臨近年底，回顧一整年的房地產(chǎn)行業(yè)，或可稱為“爆雷年”。要知道，過(guò)去爆雷的大多是中小房企或不知名房企，業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者對(duì)此敏感度都不高。但今年，頭部房企、千億房企接連爆雷，對(duì)市場(chǎng)信心造成了較大沖擊。
尤其近幾個(gè)月來(lái)，多家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，真可謂一片慘淡。而在政策、市場(chǎng)、資金的輪番打壓下，弱資質(zhì)的房企發(fā)債規(guī)模更是創(chuàng)下近十年同期最低。就在這幾乎是“千鈞一發(fā)”之際，行業(yè)內(nèi)終于傳出了些許回暖的曙光。
進(jìn)入12月以來(lái)，包括龍湖集團(tuán)、龍光集團(tuán)（03380.HK）、碧桂園等在內(nèi)的幾家民營(yíng)房企先后披露了公司債券、中期票據(jù)等融資計(jì)劃；另外在11月初，中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的房企代表座談會(huì)之后，保利發(fā)展、招商蛇口(001979)等多家央國(guó)企便已注冊(cè)發(fā)行中期票據(jù)。
與過(guò)往不同的是，曾經(jīng)房企融資利好“解渴”的范圍一般主要集中在央企、國(guó)企。因此，這次龍湖集團(tuán)、龍光集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企能融資順利獲批，亦可以說(shuō)標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)融資利好范圍擴(kuò)容，釋放強(qiáng)烈的信號(hào)意義。
此外，也有數(shù)據(jù)對(duì)行業(yè)回暖佐證。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%。不過(guò)《每日財(cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，“熱鬧”目前僅局限在央國(guó)企背景、少數(shù)民企行列中，而絕大部分房企還是在通過(guò)自身努力尋找輸血渠道。
至此，外界才意識(shí)到，危機(jī)似乎就像催化劑，有的房企會(huì)因此加速進(jìn)入衰竭期，而那些優(yōu)質(zhì)房企，則一定會(huì)成為行業(yè)新周期的最終受益者。
行業(yè)回暖，優(yōu)質(zhì)房企實(shí)至名歸
12月3日央行表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。
背靠官方表態(tài)，高信用房企合理的融資需求的確得到了滿足與回應(yīng)。例如，萬(wàn)科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃于12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢；龍光集團(tuán)全資子公司深圳市龍光控股有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券的申請(qǐng)，已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)及上交所審核批準(zhǔn)；身處香港資本市場(chǎng)的旭輝集團(tuán)、新城發(fā)展先后以供股的方式實(shí)現(xiàn)融資。
有的房企甚至多個(gè)融資申請(qǐng)獲批，比如龍光集團(tuán)擬發(fā)行不超過(guò)7.1億元公司債券，期限為4年，發(fā)行人主體信用和債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為“AAA”最高等級(jí)。同時(shí)，該公司還擬啟動(dòng)CMBS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。
另一邊，著名投行花旗的公告也進(jìn)一步烘托了行業(yè)回暖的氛圍，“近期政府會(huì)議強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，支持高品質(zhì)住宅的需求，預(yù)期地產(chǎn)調(diào)控政策即將見(jiàn)底，未來(lái)消費(fèi)者信心將逐步恢復(fù)正常。”
其中花旗特別提到，龍光集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行的境內(nèi)公司債券和資產(chǎn)支持類證券（CMBS）等，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)健現(xiàn)金流；公司未來(lái)3年業(yè)績(jī)可保持穩(wěn)定，在行業(yè)整合期，龍光競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大，推薦其為地產(chǎn)行業(yè)首選股。
此外，在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)(600383)等在內(nèi)的多家房企亦將啟動(dòng)供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。所以當(dāng)下基本可以判定的是，金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的支持正得到改善，而優(yōu)質(zhì)房企在公開(kāi)債券市場(chǎng)上的成功發(fā)行，定會(huì)較大力度提升投資人對(duì)行業(yè)的信心水平。
融資分化，優(yōu)秀生盡享未來(lái)蛋糕
目前在行業(yè)資金困境和供給端調(diào)控深化的雙重作用之下，房地產(chǎn)行業(yè)的“出清”現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。
無(wú)論是融資端還是供給端的修復(fù)政策，優(yōu)質(zhì)房企都被認(rèn)為是在本輪行業(yè)調(diào)整之后的紅利受益者。
再于近期政策層面看未來(lái)，《每日財(cái)報(bào)》認(rèn)為，“優(yōu)質(zhì)房企”或?qū)⒂瓉?lái)重大發(fā)展機(jī)遇。原因有二：
其一，12月3日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)言人提及：現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度。
這里有兩大重要信息，一是滿足首套房、改善性住房按揭需求。這大概是近幾年來(lái)，金融主管機(jī)構(gòu)第一次提到要滿足改善性住房按揭需求。二是合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。這應(yīng)該是為正在進(jìn)行的行業(yè)調(diào)整提供支持。
其二，12月6日下午，央行全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，大概釋放了1.2萬(wàn)億人民幣。足以見(jiàn)得此次降準(zhǔn)力度之大。如果加上今年7月份降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金1萬(wàn)億。折合下來(lái)，今年一共釋放資金2.2萬(wàn)億。相比去年的1.75萬(wàn)億降準(zhǔn)除了更有力之外，還不再是“定向降準(zhǔn)”而是“全面降準(zhǔn)。”
打一個(gè)比較形象的比喻，此次劃分“優(yōu)質(zhì)房企”更像是列出一個(gè)白名單，名單上的房企能夠以更好的狀態(tài)享受未來(lái)的“行業(yè)蛋糕”。而能夠站上此名單的房企，定是配得上“實(shí)至名歸”一詞的。
就以龍光集團(tuán)為例，中信建投認(rèn)為，近期該公司相關(guān)融資渠道改善，進(jìn)一步彰顯出較高信用優(yōu)質(zhì)屬性，將增強(qiáng)公司可持續(xù)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。
著名國(guó)際投資銀行德銀發(fā)布最新研報(bào)分析，這一輪中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)逐步退出市場(chǎng)，為龍光集團(tuán)之類的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商提供了更多機(jī)會(huì)，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商會(huì)受到金融機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)支持，目前也是投資者優(yōu)選中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)。
眼下，相信隨著時(shí)間的推移，行業(yè)回暖效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步延續(xù)，房企分化也會(huì)再加劇。留給優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展空間將進(jìn)一步寬松，利潤(rùn)提前鎖定，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局或正處于新節(jié)點(diǎn)。
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