奇跡沒有發(fā)生，2021年最后一個月，百強房企銷售表現(xiàn)慘淡依舊。
12月31日，第三方機構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，百強房企12月單月實現(xiàn)11223.1億元，環(huán)比11月大幅上漲逾3成，但同比仍下挫近35%，全年累計銷售額同比下降3%。這是自2010年以來，規(guī)模房企銷售業(yè)績增速首次出現(xiàn)負值。
與規(guī)模增長同步降速的還有房企融資表現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，典型規(guī)模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來首次出現(xiàn)負增長且達到五年內(nèi)最低水平。四季度企業(yè)融資一度降到冰點，融資總量同比減少55%。
盡管監(jiān)管層近期密集發(fā)聲，釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息，但業(yè)內(nèi)已形成共識，這些都不意味著房地產(chǎn)信貸政策轉(zhuǎn)向，而是意在維穩(wěn)糾偏。2022年，整體的融資環(huán)境仍將以維護企業(yè)正常融資需求，促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為主。
以高杠桿撬動規(guī)模快速增長的時代，在2021年正式劃下句點了。
國企央企崛起
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以全口徑計，2021年12月，TOP100房企實現(xiàn)銷售金額11223.1億元，較11月環(huán)比增長32.4%，但同比仍下降34.7%。
億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，銷售同比增長的僅有7家，分別為建發(fā)房產(chǎn)、碧桂園、龍湖、招商蛇口、正榮地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)，同比增幅分別為72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%；另有16家房企同比降幅在30%以上。
在具體銷售表現(xiàn)上，萬科以單月560.8億元的銷售規(guī)模位列行業(yè)首位；融創(chuàng)實現(xiàn)480.6億元，緊隨其后；華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)單月銷售規(guī)模在400億元以上；龍湖、保利則分別實現(xiàn)396.9億元、366.78億元，分列單月銷售的六、七位。
值得一提的是，越秀地產(chǎn)單月同比增長104%，在TOP50中增幅最大，全年實現(xiàn)1182億元，同比增長23%。
“國央企很猛。”在談到12月銷售表現(xiàn)時，有業(yè)內(nèi)人士如是形容。越秀地產(chǎn)也是國央企表現(xiàn)的一個縮影。TOP10中大部分為國企央企的全年累計銷售表現(xiàn)皆為同比上揚，保利、中海、招商蛇口、華潤置地同比漲幅都在10%上下。
不過，國央企的突出增長，沒有無法改變行業(yè)整體下滑的趨勢。
縱覽2021年行業(yè)的銷售表現(xiàn)，上半年一片熱火朝天，下半年則急轉(zhuǎn)直下，且同比銷售跌幅持續(xù)擴大，從7月份的下降7%，一路走闊至11月的39.3%。
“我們往年都是逐月上行，上半年特別是一季度相對壓力大一點，市場差一點，到了二季度之后，市場開始回穩(wěn)回升，到了下半年還會創(chuàng)一個小新高，”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱復(fù)盤2021年銷售表示時表示，“但是今年我們看到的整體情況是一路下行。”
一路下挫的銷售，造就了上下半年迥異的數(shù)據(jù)表現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年前6個月，百強房企累計操盤金額同比增長36.8%，而在7-11月的5個月里，累計操盤金額同比大幅下挫27.8%。
于是，2021年全年，以操盤口徑計，百強房企累計實現(xiàn)銷售金額110805.3億元，同比下降3.5%；以全口徑計，則同比下挫3%。
中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣顯示，從公布年度銷售目標的32家代表企業(yè)來看，2021年房企銷售目標完成率總體明顯低于去年，達成率均值為90.1%。其中，綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等企業(yè)的銷售目標完成率均在100%以上，大部分企業(yè)都沒有完成年度目標任務(wù)。而2020年的目標完成率則為106%。
降杠桿仍將持續(xù)
與下半年銷售同時大幅削減的，還有房企的融資情況?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7-11月，房企融資總量同比下降約4成。
房地產(chǎn)行業(yè)在過去的幾年里經(jīng)歷了負債和規(guī)模的同步高速增長。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年-2020年間，百強房企全口徑銷售額從34955億元增長至130462億元，復(fù)合增長率額約為25%；同期，房企有息負債大幅上漲，如恒大在2016年-2020年5年間的有息負債凈增4196億元，是其在2011年-2015年間凈增加額的1.58倍；融創(chuàng)的這一指標為7.25倍、萬科的為5.58倍。
不過，如今這一借助高負債推動規(guī)模增長的邏輯已行將終結(jié)，房企的融資需求被“三道紅線”壓制，即便綠檔房企，有息負債增速也被控制在15%，而貸款集中度管理則對放款的金融機構(gòu)形成鉗制。
“一開始的時候，大家還抱有僥幸，覺得這輪調(diào)控不會那么緊，時間不會那么久。甚至于到2021年初的時候，蠻多家房企的預(yù)期還是相對樂觀的，講著要‘穩(wěn)健’，還干著小規(guī)模加杠桿的事情，”某華東房企內(nèi)部人士回顧道，“但是從下半年的首輪集中供地之后，行業(yè)對于降杠桿的目標基本有了共識。”
旭輝控股集團CEO林峰近日撰文指出，政策導(dǎo)向未變，只是微調(diào)，房企應(yīng)放棄幻想，認認真真降杠桿，行業(yè)的高速增長期已經(jīng)過去，要換一種方式應(yīng)對新的環(huán)境，“未來優(yōu)秀房企的負債率可能不是70%，而是30%”。
太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師徐超提出，2021年是資管新規(guī)過渡期整改時限的最后一年，各公司要進一步加大存續(xù)通道業(yè)務(wù)的清理力度。“融資結(jié)構(gòu)中非標占比較高的民營房企可能會面臨債券剛兌和非標較難展期的雙重壓力。”
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨也認為，當前房企面臨的信用體系危機仍未解除，而2022年一季度是海外債償還的高峰，企業(yè)的資金壓力不容小覷，尤其是民營企業(yè)。現(xiàn)階段，企業(yè)的當務(wù)之急是保證現(xiàn)金流安全，確保能夠活下來，才會有未來。
至于何時可以觸底反彈，林峰認為，從喊話到形成政策，估計要兩到三個月，從政策出臺到產(chǎn)生效果，估計還要三個月的時間，市場恢復(fù)還需要時間和耐心，目前各金融機構(gòu)和市場客戶都還在觀望。
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