在房地產(chǎn)“躺著都賺錢”的時(shí)代，規(guī)模論產(chǎn)生的弊端容易被掩蓋，而當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入加速出清和優(yōu)勝劣汰的階段，唯有穩(wěn)健房企才能真正顯現(xiàn)出它們的經(jīng)營(yíng)韌性。

1月5日，碧桂園公布的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2021年其共實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣5580億元，對(duì)應(yīng)的合同銷售面積約6641萬平方米。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目前正式公布營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)的上市房企不多，但對(duì)比多家研究機(jī)構(gòu)的榜單可知，過去一年，受到調(diào)控政策和市場(chǎng)下行的雙重影響，新房市場(chǎng)去化面臨著前所未有的壓力，100強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模出現(xiàn)滑坡，并且不同規(guī)模房企的銷售門檻存在分化走勢(shì)，頭部“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)顯現(xiàn)。

有觀點(diǎn)指出，未來隨著樓市步入調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)格局將迎來新一輪洗牌，而以頭部房企為代表的優(yōu)質(zhì)房企憑借品牌、融資、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)，有望進(jìn)一步搶占份額，推動(dòng)市占率持續(xù)提升。

市場(chǎng)承壓下房企業(yè)績(jī)分化

自2020年8月“三道紅線”出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)在融資、土地和銷售等多方面受到政策的擠壓，中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)樓市調(diào)控次數(shù)高達(dá)651次，刷新歷史紀(jì)錄，平均每月出臺(tái)54次政策。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在行業(yè)去杠桿、市場(chǎng)降溫的背景下，2021年百?gòu)?qiáng)房企銷售罕見地出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年銷售額12.6萬億元，同比下降3.2%，銷售面積8.5億平方米，同比下降9%。

不過細(xì)分來看，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額漲跌不一。由于不少城市出現(xiàn)降價(jià)潮，房企流動(dòng)性困境影響市場(chǎng)信心等綜合原因，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，部分房企以價(jià)換量仍難以順利去化，優(yōu)質(zhì)房企由于更受信任，整體銷售表現(xiàn)穩(wěn)定。

以碧桂園為例，2021年，其實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7588.2億元，實(shí)現(xiàn)的操盤金額為7208.6億元，均位列第一，而且是唯一一個(gè)7000億檔次的房企，亦是唯一一家權(quán)益銷售金額突破5000億元的房企。

百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模下降，但不同陣營(yíng)的房企銷售門檻卻呈現(xiàn)出不同的走勢(shì)，第一陣營(yíng)充分展現(xiàn)出頭部房企的經(jīng)營(yíng)韌性。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，Top10房企的全口徑銷售額門檻達(dá)到2901億元，同比增幅位居各大陣營(yíng)之首，達(dá)到4.3%；Top20房企門檻為1718億元，同比增長(zhǎng)1.8%；Top30、Top50和Top100均出現(xiàn)下滑，降幅介于0.8-4.2%之間。

房地產(chǎn)暖風(fēng)頻吹，全面降準(zhǔn)、放松信貸和調(diào)控適度松綁陸續(xù)落地，“政策見底”已成行業(yè)共識(shí)，但不同以往，本輪經(jīng)調(diào)整過后的政策更多向保利、中海和碧桂園等國(guó)企、央企和優(yōu)質(zhì)民企傾斜。平安證券在其研究報(bào)告中預(yù)判道，隨著樓市步入調(diào)整期，行業(yè)格局將迎來新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)房企憑借品牌、融資、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步搶占份額，推動(dòng)市占率持續(xù)提升。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，在2021年下半年，大批房企信用評(píng)級(jí)遭到三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的下調(diào)，甚至國(guó)企背景的部分房企也未能幸免。時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱多份評(píng)級(jí)報(bào)告后得知，融資環(huán)境緊張、到期債務(wù)壓頂和現(xiàn)金流緊張基本上是這些房企相關(guān)評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望遭到下調(diào)的原因，而碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企卻由于財(cái)務(wù)狀況健康和盈利前景強(qiáng)勁得以保留投資級(jí)評(píng)級(jí)。

此外，國(guó)內(nèi)多家證券機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告顯示，未來房地產(chǎn)板塊維持“看好”評(píng)級(jí)，而優(yōu)質(zhì)房企依然得到不少證券機(jī)構(gòu)的持續(xù)推薦。

