于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是風(fēng)云變幻的一年。過去被奉為圭臬的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式不再，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)代。

在“縮表”的過程中難免有陣痛，過去這一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了冷靜期，土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)乃至二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了不同程度的降溫，集中供地中“流拍潮”出現(xiàn)，都預(yù)示著這個(gè)行業(yè)寒冬的到來。

但房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者實(shí)不應(yīng)該被悲觀情緒籠罩。盡管房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了波折，去金融化屬性的預(yù)期仍在，但未來行業(yè)將穩(wěn)健前行也是社會(huì)各界的共識(shí)。在“一行兩會(huì)”紛紛發(fā)聲維持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，促進(jìn)行業(yè)的良性循環(huán)更是趨勢(shì)使然。

縱然市場(chǎng)下行回調(diào)，商品房回歸居住屬性，但房地產(chǎn)行業(yè)在許多領(lǐng)域仍有發(fā)展機(jī)會(huì)等待發(fā)掘。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)，大浪淘沙以后，才是基業(yè)長(zhǎng)青的常勝冠軍們站上舞臺(tái)的高光時(shí)刻。

復(fù)蘇

隨著按揭貸、開發(fā)貸逐步回歸正常，房地產(chǎn)行業(yè)最難熬的時(shí)期正在過去，行業(yè)信心也逐漸恢復(fù)。

2021年12月13日，中國(guó)人民銀行官微發(fā)布11月份個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月份多增532億元。

除此以外，房貸利率也迎來了微調(diào)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100+個(gè)城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

除了貸款投放加速以外，房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求也正在得到回應(yīng)和滿足。CNABS數(shù)據(jù)顯示，2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模大都在300億元左右，而11月單月則飆升至2147億元。

受此帶動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了一些積極的變化。2021年12月21日，浙江杭州第三輪集中供地開啟，最終推出的35宗住宅地塊全部成交，24宗封頂搖號(hào)，封頂率69%，成交總額762.8億元，成交樓面均價(jià)18333元/平方米，平均溢價(jià)率6.98%。

在多座城市第二輪集中供地遇冷的背景下，杭州本輪土地拍賣為行業(yè)吹來了一絲暖風(fēng)，這種趨勢(shì)也有望持續(xù)。上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，近期樓市暖風(fēng)頻吹，信貸端口松動(dòng)，預(yù)售證發(fā)放提速，銷售速度順勢(shì)增加。這些都增加了房企拿地的信心。關(guān)鍵在于第三次集中供地降低了出讓門檻，給房企留有一定利潤(rùn)空間。

隨著土地市場(chǎng)回暖，購(gòu)房者心態(tài)有所改善，成交端也迎來了一定程度的止跌回升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，15個(gè)代表城市1-11月二手房成交面積為11034萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，成交量自4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比小幅回升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，在政策出現(xiàn)糾偏、房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)處置逐漸清晰后，許多購(gòu)房者將會(huì)選擇出手，尤其是在前期許多需求被抑制的情況下、隨著這部分需求的釋放，市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)持續(xù)緩慢回升的過程。

中信證券陳聰、張全國(guó)在一份研報(bào)中指出，房地產(chǎn)行業(yè)的按揭正常供給，對(duì)合理住房需求的支持，將會(huì)帶動(dòng)二手房市場(chǎng)反彈，換房需求也進(jìn)一步推動(dòng)新房市場(chǎng)恢復(fù)正常，進(jìn)而使得開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，有助于實(shí)現(xiàn)行業(yè)對(duì)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管要求。其預(yù)計(jì)，2022 年商品房銷售額同比下降 6.1%。

探路

盡管市場(chǎng)平穩(wěn)前行，但也不應(yīng)該忽視，無(wú)論是城市與城市之間，或者企業(yè)與企業(yè)之間，分化的趨勢(shì)都將持續(xù)，不是所有的個(gè)體都有美好的明天。行業(yè)的共識(shí)是，財(cái)務(wù)健康、發(fā)展穩(wěn)健的龍頭企業(yè)例如碧桂園、萬(wàn)科、保利以及中海等仍將具備相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，而過去靠舉債擴(kuò)張的黑馬型房企，或許將走向落寞。

這從近期融資的投放也能夠感受到此種變化。例如，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展在2021年11月已發(fā)行及注冊(cè)擬發(fā)行的融資規(guī)模就已達(dá)到248億元，其中包括成功發(fā)行兩筆共50億元的中期票據(jù)，公布不超過98億元的公司債券預(yù)案以及100億元租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品的發(fā)行計(jì)劃。

在這輪房地產(chǎn)行業(yè)的輪動(dòng)當(dāng)中，部分“小而美”、深耕區(qū)域的房企也有機(jī)會(huì)獲得新的發(fā)展契機(jī)。中信證券預(yù)計(jì)，本輪市場(chǎng)集中度下降，相對(duì)受益的應(yīng)該是最尾部的項(xiàng)目型公司，而這類公司罕有上市。最受損的是未來不能進(jìn)入信用債市場(chǎng)，規(guī)模不大不小的企業(yè)。其預(yù)計(jì)，大型民營(yíng)企業(yè)的市占率預(yù)計(jì)會(huì)大幅下降。這些公司的市占率將會(huì)被本地公司取代。

實(shí)際上，除了傳統(tǒng)的開發(fā)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)還有許多待挖掘的藍(lán)海。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽近日在接受新華社記者采訪時(shí)表示，我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，城市開發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，原有體制機(jī)制和政策體系已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的需要。

“我們將鼓勵(lì)各地大膽實(shí)踐，在總結(jié)各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上，加快形成一整套與大規(guī)模存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的城市開發(fā)建設(shè)體制機(jī)制，以及相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系，推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)，讓群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。" 王蒙徽說。

由此可見，大規(guī)模存量提質(zhì)改造將是未來的一個(gè)新方向。不同于過去在城市更新領(lǐng)域大拆大建的做法，存量改造將是一門更加注重運(yùn)營(yíng)的功課，房地產(chǎn)企業(yè)如何答好這道題，將更見功力。

除此以外，隨著REITs在中國(guó)的持續(xù)運(yùn)用，商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)未來也有望成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要護(hù)城河。東方金誠(chéng)首席分析師徐承遠(yuǎn)分析認(rèn)為，傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式就是拿地之后開發(fā)賣出。有了租賃資產(chǎn)證券化，如REITs產(chǎn)品，就可以通過持有物業(yè)獲得持續(xù)經(jīng)營(yíng)性收入。隨著市場(chǎng)的擴(kuò)容，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能夠帶動(dòng)ABS底層基礎(chǔ)資產(chǎn)不斷豐富，如長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域、家居廣場(chǎng)等。