房地產行業(yè)正處在十年未有之大變局。三條紅線、集中供地、限購、限貸，一系列調控組合拳，使得原本粗放式、杠桿式的經營邏輯被徹底顛覆，行業(yè)全面轉向效益至上的發(fā)展新周期。
在恒哲投資集團董事·CEO林樂豐看來，配合國家大戰(zhàn)略的思路，未來地產行業(yè)會在符合調控的軌道下健康穩(wěn)步前行，周期性波動會趨緩，并呈現(xiàn)出區(qū)域分化、城市分化和房企分化的特點。
行業(yè)發(fā)展邏輯的重構，加速資本向垂直細分領域找尋“新的利益增長點”，以不動產投資為代表的優(yōu)質賽道，受到越來越多企業(yè)的青睞。
從業(yè)務特點看，不動產投資收益穩(wěn)健、現(xiàn)金流穩(wěn)定，同時還可以有效平滑資產投資風險。從市場前景看，中國已從增量時代步入存量時代，國內適合作為不動產投資標的的優(yōu)質資產，規(guī)模達到萬億級。中債研發(fā)中心發(fā)布的報告顯示，2020年，國內資產證券化產品發(fā)行規(guī)模達2.87萬億元，存量規(guī)模突破5萬億元，具備廣闊發(fā)展空間。
中國房地產市場的下半場，正快步邁向存量不動產資管時代。
得城市群者得未來
存量時代，不動產投資價值區(qū)域在哪里？某知名房企產業(yè)研究院在一篇研究報告中提出，參照日本經驗及啟示，盡管中國擁有更大的人口基數(shù)和增長潛力，但是依然難以支撐所有區(qū)域市場向好。未來的不動產市場，區(qū)域分化必將不斷加劇。未來，城鎮(zhèn)化新增人口的2/3將集中在城市群，得城市群者得未來。
中國的城市群數(shù)量眾多，“十四五”規(guī)劃綱要中，明確圈定19個國家級城市群，作為推進城鎮(zhèn)化建設的重要抓手。
其中，粵港澳大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。按照規(guī)劃綱要，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質生活圈，成為高質量發(fā)展的典范。
身處改革開放前沿，粵港澳大灣區(qū)的經濟實力有目共睹。2020年，大灣區(qū)生產總值超過11萬億元，約占全國GDP生產總值的1/7；人均生產總值約16萬元，達到發(fā)達國家水平。這里還是明星上市公司的聚集地，截至2021年4月，粵港澳大灣區(qū)共有651家A股上市公司，總市值高達15.12萬億元，包括中國平安、招商銀行、美的集團、格力電器、萬科A、保利發(fā)展等。
經濟的持續(xù)向好，加速人口進一步向粵港澳大灣區(qū)內聚集。第七次全國人口普查結果顯示，2020年粵港澳大灣區(qū)9市常住人口7801萬人，相較2010年增加2189萬人，增幅高達39.02%，遠高于北京和上海。
人口的持續(xù)涌入，也為粵港灣大灣區(qū)的房地產市場提供了源源不斷的剛需購買力。對于不動產資產投資公司而言，一個天然優(yōu)質的發(fā)展土壤就在面前。
“根據(jù)團隊測算，大灣區(qū)不動產投資的整體風險、去化周期以及回報率要普遍好于全國其他市場，這也是公司深耕大灣區(qū)，并持續(xù)看好大灣區(qū)的重要原因。”林樂豐告訴記者。
據(jù)林樂豐透露，恒哲投資集團成立至今，已形成不動產并購、房地產開發(fā)、基金管理和股權投資四大核心業(yè)務，在灣區(qū)擁有逾30個成功的不動產項目經驗，整體管理資產規(guī)模超百億元，躍居大灣區(qū)首列。
不動產投資領域的超級黑馬
從2016年成立，到如今管理資產規(guī)模超百億元，恒哲投資集團的發(fā)展速度，令業(yè)內矚目。
“專注嚴謹、順勢而為是恒哲投資集團最大的競爭優(yōu)勢。”林樂豐告訴記者，成立以來，公司一直深耕灣區(qū)，并對投資遵循自己的核心原則，通過搭建多道風控體系，嚴控系統(tǒng)風險。
寧可盈利不做大，不要做大不盈利。基于這一經營原則，恒哲投資集團在對投資標的區(qū)域選擇上，極為“挑剔”。林樂豐告訴記者，雖然同在大灣區(qū)，但各城市間的發(fā)展并不均衡。所以布局之前，公司首先會對城市嚴格篩選。比如廣州、東莞、佛山等一線或者新一線對比其他城市會有更好的預期，也是公司重點關注的城市。
但即便是目標城市，恒哲投資集團也不會盲目落子。“比如廣州，公司只會挑選核心區(qū)域和限購區(qū)域，以此保證項目收益，把風險降到最小。”林樂豐指出。
精準布局的同時，恒哲投資集團對于投資產品的選擇更是謹慎。林樂豐指出，基于多年來的市場運作經驗，公司研判住宅市場依然是中國地產市場細分賽道里最大且最穩(wěn)健的一個賽道，所以公司目前的主流產品還是中小型住宅項目，但也不排除會找一些獨具市場差異化的特色精品來做。
專業(yè)、成熟的不動產投資運作經驗，為恒哲投資集團贏得了良好的市場口碑。恒哲先后與保利、碧桂園中梁、融創(chuàng)、中奧等知名房企達成項目合作。
究其原因，一般的純財務投資機構會單純從主體信用、投資結構去風控項目，恒哲投資集團則是在滿足風控的前提下，深度參與到項目之中，從土地招拍掛、產品設計到銷售去化，貫穿全鏈條、全周期深度參與。
“公司一直遵循優(yōu)勢互補的原則，與國內知名房地產投資基金、財務投資機構形成三方合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢。”林樂豐透露，目前，恒哲已與多家知名開發(fā)商達成聯(lián)合開發(fā)、項目并購和銷售支持等全流程項目合作。
憑借優(yōu)異的商業(yè)模式，成熟的風控體系和不斷提升的綜合實力，2021年，恒哲投資集團分別斬獲“2021年度影響力不動產投資機構”“最佳財富管理機構獎”“粵港澳大灣區(qū)金牌競爭力獎”等多項行業(yè)殊榮。
“公司今年整體的經營狀況保持平穩(wěn)，穩(wěn)中微升。”對于2022年發(fā)展計劃，林樂豐指出，公司明年依然會專注現(xiàn)有特長，持續(xù)關注市場、政策變化，深耕灣區(qū)不動產投資領域。另外，公司還會在原有不動產業(yè)務上，拓展一、二級金融市場投資業(yè)務。
在一級市場，恒哲投資集團主要聚焦在股權投資。在經濟復蘇預期推動下，2021年前三季度，中國股權投資市場募資環(huán)境持續(xù)改善，新募基金數(shù)量為454只，募資規(guī)模達到1.27萬億元，均已超過2020年全年的總量。此外，2021年北京證券交易所的設立，資本市場對于優(yōu)質中小企業(yè)的服務不斷加強，退出通道的進一步打開,也對一級股權投資市場產生利好效應。
二級市場相比一級市場則有更好的流動性和透明性，尤其北交所設立后，其對二級市場的流動性改善有著明顯的利好作用，二級市場活躍度也將大幅提升。
林樂豐表示，基于對一、二級市場的研判和看好，所以公司提前布局，準備在明年正式啟動一、二級金融市場投資業(yè)務，尋求新的利潤增長點。
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