龍頭房企的經(jīng)營(yíng)韌性

盡管調(diào)控使得購(gòu)房者、投資者和開發(fā)商的信心受挫，房地產(chǎn)板塊仍被看好，這源于基本面的不變。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽在近期接受采訪時(shí)表示，我國(guó)的住房剛性需求和改善性需求依然旺盛，其中，當(dāng)前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，快速城鎮(zhèn)化階段每年帶來大量新增需求，而2000年前建成的大量老舊小區(qū)居民，有著比較旺盛的改善需求。此外，隨著二胎、三胎政策的落地，以及城市更新的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將涌入更多的住房需求。

貝殼研究院指出，未來新房每年17萬億左右的大盤子短時(shí)間不會(huì)大幅變化，區(qū)域間的發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，樓市下行、房企流動(dòng)性緊張導(dǎo)致拿地意愿減弱，2021年土地成交面積、金額同比雙雙下滑，但核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊的拿地優(yōu)先級(jí)卻得到進(jìn)一步提升。根據(jù)克而瑞，2021年一二線城市吸收了七成百?gòu)?qiáng)房企的投資額，同比提升近10個(gè)百分點(diǎn)。這些市場(chǎng)有著相似的特質(zhì)，即扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、暢旺的人才吸引力，以及堅(jiān)挺的購(gòu)買力。

以龍頭房企碧桂園為例，其一直根據(jù)人口流動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行投資布局，實(shí)現(xiàn)一到六線城市的全覆蓋。截至2021年6月底，其在中國(guó)內(nèi)地已獲取的權(quán)益可售資源約1.69萬億元，潛在的權(quán)益可售資源約4900億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.2萬億元，并重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等人口密集、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)的核心都市圈及城市群。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，碧桂園權(quán)益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬平方米，位居行業(yè)第一，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)依然主要聚焦核心都市圈。

房企對(duì)核心市場(chǎng)投資力度的加碼，意味著競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，唯有提高競(jìng)爭(zhēng)力才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)際上，為實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，近幾年保利、中海、萬科、龍湖和碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企投入了更多的精力和資源。

保利提出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”戰(zhàn)略，圍繞不動(dòng)產(chǎn)開拓綜合服務(wù)與金融業(yè)務(wù)，期望在地產(chǎn)新周期尋求業(yè)務(wù)上的突破；萬科宣布將全面加速“開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型發(fā)展，物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流等多元發(fā)力；龍湖布局六大航道，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修全面開花；碧桂園向高科技綜合型企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，延續(xù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方針，從投資、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)、組織管理等各個(gè)層面提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

“只有提升競(jìng)爭(zhēng)力，才能占領(lǐng)市場(chǎng)，這是確定的事情”，碧桂園管理層曾如是表示。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，圍繞著“一率五力”的管理策略，碧桂園提出在合法合規(guī)、保證安全質(zhì)量的前提下，做好高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力、服務(wù)力和科技力。

由此形成領(lǐng)先于行業(yè)的管理水平，亦讓碧桂園在市場(chǎng)下行之時(shí)充分展現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的韌性和靈活性。

自“三道紅線”政策實(shí)施以來，碧桂園通過資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而非縮表來逐步降低負(fù)債率，以此達(dá)成提升經(jīng)營(yíng)水平和改善財(cái)務(wù)狀況的雙重目的。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，按照三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)，截至2021年年中，碧桂園唯一踩線的指標(biāo)為剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率，已由2020年年底的80%降至77%；其余兩項(xiàng)指標(biāo)雖早已達(dá)標(biāo)，但也繼續(xù)優(yōu)化，期末碧桂園的凈借貸比率49.7%，相比2020年底下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)；而現(xiàn)金短債比為2.1，也相較2020年底的1.9倍有所提升。

近期，面對(duì)市場(chǎng)的最新變化和挑戰(zhàn)，多家房企較為集中地組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡(jiǎn)，其核心在于降本增效。步入“管理紅利”時(shí)代，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，剝離非必要業(yè)務(wù)可有效減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時(shí)間，提升運(yùn)營(yíng)效率。碧桂園亦主動(dòng)推行了一系列組織變革，將區(qū)域公司由原來的106個(gè)合并成65個(gè)，從而推進(jìn)區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率，保持組織活性，避免僵化和大公司病。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，自2021年11月以來房企融資步入回暖通道，憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和優(yōu)秀的企業(yè)信用，包括碧桂園、萬科、龍湖、保利和中海等在內(nèi)的少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企則率先獲得了政府部門和資本市場(chǎng)的認(rèn)可。近兩個(gè)月，碧桂園已成功發(fā)行債券、ABS，銀行間市場(chǎng)申請(qǐng)注冊(cè)中票亦獲受理，融資額合計(jì)超過60億元。