2021年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車”般的走勢，上半年部分城市房價上漲過快受到“約談”，隨著一系列政策落地，房地產(chǎn)市場不斷降溫。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。

澎湃新聞通過盤點(diǎn)過去一年房地產(chǎn)行業(yè)的十大關(guān)鍵詞，一起來看看這一年都發(fā)生了哪些事。

1、三道紅線

上榜理由：房企融資新規(guī)全行業(yè)全面實(shí)行。

2020年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過管控房企有息負(fù)債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。

所謂的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。

融資“三道紅線”新規(guī)于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為房企的必考題。

2、集中供地

上榜理由：土地拍賣市場迎來新的規(guī)則，22個重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”。

2021年2月24日，一份網(wǎng)傳文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點(diǎn)城市土地出讓將實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

按照中指控股旗下“土地情報”消息，2021年集中供地期間，22城累計成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積24380萬平方米，累計完成出讓金超22804億元。

從市場表現(xiàn)看，2021年2月份“兩集中”供地提出以后，土地市場熱度依舊較高，同時在項(xiàng)目熱銷背景下，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，第一批次集中供地現(xiàn)場火熱，觸頂搶地不斷頻現(xiàn)。不過，下半場隨著“810”新規(guī)調(diào)整，提出購地自有資金并實(shí)施嚴(yán)格審查，資金緊張以及限購限貸等多重因素疊加開發(fā)商購地意愿降低，躺平觀望情緒不斷體現(xiàn)，導(dǎo)致土地市場成交形成“前高后低”態(tài)勢。

從成交溢價率來看，全年整體明顯走低，第一批次平均溢價率為14.78%，第二批次平均溢價率4.04%，較一批次減少10.7個百分點(diǎn)；第三批次平均溢價率降低至2.39%。出讓金上第三批次共計成交5692.2億元，較二批次（6439.4億元）減少11.6%，較第一批次則大幅減少46.7%。

3、二手房指導(dǎo)價

上榜理由：二手房價格納入監(jiān)管，15城推行二手房參考價。

2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，共有3595個小區(qū)被逐一“標(biāo)價”。由此，深圳也成為首個提出二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的城市。隨后，成都、東莞、寧波等城市跟進(jìn)該機(jī)制。

據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年11月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16840元/平方米，環(huán)比微跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

值得關(guān)注的是，目前落實(shí)二手住房參考價制度的10個城市調(diào)控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個城市掛牌價環(huán)比下行。

4、約談

上榜理由：約談房價上漲過快城市成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要特征。

今年1月及2月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹分別前往深圳、上海、北京調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。3月初，他又帶隊赴杭州、無錫調(diào)研督導(dǎo)。3月下旬，倪虹帶隊赴成都和西安調(diào)研督導(dǎo)；3月25日，住建部再派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人，并將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

5、學(xué)區(qū)房

上榜理由：中央政治局會議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。

4月30日，中共中央政治局會議中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。”

其中，“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價”首次在政治局會議中被提出。

與此同時，包括北京、深圳、上海、廈門、合肥等地紛紛出臺新政抑制高價“學(xué)區(qū)房”。

新華社旗下《半月談》評論文章指出，高價學(xué)區(qū)房問題是當(dāng)前百姓重要焦慮問題之一，解決這一問題，還是要回歸義務(wù)教育公益屬性，回歸義務(wù)教育階段不能設(shè)置重點(diǎn)學(xué)校，回歸義務(wù)教育均衡發(fā)展。當(dāng)前，有關(guān)部門和地方理應(yīng)考慮繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)校長教師交流輪崗，制定嚴(yán)密的工作方案，讓優(yōu)質(zhì)教育資源順暢流動起來。

文章指出，加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關(guān)部門用改革思維推動義務(wù)教育階段提質(zhì)增效，把部屬、省屬和部門所屬的優(yōu)質(zhì)教育資源統(tǒng)籌起來盤活，讓校長教師流動起來，從而讓百姓在改革進(jìn)程中分享更多的紅利。

