王麗新

房地產(chǎn)激進(jìn)擴(kuò)張時代真的終結(jié)！時點(diǎn)是2021年。

在“房住不炒”的調(diào)控定力下，蒙眼狂奔的舊時光已消逝，行業(yè)正在從杠桿驅(qū)動的“指數(shù)牛市”，變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動的“結(jié)構(gòu)市場”，“穩(wěn)”是不變的主旋律。

新債難借+回款不暢，兩難難自解。部分房企宣布債務(wù)規(guī)約之后，行業(yè)基本面陷入了信用危機(jī)的“至暗時刻”，仿若“一日入冬”，實則“冰凍三尺，非一日之寒”。

年均萬億元增速的市場空間，是黃金時代房企規(guī)模競賽的動力，“配速”是火力全開，加速跑動能之一是高杠桿。在過去的很長時間以來，地產(chǎn)圈默認(rèn)的游戲規(guī)則是，融資能力可以決定一家地產(chǎn)商在規(guī)模榜單上的座次。

但依賴借債催生的“虛胖”不能練就健康的肌肉，激進(jìn)擴(kuò)張時代滋生了一些問題。從老百姓角度看，年輕人買房還款壓力大、沒房人難以在城市立足、按揭比例越來越大是否會增加居民債務(wù)風(fēng)險；對地產(chǎn)商而言，動輒90%以上的資產(chǎn)負(fù)債率，越來越快的周轉(zhuǎn)速度，一個項目停滯就可能引發(fā)生死大考，為防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，行業(yè)亟待產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)能出清。

2021年，是“房企普遍加速縮表進(jìn)程，行業(yè)轉(zhuǎn)入風(fēng)險出清周期”的開端。上市房企半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，百強(qiáng)上市房企有息負(fù)債規(guī)模合計4.2萬億元，同比增速轉(zhuǎn)正為負(fù)，達(dá)到-0.9%，終結(jié)了2018年至2020年杠桿激進(jìn)擴(kuò)張的時代。

“三道紅線”也好，債務(wù)危機(jī)也罷，凜冬已至，調(diào)整“陣痛”無可避免，但中國城鎮(zhèn)化空間尚在，行業(yè)需慢下來。土地紅利、金融紅利接連褪去，城市分化、價格分化、產(chǎn)品分化、房企分化，行業(yè)競爭分化，于穩(wěn)健中勻速跑將成為常態(tài)。

在筆者看來，多輪政策的核心依舊是穩(wěn)，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)投資，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)群體風(fēng)險，避免產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)需求大幅下降。

值得思考的是，房企接下來的路該如何走？金融供給側(cè)改革改變的是行業(yè)規(guī)則和發(fā)展模式，暴利時代不再，以規(guī)模論英雄時代漸行漸遠(yuǎn)。

當(dāng)下，地產(chǎn)商需清醒地意識到，房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，規(guī)模與ROE（凈資產(chǎn)收益率）正相關(guān)的時代已經(jīng)到來。利潤與規(guī)模，效益與責(zé)任，創(chuàng)新與產(chǎn)品品質(zhì)，短期經(jīng)營目標(biāo)與長期目標(biāo)，如何排序和平衡？在行業(yè)風(fēng)險出清之際，能生存下來的房企也該考慮長期主義下的戰(zhàn)略選擇了，告別激進(jìn)粗放模式之后，實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展才是硬道理，如若不然，后房地產(chǎn)時代，頭部陣營中將不會有你。