日前，全國財政工作視頻會議在總結工作時提到了深入推進財稅體制改革，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。與此同時，中國人民銀行工作會議提到穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
由于今年部分開發(fā)商出現(xiàn)流動性問題，債務風險加大，所以，市場非常關心2022年房地產(chǎn)業(yè)會何去何從。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中占有較大的比重，如果投資和銷售不景氣會影響到經(jīng)濟增速，因此，市場希望獲得明確的政策信號并作出確定性預期。
長久以來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中所扮演的角色存在爭議。人們認為房地產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟增長的主要力量，但同時也會存在投資脫實向虛的風險。事實上，這兩種角色的確同時存在，政府試圖用調(diào)控政策減少風險，但仍然難以阻止房價過快上漲，房價超過了大部分居民收入可承受的水平。
過去幾年，在強調(diào)“房住不炒”原則后，各地因城施策，暫時抑制住了房價，市場趨于穩(wěn)定，有希望實現(xiàn)軟著陸。但是，在這個大趨勢下，部分企業(yè)仍然盲目加杠桿進行擴張，從而為經(jīng)營埋下風險隱患。2020年國家為應對疫情沖擊采取了一些穩(wěn)定經(jīng)濟的財政與貨幣政策，然而一部分資金卻開始借機炒作地產(chǎn)，吸引買家恐慌性入市，短期內(nèi)大幅提高了居民部門債務率，今年上半年房企也熱衷“搶地”。
相關調(diào)控政策想要平抑這種脈沖式的市場過熱現(xiàn)象，希望在數(shù)量和價格上平緩運行。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨過高的杠桿率與財務成本，需要在更短周期內(nèi)熱賣才能維持資金鏈安全，這與市場平穩(wěn)發(fā)展的要求存在沖突，因此，部分過于激進的房企會遇到麻煩。
現(xiàn)在，很多人認為一些企業(yè)遇到麻煩會重創(chuàng)市場預期，導致樓市無法平穩(wěn)著陸。我們要防止房地產(chǎn)硬著陸，但也不能依靠炒熱去庫存。應該繼續(xù)走平穩(wěn)發(fā)展的“軟著陸”路線，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。
中大型城市仍然存在大量剛性住房需求與改善型住房需求，目前的供需關系并沒有失衡，相反，因為部分企業(yè)出現(xiàn)資金問題，在未來一段時間內(nèi)住房供給會放緩，從而抑制房價失速下行。部分企業(yè)為改善現(xiàn)金流狀況，可能會降價出售，但是，部分項目的數(shù)量不足以改變市場整體趨勢，何況很多城市出臺了“限跌令”。如果部分城市試點房地產(chǎn)稅，雖然可能增加一些二手房供給，但或許放開目前各種限購措施，也能夠釋放出更多之前沒能滿足條件的剛性需求。
隨著央行已經(jīng)在政策上著手滿足居民和房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求，按揭稀缺現(xiàn)象會得到改善，合理購房需求得到支撐，而房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求得到支持，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力減輕，不著急通過降價換取銷量回收資金，市場會逐步平穩(wěn)和均衡。
當前，有兩種觀點需要重新認識。一是房地產(chǎn)下行引起國內(nèi)需求收縮。事實上，房地產(chǎn)過熱才是導致消費需求下行的主要原因，居民部門債務率的增加會對消費產(chǎn)生明顯擠出效應，考慮到去年居民債務率升至72%，無疑會大幅削弱消費能力。房價上行還可能讓無力購房的年輕一代失去奮斗動力，讓大型城市喪失創(chuàng)新活力。因此，我們不能只看到房地產(chǎn)短期對鋼筋水泥的拉動效應，更要關注其對內(nèi)需市場、產(chǎn)業(yè)結構與人口等方面的長遠影響。
另一種觀點認為，目前地方政府債務壓力越來越大，需要出售更多土地改善財政收支狀況，因此必須大力發(fā)展房地產(chǎn)市場，避免土地流拍現(xiàn)象蔓延。地方債的確是需要重視的挑戰(zhàn)和風險，但不應該以增加房地產(chǎn)與金融風險為代價幫助地方政府去杠桿，因為這有可能會激勵地方政府繼續(xù)舉債，造成政府、企業(yè)和居民同時大幅增加杠桿，形成系統(tǒng)性風險。目前在部分城市房地產(chǎn)市場還有很大潛力的情況下，市場仍然存在較大的土地需求，應該對這部分需求予以滿足并緩解一部分債務壓力，但不能因果倒置。
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