重啟勾地政策后，杭州第三次集中供地“倔強(qiáng)”地實(shí)現(xiàn)零流拍。
12月21日，杭州集中供地第三批集中供地正式開拍。短短48小時(shí)內(nèi)，35宗涉宅地塊全部成交，成交總額高達(dá)762.8億元。其中，24宗地塊達(dá)到封頂限價(jià)，進(jìn)入22日的搖號(hào)階段，封頂?shù)貕K占比高達(dá)68.5%。
截至目前，杭州2021年三輪集中供地已全部結(jié)束，全年合計(jì)土地出讓金總額高達(dá)3014億元，同比2020年增長(zhǎng)20.4%，突破3000億元大關(guān)，創(chuàng)下新高。
除了仍未完成2021全年土拍批次的上海之外，目前，杭州已暫時(shí)位列全國(guó)土拍金額的第一名。
房企利潤(rùn)空間增加
中指研究院在一份報(bào)告中指出，杭州第二輪集中供地出現(xiàn)了17宗終止出讓、撤牌率54.8%的情況，此次第三次土拍，可謂全面回暖，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
“封頂搖號(hào)溢價(jià)率最高限制，從第一批30%、第二批15%，下調(diào)至第三批的10%；保證金從地價(jià)20%降到了地價(jià)10%，最高不超過5000萬元；再加上預(yù)公告的勾地政策，這些都使得杭州第三批土地出讓門檻得到降低。”12月22日，廣東省住房政策研究中心李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者指出。
“溢價(jià)率下調(diào)到10%，確實(shí)給企業(yè)預(yù)留了更大的利潤(rùn)空間。”12月23日，杭州一家本土房企的品牌人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。
李宇嘉表示，在達(dá)到封頂價(jià)后，杭州不再要求企業(yè)競(jìng)自持或是進(jìn)行保障性住房的配建，而是直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，不僅降低開發(fā)商的成本，同時(shí)也也縮短了開發(fā)周期。此外，第三批供地銷售限價(jià)平均上調(diào)了2%～7%，平均上調(diào)100～2000元/平方米，提升了開發(fā)商的溢價(jià)預(yù)期。
“相關(guān)政策整體給開發(fā)商預(yù)留了空間。即使觸及頂價(jià)搖號(hào)成交，按照一般測(cè)算，平均還是有10%左右的利潤(rùn)空間。”12月23日，杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍分析表示。
某TOP 20房企的投拓人士劉璐（化名）向時(shí)代周報(bào)記者透露，從具體地塊測(cè)算來看，此次杭州大部分地塊實(shí)拍樓地價(jià)差平均接近14000元/平方米，達(dá)到了2020年以來的新高。其中，封頂?shù)貕K的盈利空間反而更高。
“封頂?shù)?4宗地塊，實(shí)際平均樓地價(jià)差為14535元/平方米，利潤(rùn)水平大幅提升。這也就是為什么大家到了封頂價(jià)，仍然還是非常果斷地下手，最終進(jìn)入搖號(hào)后，就是拼運(yùn)氣了。”劉璐表示。
“這次杭州土拍更有吸引力的一點(diǎn)是，土地尾款繳納時(shí)間延長(zhǎng)至12個(gè)月，一般拿地半年多就可以上市，12個(gè)月可能項(xiàng)目都賣完了，相當(dāng)于空手套白狼，不要白不要。”劉璐表示。
有人歡喜，有人陪跑
除了出讓門檻的降低，以及盈利空間的增加，出讓地塊較為優(yōu)質(zhì)，也是此次杭州土拍“搶手”的原因之一。
李宇嘉表示，從出讓的35宗地塊分布來看，杭州各個(gè)熱門區(qū)域都拿出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，比如：余杭區(qū)、拱墅區(qū)等主城區(qū)就占了近六成；像申花、橋西、文暉等優(yōu)質(zhì)板塊，許多區(qū)域都是多年來首次放出地塊。
作為熱點(diǎn)區(qū)域，拱墅區(qū)此次推出的12宗地均成功出讓，11宗觸及最高價(jià)后待搖號(hào)，1宗由杭州運(yùn)河集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。其中，拱墅區(qū)位于申花單元的華豐造紙廠區(qū)地塊，經(jīng)過78輪競(jìng)價(jià)，到達(dá)封頂價(jià)94.33億元，樓面價(jià)19400元/平方米，溢價(jià)率9.9%，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成為此次涉宅地塊中成交價(jià)最高的。
從拍地企業(yè)類型上看，國(guó)企、城投繼續(xù)托底，同時(shí)民企也積極參與。其中，華潤(rùn)以122.75億元在本輪拿地金額中排名首位，搖中2宗拱墅區(qū)申花地塊，包括上文提到的此次總價(jià)最高的地塊。
綠城、濱江等杭州本土房企也各自分別斬獲了4幅優(yōu)質(zhì)地塊。12月21日，綠城先以6.57億元價(jià)格拿下了臨安區(qū)濱湖新區(qū)地塊，又于次日搖中濱河襄七房地塊、蕭山市北地塊和余杭未來科技城地塊，4宗地塊共斥資89.79億元。
濱江集團(tuán)以聯(lián)合體的形式，斬獲包括上城區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、錢塘區(qū)等在內(nèi)的4宗寶地，合計(jì)斥資74.21億元。
此外，中海、招商、大家、德信、越秀、偉星等房企也在此輪中均有地塊收入囊中。
不過，此前意向地塊多達(dá)10塊以上的建發(fā)和金地，卻顆粒無收；旭輝、保利等房企在前期都曾積極參與杭州勾地，但最終敗給運(yùn)氣，遺憾全程陪跑。
“綜合來看，杭州第三輪集中供地在土拍門檻放寬、溢價(jià)上限下調(diào)、新房限價(jià)上漲等多重利好的影響下，熱度逆勢(shì)上漲。”12月22日，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生向時(shí)代周報(bào)記者表示。“房企在第三次集中供地中發(fā)力，也是在為下一年的開發(fā)儲(chǔ)備補(bǔ)倉(cāng)，保證明年項(xiàng)目開發(fā)的一定規(guī)模，維持資金鏈的穩(wěn)定。”
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