2021年即將過(guò)去，這一年房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)前所未有的大變局，近600次調(diào)控政策落地后，行業(yè)一改過(guò)去蒙眼狂奔的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，逐漸向平穩(wěn)、健康的方向轉(zhuǎn)型。
在此過(guò)程中，許多地產(chǎn)人的命運(yùn)發(fā)生改變，有人在大浪淘沙中揮手告別；有人初心不變選擇堅(jiān)守。
針對(duì)行業(yè)變化，時(shí)代周報(bào)推出《地產(chǎn)人這一年》專(zhuān)題，記錄大時(shí)代下地產(chǎn)人們的不同命運(yùn)。
“寧要大城一張床，不要小城一套房。”這個(gè)段子折射出城市青年留在一線城市的決心，也是一線城市房?jī)r(jià)高漲的真實(shí)寫(xiě)照。
長(zhǎng)期以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)居高不下。步入2021年，針對(duì)一線城市的樓市政策持續(xù)出臺(tái)，從供需兩側(cè)發(fā)力降低購(gòu)房成本。
這一年，一線城市樓市調(diào)控創(chuàng)下諸多先例。
北京“多校劃片”政策結(jié)束了入學(xué)與房源強(qiáng)相關(guān)時(shí)代，從源頭上遏制學(xué)區(qū)房炒作；上海“三價(jià)就低”政策成為銀行降低杠桿率利器，二手房核驗(yàn)價(jià)機(jī)制打擊"陰陽(yáng)合同”；廣州多區(qū)收緊人才落戶(hù)政策，防止投機(jī)人士以人才之名行購(gòu)房之實(shí)；深圳二手房參考價(jià)格機(jī)制成為二手房管控樣本，多個(gè)城市相繼跟進(jìn)。全國(guó)首個(gè)“單邊代理”機(jī)制在深圳落地，房產(chǎn)交易日益透明化，吃差價(jià)模式推出歷史。
調(diào)控逐漸深化，一線城市供應(yīng)大增，房?jī)r(jià)從高位回落。房地產(chǎn)交易行業(yè)也從無(wú)序走向有序，市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，一線城市整體新增供應(yīng)面積3177萬(wàn)平方米，同比上升6%，是各能級(jí)中唯一錄得增長(zhǎng)的梯隊(duì)。11月末，一線城市房?jī)r(jià)增速為4.8%，較高點(diǎn)已有顯著回落。
置身于調(diào)控大潮中，房產(chǎn)中介在市場(chǎng)沉浮中起起落落。
有人見(jiàn)證學(xué)區(qū)房泡沫褪去，虛假炒作得到懲戒；有人在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后多月未開(kāi)單，但仍選擇堅(jiān)守等待機(jī)會(huì)；有人在大浪淘沙中苦練內(nèi)功，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)……他們?cè)谝痪€城市的賣(mài)房故事，成為觀察樓市變化的典型樣本。
潛規(guī)則被打擊
2021年，一些曾經(jīng)擾亂行業(yè)秩序的潛規(guī)則，在一輪輪密集調(diào)控中黯然退場(chǎng)。
發(fā)布虛假房源吸引客戶(hù)線下收割、散布房?jī)r(jià)暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價(jià)……這些在北京房產(chǎn)市場(chǎng)屢試不爽的違規(guī)行為，在2021年得到全方位打擊。
7月， 北京兩名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在社交平臺(tái)發(fā)布學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格異動(dòng)信息，以此“逼單”。此后，這兩名經(jīng)紀(jì)人因涉嫌尋釁滋事被刑拘。2021年，北京市住建房管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)立案處罰457起，罰款575.5萬(wàn)元。
北京萬(wàn)柳片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蔣美對(duì)規(guī)則變化深有感受。蔣美告訴時(shí)代周報(bào)記者，她所在的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行強(qiáng)管控，不能發(fā)布房?jī)r(jià)漲跌字眼，跟業(yè)主溝通時(shí)也不能用以往的話術(shù)，朋友圈只能轉(zhuǎn)發(fā)文章不能做解讀。
多方努力下，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)泡沫逐漸褪去，進(jìn)入健康發(fā)展階段。
12月28日，蔣美坐在電腦前為業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，拿起手機(jī)撥下意向購(gòu)房者號(hào)碼。“不考慮了”“明年再看”……幾乎所有客戶(hù)都釋放出觀望信號(hào)，蔣美已習(xí)慣被拒絕。當(dāng)前市場(chǎng)行情與2021年年初排隊(duì)搶房、業(yè)主返價(jià)形成鮮明反差。
萬(wàn)柳因匯集國(guó)內(nèi)頂尖的學(xué)校資源而成為北京家長(zhǎng)的“朝圣地”。蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)是萬(wàn)柳“頂流”，此前因?qū)谥袊?guó)最好的小學(xué)之一中關(guān)村第三小學(xué)而備受熱捧。就讀蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)，意味著在海淀頂尖教育資源爭(zhēng)奪中占得優(yōu)勢(shì)。
