制地產(chǎn)炒作，不希望樓市熱起來的信號，因此，當前降低利率對樓市的預(yù)期影響有限。
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