6、限跌令

上榜理由：部分三四線城市迎來“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。

在一線城市及熱點(diǎn)二線城市紛紛加碼樓市調(diào)控的同時，部分三四線城市正迎來“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。

據(jù)不完全統(tǒng)計，已有近20城通過約談房企或出臺政策的形式，限制房企降價行為。但在降價行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現(xiàn)實(shí)，一場房價保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。

截至目前，包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、鄂州、張家口、桂林、株洲、東陽等地公布房價“限跌令”。

之所以稱為“限跌令”，是因?yàn)椴糠址科蠡蛑薪樵诓扇〗档弯N售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理新建商品房時，受到了政府官方約談或制止。

7、購房補(bǔ)貼

上榜理由：多地出臺鼓勵性購房政策，“人才補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼”提振市場。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是人才補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼。對近一個月來的不完全統(tǒng)計顯示，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內(nèi)的超25個城市都拿出了真金白銀，以期提振房地產(chǎn)市場。

8、債務(wù)違約

上榜理由：部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財產(chǎn)品兌付逾期情況。

今年以來，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，融資環(huán)境收緊不放松，加之正逢“償債高峰年”，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，其中部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財產(chǎn)品兌付逾期等問題。

中指研究院指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)整期，部分房企在經(jīng)營管理方面未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險。

近期，政策有所調(diào)整，隨著市場轉(zhuǎn)暖，融資放松微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)流動性困難將有所緩解。

9、房地產(chǎn)稅

上榜理由：房地產(chǎn)推進(jìn)有新的思路：先深化地方試點(diǎn)，再國家統(tǒng)一立法。

10月15日，《求是》雜志發(fā)表文章《扎實(shí)推動共同富?！罚恼轮赋?，要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅改革正式啟動試點(diǎn)工作。

12月13日，中國人大網(wǎng)披露兩份關(guān)于開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)文件。其中，財政部部長劉昆在2021年10月19日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議上對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》中提到，在總結(jié)上海市、重慶市個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢新情況，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對整體改革的示范、突破、帶動作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場預(yù)期，也為今后全國統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。為此，建議“先深化地方試點(diǎn)、再國家統(tǒng)一立法”，由全國人大常委會依法授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為穩(wěn)妥推進(jìn)改革試點(diǎn)提供法律保障。按照以上工作考慮，財政部、司法部會同全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等方面研究起草了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》。

10、良性循環(huán)

上榜理由：對房地產(chǎn)市場說法有變，中央政治局會議首提“良性循環(huán)”。

12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。房地產(chǎn)方面，會議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

以往中央政治局會議對房地產(chǎn)業(yè)的表述，主要提及“房住不炒”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而今年對于房地產(chǎn)市場的說法有變，提到了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”。“良性循環(huán)”一詞也是首次在中央政治局會議中提出。

中國社會科學(xué)院城環(huán)所研究員、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)指出，良性循環(huán)反映的是一個更加積極的政策信號，對房地產(chǎn)不是單純限制，要讓它與國民經(jīng)濟(jì)形成良性互動。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌對澎湃新聞表示，房地產(chǎn)市場有一定的周期性，過去一般是二至三年一個周期，房地產(chǎn)市場由供求關(guān)系決定了它的周期性變化，房地產(chǎn)的周期性也和國家的整個經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。“過去，樓市比較熱的時候，我們通常采取嚴(yán)格的調(diào)控措施，包括限價、限售以及一些金融方面的政策，市場遇冷，就會放松調(diào)控。如果房地產(chǎn)市場的周期變動性太大，也會對經(jīng)濟(jì)造成影響，對房地產(chǎn)市場本身也不利。”

顧云昌說，良性循環(huán)就是讓房地產(chǎn)業(yè)的周期變化和波動不要太大。“市場過熱的時候要澆冷水，但水也不能澆得太多了，總的來說就是要適量。”

中指研究院報告提到，下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風(fēng)險問題暴露，市場信心進(jìn)一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對行業(yè)發(fā)展尤為重要。中央提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險。