2021年已經(jīng)進(jìn)入尾聲。這一年，密集調(diào)控成為樓市關(guān)鍵詞之一，無(wú)不深刻影響著房地產(chǎn)行業(yè)的走向與變局。

新京報(bào)房產(chǎn)新聞盤(pán)點(diǎn)出房地產(chǎn)“十大政策”，集中供地、整治“學(xué)區(qū)房”炒作、清查經(jīng)營(yíng)貸、二手房指導(dǎo)價(jià)、限跌令、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)……這些政策在踐行“房住不炒”的同時(shí)，更為行業(yè)發(fā)展指引方向。

值得關(guān)注的是，雖然全年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以收緊為主，但是年底的降準(zhǔn)以及官方的多次表態(tài)，包括支持剛需購(gòu)房、金融支持房地產(chǎn)并購(gòu)、提出良性循環(huán)和健康發(fā)展等，暖風(fēng)頻吹，政策調(diào)控出現(xiàn)邊際寬松。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)政策，在守住“房住不炒”這個(gè)底線的同時(shí)，會(huì)有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。

密集調(diào)控成為2021年樓市的關(guān)鍵詞之一，深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)的走向與變局。

1、22城集中供地

集中供地成為貫穿全年、影響深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。年初，北上廣深四個(gè)一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18個(gè)熱點(diǎn)二線城市宣布實(shí)行“兩集中”土地出讓方式，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，每年不超過(guò)3次。

集中供地下，各地土地出讓政策也發(fā)生著顯著變化，尤其是從第二輪集中供地開(kāi)始，土拍規(guī)則趨嚴(yán)，控制溢價(jià)率、提高房企準(zhǔn)入門(mén)檻、強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、現(xiàn)房銷(xiāo)售、搖號(hào)拿地等成為不少城市土拍的新特征。

將流散式的土地出讓變?yōu)榧谐鲎專(zhuān)⑤o以各種競(jìng)拍新規(guī)，減少房企過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、哄抬地價(jià)的現(xiàn)象，降溫土地市場(chǎng)，進(jìn)一步堅(jiān)定了“房住不炒”的總基調(diào)，有助于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

2、整治“學(xué)區(qū)房”炒作

炒作“學(xué)區(qū)房”房?jī)r(jià)并非新鮮事，但是今年對(duì)于“學(xué)區(qū)房”炒作的調(diào)控則進(jìn)入了“深水區(qū)”。

下半年以來(lái)，從中央到地方，從一線城市北京、上海、廣州、深圳到二線城市合肥、西安、成都等，均發(fā)布相關(guān)政策整頓“學(xué)區(qū)房”炒作，通過(guò)多校劃片、教師輪崗制度、大學(xué)區(qū)招生、學(xué)區(qū)房單獨(dú)調(diào)控等措施有效促進(jìn)“學(xué)區(qū)房”降溫。

以北京為例，今年加大對(duì)“學(xué)區(qū)房”的監(jiān)管力度，不僅嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，還把“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”列為今年九大重點(diǎn)工作之一。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比普通房產(chǎn)，“學(xué)區(qū)房”的需求更剛性，是房?jī)r(jià)上漲的重要因素，也成了房地產(chǎn)調(diào)控的“牛鼻子”，將防止以“學(xué)區(qū)房”等名義炒作房?jī)r(jià)上升到更高調(diào)控地位，不僅說(shuō)明“學(xué)區(qū)房”炒作的嚴(yán)重性，還彰顯中央對(duì)“學(xué)區(qū)房”管控的導(dǎo)向。

3、清查經(jīng)營(yíng)貸

嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入，成為今年降溫樓市的重磅調(diào)控殺器。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部辦公廳和央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，提出加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理、加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理、繼續(xù)支持好實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及強(qiáng)化協(xié)同監(jiān)督檢查九條要求。

此后，一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的“圍剿”在多個(gè)熱點(diǎn)城市上演，北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營(yíng)貸查處力度。

今年4月份公布的排查結(jié)果顯示，深圳公布通報(bào)提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款，廣州發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的問(wèn)題貸款金額為1.47億元，北京發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元；上海公布123筆經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸涉嫌被挪用于樓市，共計(jì)3.39億元。

房地產(chǎn)被認(rèn)為是金融體系最大的“灰犀牛”，金融化、泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，而經(jīng)營(yíng)貸是炒房客的重要提款機(jī)和杠桿，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，不僅助漲房?jī)r(jià)，還產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)，諸如抽貸導(dǎo)致的房屋斷供被拍等。對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的嚴(yán)查，勢(shì)必將擠壓泡沫，從根源上嚴(yán)控炒房亂象。

4、二手房指導(dǎo)價(jià)

為了抑制樓市過(guò)熱，今年2月份，深圳出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，這對(duì)“狂熱”了一年多的二手房市場(chǎng)具有強(qiáng)大的殺傷力，打擊炒房投機(jī)效果明顯，幾個(gè)月下來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)降溫明顯，量?jī)r(jià)齊跌。

隨后，多個(gè)城市相繼跟進(jìn)，包括廣州、東莞、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無(wú)錫、寧波、衢州、金華、三亞等城市發(fā)布二手小區(qū)成交參考價(jià)或進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，針對(duì)重點(diǎn)或熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。

在熱點(diǎn)城市調(diào)控轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)后，推出二手房參考價(jià)是必然趨勢(shì)，也是政府發(fā)揮有形之手，維護(hù)供應(yīng)市場(chǎng)基礎(chǔ)秩序，彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷的需要。

