日前，上海市新一批保障性租賃住房集中開(kāi)工。

此次集中開(kāi)工的15個(gè)項(xiàng)目約115萬(wàn)平方米、1.85萬(wàn)套，項(xiàng)目將分別落地浦東新區(qū)、靜安區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)和臨港新片區(qū)；建成后，將進(jìn)一步滿足上海新市民、青年人等宜居需求。

專(zhuān)家表示，房企通過(guò)把一些土地、物業(yè)建成租賃房，既能吸引更多有消費(fèi)力的年輕人來(lái)創(chuàng)業(yè)生活居住，也有助于盤(pán)活房企的存量資產(chǎn)，以此讓地產(chǎn)企業(yè)的整體資產(chǎn)得以提升。

房企盤(pán)活存量資產(chǎn)新模式

“上海新一批保租房集體開(kāi)工，有個(gè)非常好的示范作用。”城市測(cè)量師行分析師邵明浩在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，例如，此次上海城投等企業(yè)通過(guò)拿出一些土地和物業(yè)建設(shè)租賃房，既有助于盤(pán)活一些原本低效的存量資產(chǎn)，也能吸引更多有消費(fèi)能力的年輕人來(lái)這里生活創(chuàng)業(yè)。

除了一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊之外，邵明浩認(rèn)為，還有些待開(kāi)發(fā)、待更新的或使用年限將至的地塊，也可通過(guò)建設(shè)保租房，使其轉(zhuǎn)化成有收入的存量資產(chǎn)。而年限將至的地塊可通過(guò)補(bǔ)地價(jià)等當(dāng)時(shí)，實(shí)現(xiàn)住宅“延壽”，“這樣一來(lái)，未來(lái)，將會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)投入到保租房的建設(shè)中去。”

為保障大規(guī)模的住房供應(yīng)，拓寬保租房的建設(shè)渠道，上海此前發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《實(shí)施意見(jiàn)》）就提到，“全面落實(shí)國(guó)家明確的5種建設(shè)渠道。一是支持利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)。二是支持利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，允許土地用途變更為居住用地，但不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。三是支持利用企事業(yè)單位非居住存量房屋改建，允許不變更土地用途、不補(bǔ)繳土地價(jià)款。四是支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目按照不超過(guò)15%用地面積配建，并鼓勵(lì)將各項(xiàng)目的配建比例集中起來(lái)統(tǒng)一建設(shè)。五是供應(yīng)居住用地新建、配建。”

不過(guò)，記者從一些地產(chǎn)專(zhuān)家處了解到，從市場(chǎng)角度來(lái)看，要想吸引房企積極參與保租房建設(shè)，如何解決租賃住房在租金回報(bào)率上的不足是一大挑戰(zhàn)。

對(duì)此，邵浩明表示，“盡管房企愿意持續(xù)投入保租房建設(shè)，但租金回報(bào)率不高的確是現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題。”據(jù)悉，按照上海商品房目前的回報(bào)率來(lái)看，基本取值在1.2%~1.5%。據(jù)專(zhuān)業(yè)測(cè)算，將地塊二次開(kāi)發(fā)的折價(jià)、地產(chǎn)企業(yè)的信貸利率、后續(xù)物業(yè)管理等因素考慮在內(nèi)，保租房項(xiàng)目在將來(lái)一旦投入運(yùn)營(yíng)，其租金回報(bào)率需要達(dá)到7%才能覆蓋成本。

為此，邵明浩建議可以從稅費(fèi)、金融借貸等方面為房企建設(shè)保租房“減壓”。例如，在稅費(fèi)方面，邵明浩認(rèn)為，保租房對(duì)符合條件的出租住房按增值稅1.5%、房產(chǎn)稅4%收稅，沒(méi)有完全達(dá)到公租房的稅收力度。而在金融借貸方面，他建議將這一專(zhuān)項(xiàng)領(lǐng)域的貸款利率降低，以減輕地產(chǎn)平臺(tái)的融資成本。

據(jù)悉，為調(diào)動(dòng)房企參與建設(shè)的積極性，《實(shí)施意見(jiàn)》明確提出，將從金融支持方面方面多措并舉為市場(chǎng)主體提供資金支持。包括長(zhǎng)期貸款、發(fā)行債券和發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。同時(shí)，人民銀行上?？偛柯?lián)合上海銀保監(jiān)局、市房屋管理局和市地方金融監(jiān)管局也共同舉辦了上海推進(jìn)保障性住房建設(shè)銀企對(duì)接會(huì)，以加快推進(jìn)上海保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度，促進(jìn)融資供需雙方有效對(duì)接。

加強(qiáng)租賃社區(qū)賦權(quán)

今年以來(lái)，上海密集出臺(tái)了一系列與保障性租賃住房相關(guān)的政策，以保障新市民、年輕人等群體在收入相對(duì)較少、購(gòu)房和付租金能力較弱等情況下，實(shí)現(xiàn)更好地“住有所居”。

對(duì)此，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，保租房的申請(qǐng)條件將不設(shè)收入線。只需在本市合法就業(yè)且住房困難即可，而以往申請(qǐng)保租房必須在住房和收入上都有困難，這也更多需要幫助的新市民和青年群體以希望。

“另外，該保租房不設(shè)最長(zhǎng)租賃期，也就是說(shuō)，只要符合租賃條件就可以一直住下去，增強(qiáng)了租賃的預(yù)期穩(wěn)定性。這一做法強(qiáng)調(diào)了供需適配、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合、強(qiáng)調(diào)職住平衡，并與新城建設(shè)、城市空間規(guī)劃與發(fā)展空間重構(gòu)等結(jié)合，能為上海吸引更多人才尤其青年人才，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。”陳杰說(shuō)道。

而隨著保租房建設(shè)的深入推進(jìn)，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“租賃社區(qū)”模式正成為當(dāng)下深受上海青年租客歡迎的模式。

比如，位于虹口的公租房中灣公寓項(xiàng)目中，該項(xiàng)目由國(guó)有租賃企業(yè)利用一處經(jīng)濟(jì)型酒店改建為宿舍型保障性租賃住房，其中53間宿舍配置床位138張，定向供應(yīng)給虹口區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司的環(huán)衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)等一線職工。

陳杰表示，目前，大量租賃社區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了住房租賃產(chǎn)業(yè)化、集中化發(fā)展的需求，也順應(yīng)了很多青年群體的需要。同時(shí)，這也便于營(yíng)造專(zhuān)屬于租客群體的社區(qū)生活與社區(qū)治理模式，方便配套公共服務(wù)，有利于吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃產(chǎn)業(yè)。

陳潔還建議，上海保租房發(fā)展，還需要在增加存量園區(qū)土地利用和加快集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地建租房、優(yōu)化市區(qū)非居住用房改建為租房的審批流程和提高辦事效率、加強(qiáng)租賃賦權(quán)（擴(kuò)大承租人的公共服務(wù)權(quán)利以逐漸實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)）、加快租賃社區(qū)營(yíng)造等方面做更多努力。