在全國樓市仍處于下行期的背景下，本月以來，從中央到地方層面，相繼釋放出各類穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的消息。21日，地產(chǎn)股也出現(xiàn)了近期罕見的漲停潮。

伴隨年底各地樓市吹來陣陣“暖風(fēng)”，明年樓市政策如何走？時(shí)隔數(shù)年，官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”意味著什么？“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的同時(shí)，如何守住“房住不炒”的底線？

第一財(cái)經(jīng)記者采訪了中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟等多位專家學(xué)者，大家的共識(shí)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位從未發(fā)生改變，并將對于明年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”發(fā)揮重要作用；短期內(nèi)金融政策的調(diào)整不會(huì)改變“房住不炒”的主基調(diào)，后者是底線也是暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵。

在此背景下，專家學(xué)者表示，明年樓市政策會(huì)延續(xù)“脫虛向?qū)?rdquo;思路，弱化住房的投資屬性，支持滿足合理住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)回歸消費(fèi)、民生屬性。

第一財(cái)經(jīng)：“房住不炒”6年5次被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所強(qiáng)調(diào)，這釋放了什么信號(hào)？面對仍處于慣性下行期的全國樓市，各地應(yīng)如何平衡好“因城施策”，提振樓市的政策與“房住不炒”的關(guān)系？

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”以來，這一表述僅缺席2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

同時(shí)，2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。不過近三年來，“長效機(jī)制”并未再提及。

樓建波稱，無論是“房住不炒”還是“長效機(jī)制”，都是樓市政策的大前提，并為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著“潤物細(xì)無聲”的作用。得益于此，近幾年來，房地產(chǎn)市場的整體走勢保持平穩(wěn)。

“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)基于不同年份的經(jīng)濟(jì)形勢，強(qiáng)調(diào)不同的工作重點(diǎn)，但不提‘長效機(jī)制’并不意味著下一年對該項(xiàng)工作就不再推進(jìn)。”樓建波稱。

況偉大進(jìn)一步表示，堅(jiān)持“房住不炒”和建立“長效機(jī)制”，本質(zhì)上是同一問題，而手段上都是綜合利用金融、土地、財(cái)稅等來實(shí)現(xiàn)。建立“長效機(jī)制”旨在讓住房產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)的發(fā)展下去，不過，今年為此提出了更高的要求，即“良性循環(huán)”。

“長效機(jī)制”中的提及的“財(cái)稅”手段，被業(yè)界普遍視為房地產(chǎn)稅。多名受訪專家稱，今年以來，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作，被中央多次提及，并被視為調(diào)整收入分配、實(shí)現(xiàn)共同富裕重要稅改的環(huán)節(jié)，相關(guān)工作也在穩(wěn)妥推進(jìn)，這正是體現(xiàn)了“長效機(jī)制”已得到了更深入的貫徹和落實(shí)。

不過在況偉大看來，要想真正落實(shí)“房住不炒”，加快建立“長效機(jī)制”，在未來的樓市調(diào)控機(jī)制中，限貸、限購仍是抑制“炒”、弱化住房投資屬性的關(guān)鍵。

除了抑制“炒”，倪鵬飛稱，“房住不炒”也體現(xiàn)在支持“住”上。

在樓市下行壓力大的背景下，“不要因抑制炒而誤傷了住房的合理需求”這一政策制定思路已被多次強(qiáng)調(diào)和落實(shí)。在先后召開的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

“這向市場發(fā)出明確的信號(hào)，住房市場仍然擁有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?dāng)前形勢下，對于提振市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期具有重要意義。”倪鵬飛稱。

第一財(cái)經(jīng)：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，是樓市低迷背景下提出的中短期維穩(wěn)政策，還是具有長期性指向意義？

近兩周來，在政策面，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)推出購房補(bǔ)貼等需求端支持政策；在金融面，除了個(gè)人住房貸款持續(xù)回暖外，房企流動(dòng)性問題也逐步得到化解之策，比如，央行和銀保監(jiān)會(huì)20日聯(lián)合發(fā)文稱，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。

對于近期房地產(chǎn)市場政策和資金面頻頻傳出的利好消息，多家市場分析機(jī)構(gòu)將其歸因于中央高層會(huì)議在月初提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”所帶來的正面信號(hào)。

受訪專家普遍肯定了上述方向性政策的提出對短期內(nèi)“穩(wěn)市場”“穩(wěn)預(yù)期”的積極作用。但對于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”是中短期還是長期政策存在分歧。

陳晟認(rèn)為，該政策的提出，是根據(jù)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場供需情況和住房消費(fèi)的人群結(jié)構(gòu)給出的一個(gè)中短期方案。

他表示，在“支持合理住房需求”的相關(guān)工作中，一方面要加快推進(jìn)租賃市場建設(shè)，改變結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。在特大型城市中，預(yù)計(jì)未來有30％～40％的住房需求需要通過租賃市場來滿足；另一方面，在商品房市場中，要滿足居民的合理購房消費(fèi)需求，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)脫虛向?qū)崱?/div>