5、限跌令

在熱點(diǎn)城市抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，一些非熱點(diǎn)城市進(jìn)行“逆向”調(diào)控，防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌。下半年以來(lái)，包括張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽(yáng)等多個(gè)城市，通過(guò)發(fā)布政策或約談房企的形式來(lái)調(diào)控房企大幅降價(jià)行為。

限跌令背后是樓市的整體降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，11月份，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量達(dá)到59個(gè)，是2015年3月份以來(lái)房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量最多的一次，而僅3個(gè)城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲。

大漲大跌都可能引發(fā)預(yù)期波動(dòng)，“限跌令”的出臺(tái)，再一次說(shuō)明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

6、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)

從立法到試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅在今年邁向一個(gè)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。5月份，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)提出。10月份，《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》通過(guò)，房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象劃定為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)；試點(diǎn)5年，條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

根據(jù)最新官方消息，房地產(chǎn)稅將試點(diǎn)5年，待條件成熟時(shí)制定法律。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)稅在國(guó)家的稅費(fèi)體系里十分重要，立法周期相對(duì)比較漫長(zhǎng)，推進(jìn)亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點(diǎn)是很重要的“試金石”，將為后續(xù)的立法工作提供重要支撐。

不過(guò)，何時(shí)開(kāi)始試點(diǎn)？哪些城市率先進(jìn)入試點(diǎn)名單？具體的免稅范圍、稅率如何？仍有更多疑問(wèn)待解。

7、城市更新防止大拆大建

今年，城市更新迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。8月31日，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》正式落地，其中強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除了違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

與此同時(shí)，上述通知要求嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2；要求應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶，保持老城格局尺度，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。

城市更新是解決“城市病”的重要手段，為城市發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是在推進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)了大拆大建、急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹(shù)、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問(wèn)題。

新規(guī)定明確了城市更新的底線，確定了未來(lái)城市更新的主基調(diào)，由過(guò)去的單一“開(kāi)發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”的轉(zhuǎn)變，避免重走城市粗放開(kāi)發(fā)建設(shè)的老路。

8、樣板間須“所見(jiàn)即所得”

近年來(lái)，在新房市場(chǎng)，“貨不對(duì)板”“嚴(yán)重減配”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。8月16日，北京住建委正式印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》，其中最引人關(guān)注的是設(shè)置交付樣板間，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品住房前，應(yīng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶(hù)型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項(xiàng)目有多個(gè)戶(hù)型的，應(yīng)設(shè)置主要戶(hù)型（不少于兩個(gè)）交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。

在商品房預(yù)售制度下，樣板間對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新房至關(guān)重要，對(duì)樣板間的直觀體驗(yàn)往往成為購(gòu)房者決策的重要依據(jù)。但是，在樣板間裝修設(shè)置的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商所展示的裝修方案更為高級(jí)，所用家電門(mén)窗品牌也為“高配”，但是，在實(shí)際交付中，購(gòu)房者往往發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)板”“嚴(yán)重減配”。

可以說(shuō)，北京商品房銷(xiāo)售新規(guī)切中了購(gòu)房者痛點(diǎn)，解決買(mǎi)房信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，切實(shí)保障交房質(zhì)量，讓“樣板間”成為真正的“樣板”。

9、首部地方版住房租賃條例將出臺(tái)

繼住建部公開(kāi)住房租賃條例后，首部地方版的住房租賃條例有望出臺(tái)。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”），面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

針對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的疑難雜癥和頑疾重疾，征求意見(jiàn)稿創(chuàng)新舉措、對(duì)癥下藥，諸如對(duì)于房租顯著上漲，政府可“出手”干預(yù)，單次收房租金額一般不超3個(gè)月，超收將受監(jiān)管；嚴(yán)懲嚴(yán)罰“甲醛房”，最高擬罰30萬(wàn)；發(fā)布虛假租房信息者，將由互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)刪除屏蔽等。

長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃行業(yè)亂象叢生，“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“搶占房源”等現(xiàn)象不斷發(fā)生。住房租賃條例的出臺(tái)，不僅將能夠掃除亂象，維護(hù)租房者合法權(quán)益，還將進(jìn)一步推動(dòng)了租房市場(chǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

更為關(guān)鍵的是，這是全國(guó)首部地方版租賃條例，具有非常重要的標(biāo)志性意義，意味著未來(lái)其他城市將有跟進(jìn)的可能，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將會(huì)產(chǎn)生深刻的變革，甚至有可能成為市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

10、北京封堵“假離婚”買(mǎi)房

為了遏制“假離婚”購(gòu)房，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房。

此前，北京離婚購(gòu)房政策出臺(tái)于2017年，對(duì)于離婚一年以?xún)?nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請(qǐng)住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。這意味著，對(duì)于“假離婚”購(gòu)房者，此前雖然從信貸政策上進(jìn)行了限制，但并未從購(gòu)房資格上加以調(diào)控，政策存在漏洞。

北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，僅近一段時(shí)間以來(lái)，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購(gòu)房。這既影響了調(diào)控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。

北京此次出重拳封堵“假離婚、真買(mǎi)房”，補(bǔ)上了離婚購(gòu)房的“漏洞”，不僅能夠有效降低樓市成交熱度，更能夠從道德層面，讓婚姻回歸本質(zhì)，讓“假離婚”的昏招和鬧劇終止。

新京報(bào)記者 | 段文平