近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）。接近監(jiān)管人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，是按照市場(chǎng)化方式出清風(fēng)險(xiǎn)的有力舉措。

鼓勵(lì)并購(gòu)出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

梳理我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，每年都會(huì)有一些房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，但并沒有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。這背后很重要的一個(gè)原因是，存在著一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段——房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)。

“若某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，那么其他房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)將該企業(yè)收購(gòu)或者購(gòu)買該企業(yè)的項(xiàng)目。目前有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件，做好這些大企業(yè)在退出過程中的風(fēng)險(xiǎn)化解工作至關(guān)重要，項(xiàng)目并購(gòu)就是其中一項(xiàng)重要手段。”接近監(jiān)管人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)該《通知》的意義所在。

據(jù)知情人士透露，近期人民銀行分別與國(guó)資委和銀保監(jiān)會(huì)召開了相關(guān)會(huì)議，一方面鼓勵(lì)大型民營(yíng)企業(yè)、央企和國(guó)企并購(gòu)出險(xiǎn)和存在困難的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面也希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為并購(gòu)方提供并購(gòu)貸款，同時(shí)，對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和困難的房地產(chǎn)企業(yè)不要抽貸、斷貸。

接近監(jiān)管人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，《通知》主要是為了支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)，不是為了并購(gòu)出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或房地產(chǎn)企業(yè)本身。

實(shí)際上，早在12月初，監(jiān)管部門就表示會(huì)合理發(fā)放并購(gòu)貸款。銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人日前在答記者問時(shí)表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)

值得一提的是，《通知》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。

“《通知》的核心有兩點(diǎn)：一是收購(gòu)對(duì)象是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；二是收購(gòu)主體自身?xiàng)l件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。”接近監(jiān)管人士稱。

與此同時(shí)，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

接近監(jiān)管人士表示，一方面人民銀行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。另一方面，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)投資并購(gòu)債券和并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具。

此前交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，會(huì)議表示將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。招商蛇口等企業(yè)近期計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。證監(jiān)會(huì)也表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。

加強(qiáng)并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制

《通知》從并購(gòu)融資顧問服務(wù)、提高并購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等方面作出了明確要求。

《通知》提出，積極提供并購(gòu)的融資顧問服務(wù)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)渠道優(yōu)勢(shì)，整合信貸、投行、金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)與證券公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)的合作，匹配并購(gòu)雙方需求，提高并購(gòu)成功率。

在提高并購(gòu)服務(wù)效率方面，《通知》建議從三方面著手，一是加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。二是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動(dòng)盡職調(diào)查和信貸審查。三是推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購(gòu)融資營(yíng)造良好環(huán)境。

在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評(píng)估項(xiàng)目的合規(guī)性。“不能只看項(xiàng)目的表面，還要穿透到底層，查看該項(xiàng)目是否合規(guī)，同時(shí)要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。”接近監(jiān)管人士稱。

此外，《通知》明確要建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的報(bào)告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)報(bào)告其開展并購(gòu)金融服務(wù)的情況、存在的問題和建議，積極配合并購(gòu)雙方披露項(xiàng)目并購(gòu)和金融支持的信息。