12月23日，北京市住建委聯(lián)合市規(guī)自委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（2021年版）》（以下簡(jiǎn)稱“2021版《導(dǎo)則》”）。內(nèi)容對(duì)比2017年發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“《導(dǎo)則（試行）》”）進(jìn)行了11項(xiàng)修訂，涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房選址、配套、戶型、面積等內(nèi)容。

并且明確，自發(fā)布之日起新取得建設(shè)用地使用權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目應(yīng)執(zhí)行2021版《導(dǎo)則》。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京此次發(fā)布的2021版《導(dǎo)則》具有良好的導(dǎo)向意義，能夠引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的更新。

01、中心城區(qū)套型上限提至100平方米

為充分考慮家庭代際及多孩、適老性等新需求，2021版《導(dǎo)則》執(zhí)行差別化面積標(biāo)準(zhǔn)。中心城區(qū)新建項(xiàng)目執(zhí)行差別化面積標(biāo)準(zhǔn)，18層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米；18層以上的住宅建筑，套型總建筑面積不大于100平方米。其他區(qū)新建項(xiàng)目套型總建筑面積原則上不超過(guò)120平方米。嚴(yán)格限制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。

對(duì)比2017年發(fā)布的版本，北京共有產(chǎn)權(quán)房不再受“7090”限制，而是根據(jù)市場(chǎng)新需求的實(shí)際情況對(duì)套型面積進(jìn)行了調(diào)整。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于此前生育政策的引導(dǎo)，共有產(chǎn)權(quán)房的緊湊戶型更加滿足市場(chǎng)需求，但隨著近年來(lái)家庭規(guī)模的變化和居住人口的不斷增多，共有產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)應(yīng)發(fā)生調(diào)整，北京的相應(yīng)修訂是對(duì)市場(chǎng)變化很好的響應(yīng)。

對(duì)于為何中心城區(qū)差別化面積標(biāo)準(zhǔn)以18層為變化層，參與此次修訂工作的北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)、北京市保障房政策咨詢組專家錢(qián)嘉宏也給出了答案。

從北京市住建委官方發(fā)布的信息來(lái)看，錢(qián)嘉宏解釋說(shuō)，“防火、疏散等居住安全性方面的要求，使不同層數(shù)的住宅樓核心筒面積不同，就是俗稱的樓層公攤面積不同。19層及以上的住宅樓受防火、排煙、樓梯形式、疏散口數(shù)量等多方面因素影響，樓層公攤面積要大一些。”

據(jù)錢(qián)嘉宏介紹，這次修訂面積標(biāo)準(zhǔn)，首先是按照北京市《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》各功能空間面積標(biāo)準(zhǔn)要求，給出適宜的三居室套型套內(nèi)面積指標(biāo)，然后再分析18層及以下和19層及以上住宅樓不同組合情況下的樓層公攤面積，考慮多方面因素，最終確定了目前按樓層差別化制定面積標(biāo)準(zhǔn)的方式。

02、調(diào)整內(nèi)容細(xì)化、靈活可變

此次發(fā)布的2021版《導(dǎo)則》，除了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行調(diào)整外，還關(guān)注到了質(zhì)量管理水平、各區(qū)發(fā)展以及產(chǎn)品的靈活可變性。并且在精細(xì)化設(shè)計(jì)上增加了涵蓋智慧社區(qū)、電動(dòng)車(chē)停放、中水節(jié)水、智能化在內(nèi)的多項(xiàng)細(xì)分內(nèi)容。

查閱修訂部分內(nèi)容，不難看到類似“可變”“因地制宜”“綜合考量”等字眼，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)關(guān)注各區(qū)、各板塊的實(shí)際情況。例如共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)住宅使用的可變性，適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)、不同生活階段的多樣化需求；共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、首都城市功能分布和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，結(jié)合各區(qū)申購(gòu)家庭有效需求情況進(jìn)行選址，促進(jìn)職住平衡等。

據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，“關(guān)于社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施的細(xì)節(jié)要求，將成為共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計(jì)方案評(píng)審的重點(diǎn)審查內(nèi)容之一。”

值得關(guān)注的是，2021版《導(dǎo)則》還增加了一條內(nèi)容，即“進(jìn)一步提升共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量管理水平，有效治理工程質(zhì)量通病，不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感幸福感安全感。”

03、專家：順應(yīng)市場(chǎng)需求變化

郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，北京此次的政策變動(dòng)符合因需而變的設(shè)計(jì)原則。“除了上述提到的順應(yīng)市場(chǎng)需求以外，北京本次調(diào)整也能夠引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商更加合理的針對(duì)需求打造適銷(xiāo)對(duì)路的共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)品，從而避免共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目流拍流標(biāo)現(xiàn)象的重復(fù)發(fā)生。”郭毅講道。

地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士表示，此次北京政策具有積極的意義，從共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展角度看，其看到了當(dāng)前過(guò)多追求小戶型的弊端。

在專家看來(lái)，過(guò)小戶型對(duì)于三孩家庭等顯然也是不匹配的。所以北京此次政策體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)的較好導(dǎo)向，也會(huì)對(duì)后續(xù)戶型的設(shè)計(jì)有所啟發(fā)。未來(lái)普通商品住宅也應(yīng)該重點(diǎn)考慮這個(gè)內(nèi)容，在戶型方面積極創(chuàng)新，尤其是結(jié)合十四五期間三孩家庭等居住需求，積極在戶型方面優(yōu)化，真正提供更好的戶型和居住空間。

北京市住建委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，自2017年《導(dǎo)則（試行）》發(fā)布以來(lái)，已有三十多個(gè)項(xiàng)目約4.6萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房根據(jù)其設(shè)計(jì)建設(shè)并投入使用。

北京市住建委發(fā)文顯示，對(duì)于2021版《導(dǎo)則》，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，將會(huì)同相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)指導(dǎo)，深入監(jiān)督，抓好落實(shí)，確保2021版《導(dǎo)則》落地，并不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)優(yōu)化，為居民提供更加安全、可靠、適用的共有產(chǎn)權(quán)住房。

根據(jù)北京市2021年1月公布的北京市《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二0三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，在未來(lái)五年，北京將新供應(yīng)各類居住用地5000公頃，新增共有產(chǎn)權(quán)住房供地不低于供應(yīng)總量的15%。