12月24日，眾安集團(tuán)旗下物業(yè)公司眾安智慧生活的上市申請(qǐng)失效。

眾安智慧生活是一家典型的微型物管公司。據(jù)披露，截至2020年底，該公司合共有89個(gè)合約項(xiàng)目，總合約面積約為1380萬(wàn)平方米；在管面積約為1080萬(wàn)平方米；同期，其收入規(guī)模僅在2億元的水平。

今時(shí)不同往日，2020年同期的物管公司是資本市場(chǎng)的“香餑餑”，掀起一股上市潮，而如今則進(jìn)入了冷卻期，在2021年上半年的接連遞表之后，當(dāng)前的物企面臨的則是密集的失效期。

第三方研究機(jī)構(gòu)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年新交表數(shù)量快速增長(zhǎng)，前9個(gè)月新交表企業(yè)數(shù)量達(dá)33家；在經(jīng)過(guò)6個(gè)月的等待之后，包括東原仁知服務(wù)、明宇商服、海悅生活、禹佳生活服務(wù)、力高健康生活等在內(nèi)的招股書(shū)接連失效，中梁百悅智佳服務(wù)則在第二次提交后于近日通過(guò)聆訊，而祥生活則是在通過(guò)聆訊后，選擇暫緩IPO進(jìn)程。

招股書(shū)失效的物企不只是規(guī)模偏小的物業(yè)公司，還包括世紀(jì)金源服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)等再管規(guī)模位于行業(yè)前列的企業(yè)。其中，作為在管面積逾1億平方米的長(zhǎng)城物業(yè)，是規(guī)模最大的獨(dú)立第三方物企，背后無(wú)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司。

克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨向第一財(cái)經(jīng)表示，港交所最近對(duì)物業(yè)公司的審批趨于嚴(yán)格，“對(duì)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)物業(yè)公司而言，主要受上游地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)影響，預(yù)期不穩(wěn)定。而獨(dú)立第三方物業(yè)公司則是因行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，盈利能力存疑，自身增長(zhǎng)的不確定大。”

嘉和家業(yè)認(rèn)為，物業(yè)股稀缺性下降、同質(zhì)化突出，待上市物企會(huì)面臨更嚴(yán)格的上市審批，同時(shí)在房地產(chǎn)行情下行時(shí)期，資本的恐慌利空情緒極易傳遞到物業(yè)行業(yè)。有某頭部物管企業(yè)在一場(chǎng)投資者會(huì)議上也曾提及，“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，其他龍頭可能短期內(nèi)也上不了市”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，成功登陸資本市場(chǎng)的物企共有13家，其中有11家是在7月中旬之前完成上市，而7月中旬至11月中旬間的4個(gè)月時(shí)間里，港股物業(yè)板塊沒(méi)有任何新面孔出現(xiàn)。直至11月10日，京城佳業(yè)才實(shí)現(xiàn)破冰。

不過(guò)，京城佳業(yè)也只是小型物業(yè)的規(guī)模，截至2021年5月，其在管面積為3054萬(wàn)平方米，在管物業(yè)183個(gè)。在嘉和家業(yè)看來(lái)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下能成功上市，京城佳業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)在其國(guó)資背景的母公司城建集團(tuán)。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，京城佳業(yè)的收入中逾6成來(lái)自于城建集團(tuán)方面；同時(shí)，京城佳業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目還包括如鳥(niǎo)巢、地壇醫(yī)院，以及逾300條胡同等。

“在地產(chǎn)行情下滑的市場(chǎng)環(huán)境下，資本對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度顯得格外保守，而國(guó)資背景或許就是那一顆定心丸，被期待能更好的規(guī)避非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”嘉和家業(yè)認(rèn)為。

而身在調(diào)整期的民營(yíng)房企，其生存狀況直接影響著關(guān)聯(lián)物企的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。今年以來(lái)，已有多家上市或即將上市的物管公司被擺上貨架，或經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生變動(dòng)。

如藍(lán)光嘉寶服務(wù)、彩生活、富力地產(chǎn)物業(yè)先后出售給碧桂園服務(wù)；遞交了招股書(shū)的陽(yáng)光智博則終止了上市計(jì)劃，被陽(yáng)光城換取了萬(wàn)物云4.8%股權(quán)；而恒大物業(yè)被擺上貨架，奧園健康（3662.HK）也被傳出有潛在收購(gòu)方的消息；而3月份交表的新力服務(wù)則因新力控股（2103.HK）爆雷，傳出出售的消息。

這樣的不確定性，使得物管板塊近期承壓明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，6個(gè)月前市盈率在33倍的恒大物業(yè)，如今只有不足7倍；此前市盈率高達(dá)118倍的融創(chuàng)服務(wù)，近期也跌至僅21倍；即便是央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，其市盈率也從此前的124倍回調(diào)至52倍，碧桂園服務(wù)從81倍降至38倍。整體而言，市盈率仍保持在30倍以上的，只剩下6家。

國(guó)金證券數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月21日，恒生物管指數(shù)相較2021年4月20日下跌了47%，同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌40%。

“近期市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股態(tài)度預(yù)期變化，股價(jià)波動(dòng)比較大，很多公司股價(jià)已經(jīng)回到一年多以來(lái)的新低。”湯曉晨表示。

“我們認(rèn)為這主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)出清，諸多房企面臨不小問(wèn)題，這使得市場(chǎng)對(duì)于物管公司未來(lái)來(lái)成長(zhǎng)性產(chǎn)生質(zhì)疑，也對(duì)公司未來(lái)控制權(quán)歸屬擔(dān)憂提升，關(guān)聯(lián)房企的存活問(wèn)題成為決定物管公司估值的核心因素。”國(guó)金證券研報(bào)預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)明年春節(jié)過(guò)后，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)變得明朗，屆時(shí)物管板塊估值也會(huì)隨之修復(fù)。