蔣美回憶，2021年春節(jié)后，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)掛牌單價(jià)直線飆升，均價(jià)從14萬(wàn)元/米 漲至19萬(wàn)元/米 。部分業(yè)主信心高漲，將房源單價(jià)掛牌至20萬(wàn)元/米 。
“那時(shí)買(mǎi)房是要搶的，購(gòu)房者買(mǎi)房要先報(bào)備購(gòu)房意向，幾個(gè)意向客戶(hù)集中看房。業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就漲價(jià)，以10萬(wàn)元為梯度漲，可能多睡一個(gè)晚上就要多交幾十萬(wàn)元。”蔣美告訴時(shí)代周報(bào)記者，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)買(mǎi)家實(shí)力強(qiáng)勁，全款買(mǎi)房者不在少數(shù)。
學(xué)區(qū)房擊鼓傳花的游戲，在多校劃片政策中戛然而止。2021年下半年，海淀執(zhí)行多校劃片政策。這意味著買(mǎi)房與入學(xué)不再劃等號(hào)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值大幅縮水。
蔣美表示，從多校劃片執(zhí)行后，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)的看房量和咨詢(xún)量與日俱減?？蛻?hù)砍價(jià)以20萬(wàn)元為梯度，逐層往下砍，有人砍了200多萬(wàn)元后成交。
最近一個(gè)月，她所在的中介公司只成交了一套蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)的房源。年底將至，業(yè)主價(jià)格再次松動(dòng)，有業(yè)主在一周內(nèi)下調(diào)兩次報(bào)價(jià)，總價(jià)下調(diào)40萬(wàn)元仍無(wú)人問(wèn)津。
市場(chǎng)調(diào)整陣痛難免
持續(xù)升級(jí)的上海二手房新政，對(duì)市場(chǎng)亂象不斷打擊與整治。
2021年年初，張曉拿下上海某鏈家門(mén)店銷(xiāo)冠。她回憶，2020年學(xué)區(qū)房行情火熱，一個(gè)月能成交10套；2021年年初行情持續(xù)，成交、帶看數(shù)都十分可觀。2021年1月，上海張江集團(tuán)學(xué)校傳出“私轉(zhuǎn)公”消息，其對(duì)口的學(xué)區(qū)房單價(jià)漲到16萬(wàn)/米 ，高于浦東陸家嘴核心區(qū)大部分房源價(jià)格。
以7月二手房核驗(yàn)為分界線，上海二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了冰與火的變換。新政出臺(tái)后，購(gòu)房者焦慮減輕，不再盲目入市。
“每年行情都是波動(dòng)的，自己心里也有預(yù)期。隨著開(kāi)單數(shù)量減少，門(mén)店里不少經(jīng)紀(jì)人迫于經(jīng)濟(jì)壓力主動(dòng)離職。而我最終也選擇辭職單干，這樣起碼心理壓力會(huì)小一些。” 張曉表示。
2021年是樓市杠桿的分水嶺，過(guò)去高杠桿、快進(jìn)快出、低買(mǎi)高賣(mài)推高房?jī)r(jià)泡沫，多地出臺(tái)降杠桿政策后，市場(chǎng)逐漸回歸理性。
上海房產(chǎn)經(jīng)理人王建國(guó)認(rèn)為，8月出臺(tái)“三價(jià)就低”政策，釋放出強(qiáng)烈的去杠桿信號(hào)。王建國(guó)解釋?zhuān)^“三價(jià)就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。買(mǎi)家不能再用陰陽(yáng)合同騙取高額貸款，銀行資料審核從嚴(yán)。
政策增加了首付支付成本，將短期投機(jī)行為攔在門(mén)外。8月上海二手房成交量出現(xiàn)大幅萎縮，同比下降40%，創(chuàng)下2021年最大跌幅；成交均價(jià)亦同比下降5%。
王建國(guó)認(rèn)為，市場(chǎng)短期調(diào)整時(shí)難免有陣痛，但當(dāng)調(diào)整結(jié)束后，真正有購(gòu)房需求的剛需買(mǎi)家仍會(huì)選擇入市。
“這個(gè)行業(yè)只要有業(yè)績(jī)，好的經(jīng)紀(jì)人收入可以一直很好，但差的也很差，甚至即使轉(zhuǎn)行了也會(huì)不適應(yīng)，畢竟這個(gè)職業(yè)靈活和自由。”王建國(guó)表示，近期房貸放松，市場(chǎng)有回暖跡象。一時(shí)的困難就像冬天，忍一忍，總會(huì)過(guò)去。
銷(xiāo)冠轉(zhuǎn)攻新房市場(chǎng)
供職于中國(guó)最大的房地產(chǎn)中介公司、從業(yè)超過(guò)5年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人梁麗用“跌宕起伏”來(lái)概括自己的2021年。
2021年年初，梁麗依然保持著所在門(mén)店的銷(xiāo)冠紀(jì)錄。“前3個(gè)月，我一共成交了5套房。”梁麗并未透露售出的房源總價(jià)及傭金，但其門(mén)店所處的天河區(qū)，是廣州房屋均價(jià)最高的區(qū)域。
2021年前3月，也是廣州二手市場(chǎng)的黃金時(shí)期。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，1月二手住宅成交量為15724宗，為三年內(nèi)高位水平；2月為10132宗，為歷史上第二次春節(jié)月成交破萬(wàn)的年份；3月為15013宗，環(huán)比上漲48.17%。
二手房交易持續(xù)上揚(yáng)，最終引來(lái)“密集調(diào)控”。4月，廣州接連出臺(tái)3個(gè)政策，果斷采取措施穩(wěn)控市場(chǎng)。
