12月30日，澎湃新聞獲悉，貝殼研究院近日推出《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》（簡(jiǎn)稱《年報(bào)》），《年報(bào)》顯示，85后及90后為主體的新生代人群正迅速取代70后及80后成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主力人群，其中一線城市購(gòu)房平均年齡約為36.9歲；另一方面，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升，一線城市女性置業(yè)占比升至48.79%。
新青年成為購(gòu)房主力軍：一線城市平均36.9歲買(mǎi)房
據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，85后及90后為主體的新生代人群正迅速取代70后及80后成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主力人群。
《年報(bào)》顯示，由于新青年（31-36歲）正處于“成家立業(yè)”的年齡段，這一人群的置業(yè)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。以貝殼公司員工為例，2020年，新青年置業(yè)占比已經(jīng)高達(dá)60%。
雖然新青年成為消費(fèi)的主力軍，但是，不同能級(jí)城市的平均置業(yè)能力也有明顯的差異。由于更多的流動(dòng)人口向一、二線城市聚集，一、二線城市的購(gòu)房成本持續(xù)走高，平均置業(yè)年齡高于其它能級(jí)城市。據(jù)《年報(bào)》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購(gòu)房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。
同時(shí)，對(duì)于一線城市而言，已經(jīng)進(jìn)入了存量房市場(chǎng)，剛需群體買(mǎi)賣(mài)交易以二手交易為主，而新房多為置換人群。因此，體現(xiàn)在年齡上，一線城市新房的平均年齡比二手房較高。從城市分布看，在35個(gè)樣本城市中，置業(yè)平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及東莞為代表的大灣區(qū)城市置業(yè)年齡普遍偏高。
貝殼研究院分析認(rèn)為，受限于較高的“上車(chē)”門(mén)檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，往往需要掏空“6個(gè)錢(qián)包”才能實(shí)現(xiàn)“上車(chē)”夢(mèng)想，因此，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。
一線城市女性置業(yè)占比迅速提升，占比48.79%
“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)男性人口為72334萬(wàn)人，占51.24%；女性人口為68844萬(wàn)人，占48.76%，中國(guó)男性比女性多3490萬(wàn)人。而“六普”男性比女性多3398萬(wàn)人。在高學(xué)歷女性占比提升，獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會(huì)工作中的話語(yǔ)權(quán)逐步提升，“她經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)到來(lái)。
在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了35個(gè)樣本城市，一線城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對(duì)明顯，2021年度，該占比達(dá)到48.79%。新一線及二線城市，相較于2019年，同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。
整體看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐，女性客群中30歲以下占比均不足三成；新一線城市的“她需求”雖然仍以80后女性為主力,但30歲以下女性購(gòu)房需求明顯更強(qiáng)。
根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告（2021）》顯示，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市整體女性購(gòu)房占比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。
那么，當(dāng)代女性想婚前擁有一套自己的房子動(dòng)機(jī)來(lái)自哪兒呢？女性受訪者中，認(rèn)為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底氣”“有一個(gè)為自己遮風(fēng)擋雨的地方”的占比分別為36.07%、29.59%和24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過(guò)婚前置業(yè)，為自己未來(lái)的家庭生活提供安全網(wǎng)。
“居者有其屋”升級(jí)為“居者優(yōu)其屋”
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年高速發(fā)展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結(jié)束，消費(fèi)者開(kāi)始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級(jí)，人們對(duì)于房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解，開(kāi)始對(duì)房子賦予更多精神層面的東西，房子的功能定位得到不斷提升和變化。
據(jù)《年報(bào)》，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢(shì)看，三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長(zhǎng)趨勢(shì)。2021年,全國(guó)35個(gè)樣本城市購(gòu)買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%，同比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)，相較于2017年增加了3.67個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年新一線城市購(gòu)買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52%，比一線城市高出15.12個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著改善型住房需求持續(xù)釋放，消費(fèi)者在空間上住得更加寬敞。
另外，消費(fèi)升級(jí)品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿足于房屋的居住屬性，對(duì)居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點(diǎn)城市購(gòu)買(mǎi)樓齡在10年以內(nèi)的購(gòu)房客群占比46.5%，較2017年提高15.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。
疫情雖然帶來(lái)了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，購(gòu)房客戶也逐漸向理性回歸，對(duì)樓市看穩(wěn)成為主流消費(fèi)預(yù)期。在貝殼研究院2021年10月份的購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查中，超八成受訪者認(rèn)為自己所在城市未來(lái)1年房?jī)r(jià)預(yù)期持平或微漲。
貝殼研究院預(yù)測(cè)稱，隨著人口紅利的消失，來(lái)自人口增長(zhǎng)和人口遷移的首次置業(yè)需求減弱，住房消費(fèi)的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的住房短缺進(jìn)入到品質(zhì)需求層面，未來(lái)，居住品質(zhì)升級(jí)、改善需求必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)和發(fā)展。
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