12月27日上午，隨著北京市房山區(qū)拱辰街道地塊落槌，北京市第三輪集中土拍正式完成。至此，22個(gè)熱點(diǎn)城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

今年以來(lái)，自然資源部在熱點(diǎn)城市實(shí)行集中供地，即集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且集中供地活動(dòng)的節(jié)奏每年不超過(guò)三次。作為土地供應(yīng)端的重大調(diào)整，集中供地對(duì)房企的資金歸集方式、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏都有著重大影響，同時(shí)也能更直觀地反映市場(chǎng)景氣程度。

從今年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，三輪集中土拍經(jīng)歷了“火爆—冷淡—平穩(wěn)”的熱度變化，一個(gè)直觀表現(xiàn)是，首輪集中土拍熱度較高，不少房企注冊(cè)馬甲公司參與搶地；二輪土拍熱度驟降，流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多，溢價(jià)率降低；三輪集中土拍的流拍、流標(biāo)現(xiàn)象明顯減少，國(guó)資房企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，成為一股重要的托市力量。

這與土拍規(guī)則調(diào)整、樓市政策變化、房企策略調(diào)整都有關(guān)系。有從業(yè)者指出，盡管政府部門(mén)降低土拍門(mén)檻，但下半年以來(lái)的流動(dòng)性緊縮，仍使得房企的拿地意愿驟降，并影響到第二輪和第三輪的集中土拍。從第三輪土拍的結(jié)果來(lái)看，到目前為止，市場(chǎng)信心仍未完全恢復(fù)。

規(guī)則逐漸“友好”

在今年的三輪集中土拍中，“南熱北冷”的局面一直未能改變。從首輪集中土拍開(kāi)始，南方城市就保持著不錯(cuò)的熱度，由于未設(shè)置最高限價(jià)，重慶以38.82%的首輪土拍溢價(jià)率，創(chuàng)下集中供地下的最高溢價(jià)率記錄，部分地塊的溢價(jià)率甚至超過(guò)100%。

相比之下，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等北方城市相對(duì)冷淡。在全部三輪集中供地中，青島的溢價(jià)率僅為2.5%，可謂“貼地飛行”。長(zhǎng)春則成為流拍情況最多的城市之一，三輪集中供地中，分別有13宗、8宗、9宗地塊未能成交，競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不足是主要原因。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，土地交易的冷熱不均，是由于不同城市的樓市熱度、庫(kù)存情況、土地質(zhì)量有所差異。

北京因樓市基本面較好，三輪集中供地均有一定熱度。今年全年，北京三個(gè)批次集中供地總量達(dá)到85宗、成交量57宗、成交總金額1900.41億元，均為近年高位。在嚴(yán)格的競(jìng)拍規(guī)則之下，土地成交平均溢價(jià)率僅為5.6%，為近年最低。

從規(guī)則設(shè)計(jì)上，三輪土拍的規(guī)則經(jīng)歷了不斷完善的過(guò)程，一些漏洞逐漸被修補(bǔ)。

比如，在首輪集中土拍中，為提高中標(biāo)率，不少房企注冊(cè)了大量馬甲公司進(jìn)行搶地，并導(dǎo)致單宗地塊的競(jìng)買(mǎi)人數(shù)量達(dá)到數(shù)十家。此后，東莞、南昌、蘇州等多個(gè)城市出臺(tái)政策，對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行遏制。在第二輪和第三輪集中土拍中，“馬甲”公司近乎絕跡。

此外，首輪土拍溢價(jià)率較高的重慶、深圳等地，也通過(guò)設(shè)置最高限價(jià)、資金審核等措施，對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行控制?？傮w來(lái)看，22城第二輪集中供地的平均溢價(jià)率已經(jīng)從兩位數(shù)降至個(gè)位數(shù)。廣州、青島、天津、武漢、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市的溢價(jià)率甚至不足1%。

除規(guī)則變化外，下半年以來(lái)的房企流動(dòng)性受挫，也成為第二輪集中土拍熱度大降的原因。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“公司會(huì)把資金歸集起來(lái)，優(yōu)先用于發(fā)工資、還債，根本沒(méi)有精力參與土拍。”