在梁麗看來(lái)，下半年才是廣州二手樓市真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，廣州6月二手住宅成交量進(jìn)一步跌至7794宗。7月―8月，廣州二手住宅成交量始終在9000宗以下。
梁麗告訴時(shí)代周報(bào)記者，7月以來(lái)，市場(chǎng)需求減少疊加成交周期明顯拉長(zhǎng)，業(yè)主對(duì)后市信心有所減弱，部分業(yè)主開(kāi)始調(diào)整報(bào)價(jià)。在此背景下，房產(chǎn)中介拓寬交易市場(chǎng)，將精力集中于新房領(lǐng)域。
“從6月到12月，我只成交了1套房。”梁麗告訴時(shí)代周報(bào)記者，除有客戶(hù)約看二手房需要陪著，自己大部分精力都放在了一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售上面。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為促回款，都盡可能使用渠道分銷(xiāo)，給的傭金點(diǎn)數(shù)也很可觀。這個(gè)月我們門(mén)店賣(mài)了十幾套新房，二手才賣(mài)兩三套。”
二手房市場(chǎng)持續(xù)疲弱，新房市場(chǎng)卻從10月開(kāi)始呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)。10月廣州新房網(wǎng)簽7161宗，環(huán)比上漲3%；11月廣州新房網(wǎng)簽8761宗，環(huán)比上漲22%。
“主要是新房?jī)r(jià)格受限價(jià)政策影響，近期下調(diào)很多，不少剛需客剛好趁這個(gè)機(jī)會(huì)上車(chē)。”梁麗告訴時(shí)代周報(bào)記者，近期降息降準(zhǔn)政策也在一定程度上利好新房市場(chǎng)，后者在貸款等方面有一定優(yōu)勢(shì)。因此，凡是遇到意向客戶(hù)，梁麗都會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ酵扑]新房。
轉(zhuǎn)行開(kāi)滴滴、送外賣(mài)、跑代駕
2021年2月8日，深圳二手房參考價(jià)格落地。此后，西安、成都、東莞等城市相繼跟進(jìn)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入“參考價(jià)”時(shí)代。
新政出臺(tái)即將滿(mǎn)一年，深圳二手房市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，身處其中的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人感受最為明顯。
小型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人梁煜告訴時(shí)代周報(bào)記者，2019年此時(shí)，深圳二手房市場(chǎng)提前迎來(lái)“小陽(yáng)春”。有房產(chǎn)中介看房檔期排到大年三十，有新房收回折扣臨時(shí)加價(jià)。但參考價(jià)格機(jī)制落地后，二手房市場(chǎng)急速降溫。
深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月1日-29日，深圳二手住宅成交套數(shù)為1875套，創(chuàng)10年新低。2020年12月，深圳共網(wǎng)簽4861套一手住宅，創(chuàng)2016年3月以來(lái)的新高，同比上升44.0%；二手住宅成交量接近萬(wàn)套，為2016年4月以來(lái)的最高值，共備案9959套。
梁煜透露，過(guò)去深圳房地產(chǎn)成交量高，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)人員過(guò)剩問(wèn)題。由于房產(chǎn)中介學(xué)歷普遍較低，資源也都集中在房產(chǎn)領(lǐng)域，走出去選擇出路較少。年輕中介還可以跨行從零開(kāi)始，入行3-5年的中介處境最為尷尬，深圳不少同行轉(zhuǎn)行送外賣(mài)、開(kāi)滴滴、跑代駕。
12月31日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部部長(zhǎng)華洪對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前成交行情持續(xù)低于行業(yè)榮枯線，難以支撐起此前從業(yè)人員的規(guī)模量級(jí)。長(zhǎng)期看，大浪淘沙開(kāi)始集中顯現(xiàn)。深圳房地產(chǎn)依然是市場(chǎng)化程度最高的市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將進(jìn)一步淘汰粗放式的發(fā)展模式。
在推動(dòng)交易規(guī)則走向透明化、規(guī)范化的路上，深圳亦走在全國(guó)前列。
11月19日，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，這是是在國(guó)內(nèi)首次引用了“單邊代理”模式，即買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，中介方“各為其主”。
梁煜認(rèn)為，“單邊代理”對(duì)從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人是利好。通過(guò)積累多年的口碑，經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人將獲得更多的代理機(jī)會(huì)。而在新規(guī)則下，不打擦邊球、規(guī)范交易流程才有可能成為委托對(duì)象，這也倒逼從業(yè)者提高服務(wù)水平，有利于行業(yè)向上發(fā)展。
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