到年末的第三輪集中供地時(shí)，房企的信心仍未恢復(fù)。對(duì)此，部分城市繼續(xù)調(diào)整規(guī)則。貝殼研究院指出，第三輪集中供地規(guī)則變化主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個(gè)方面：就房企資質(zhì)而言，南京第三輪集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門(mén)檻以及放寬聯(lián)合拿地的限制；就資金要求而言，蘇州的保證金比例從50%下調(diào)至30%，首付款比例由60%下調(diào)至50%，廣州允許土地款分期支付，部分地塊取消一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，調(diào)整成最長(zhǎng)6個(gè)月內(nèi)付清；就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地?zé)o配建保障性租賃住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗為純宅地。

此外，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加，體現(xiàn)出供地品質(zhì)的提升。以杭州為例，目前三批次預(yù)公告的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。

信心有待恢復(fù)

規(guī)則的變化起到了一定效果，在第三輪集中土拍中，流標(biāo)、流拍現(xiàn)象較第二輪明顯減少。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在第二輪集中土拍中，長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易占比均超過(guò)50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次試點(diǎn)推出的競(jìng)品質(zhì)地塊因報(bào)名房企不足全部流拍；長(zhǎng)春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易占比均超過(guò)30%。

而在第三輪土拍中，杭州的35幅涉宅地塊（包括一宗租賃用地）全部出讓。在溢價(jià)率上限降至10%的情況下，杭州第三次集中供地土拍整體溢價(jià)率高達(dá)7%，有24幅地塊拍至10%的溢價(jià)率上限，觸頂進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。

此外，長(zhǎng)沙、合肥、廣州、福州等城市的流拍率也明顯降低。

但部分城市的情況仍然未能改善。沈陽(yáng)的第三輪集中土拍中，共推出27宗地塊，其中有19宗土地流拍，流拍率達(dá)到70%。剩余8宗土地中，有7宗底價(jià)成交。

“房企還是處在觀望狀態(tài)中，拿地意愿不強(qiáng)，而且大部分房企的資金也有限。”前述房企人士表示，雖然第三輪集中土拍的數(shù)量較大、質(zhì)量也較高，符合“前松后緊”的傳統(tǒng)供地節(jié)奏，但到目前為止，大部分房企還沒(méi)感受到信貸、市場(chǎng)層面的改善。

針對(duì)流動(dòng)性緊縮對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，今年9月以來(lái)，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號(hào)。12月初召開(kāi)的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出，“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、出臺(tái)“限跌令”等方面出手調(diào)整。

但根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研，政策端的利好尚未真正落地。有房企反應(yīng)，金融機(jī)構(gòu)的政策并未有根本變化，貸款周期、成本仍然偏高。加之償債高峰期即將到來(lái)，房企的可支配資金仍不充裕。

事實(shí)上，在第三輪集中供地中，國(guó)資的參與度進(jìn)一步增強(qiáng)，并成為一股重要的托底力量。申港證券指出，長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、天津、北京國(guó)央企取地占比分別為100%、82%、75%、72%、75%。民營(yíng)房企的參拍積極性稍高的城市，僅限于土地市場(chǎng)表現(xiàn)較好的武漢、杭州。

其中，除國(guó)資房企外，地方政府背景的城投公司也開(kāi)始登臺(tái)。在無(wú)錫成交的20宗土地中，政府平臺(tái)取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺(tái)公司摘牌。浙商證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，除上述兩城外，在深圳、蘇州、廣州第三輪集中土拍中，城投公司的參與率也均超過(guò)50%。

事實(shí)上，在第二輪集中土拍中，國(guó)資房企和城投公司就有一定的參與度。分析人士認(rèn)為，這也可視為市場(chǎng)信心不足下的托市之舉。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從增加供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)的初衷來(lái)看，集中土拍的效果已基本達(dá)到，土地價(jià)格企穩(wěn)，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)有著積極作用。但未來(lái)的土地市場(chǎng)走勢(shì)，仍有賴于住宅市場(chǎng)的回暖和房企信心的恢復(fù)。預(yù)計(jì)在明年的集中供地規(guī)則中，將繼續(xù)視市場(chǎng)情況，做出針對(duì)性的調(diào)整。