從剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議（以下簡稱“會(huì)議”）看，明年的經(jīng)濟(jì)工作基調(diào)與今年會(huì)有明顯變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)朝著好的方向轉(zhuǎn)變。

會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增速

會(huì)議指出，在充分肯定成績的同時(shí)，必須看到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的表述是首次提出，表明中央對(duì)最近一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的形勢有所警覺。今年第三季度的GDP增速降到了4.9%，形勢嚴(yán)峻，如果繼續(xù)下滑就可能會(huì)影響到就業(yè)等民生問題。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心是黨的基本路線的要求，全黨都要聚精會(huì)神貫徹執(zhí)行，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長。重新強(qiáng)調(diào)“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，這是意味深長的。

自黨的十九大強(qiáng)調(diào)“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”（金融風(fēng)險(xiǎn)、脫貧攻堅(jiān)、污染防治）以來，我國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)運(yùn)行的重點(diǎn)就是圍繞這“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”展開。“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”對(duì)化解經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展等方面意義重大，但從短期看，把工作重點(diǎn)放在“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”上在一定程度上也會(huì)影響到當(dāng)期的經(jīng)濟(jì)增速。以污染防治為例，為了控制煤炭消耗，最近幾年煤炭投資有所減少，這是今年三季度出現(xiàn)的煤炭價(jià)格大幅度飆升的主要原因，煤炭價(jià)格在幾個(gè)月內(nèi)就上漲了一倍多，電力企業(yè)的生產(chǎn)成本大幅度增加，出現(xiàn)了部分地區(qū)拉閘限電的結(jié)果，在不同程度上影響著工業(yè)生產(chǎn)和居民生活，對(duì)經(jīng)濟(jì)增速形成了較大的擾動(dòng)。

重新強(qiáng)調(diào)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心就意味著工作重點(diǎn)有所轉(zhuǎn)變。為此，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“面臨許多新的重大理論和實(shí)踐問題，需要正確認(rèn)識(shí)和把握”，會(huì)議共列出了以下五個(gè)問題：

一是要正確認(rèn)識(shí)和把握實(shí)現(xiàn)共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)踐途徑。會(huì)議認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)，首先要通過全國人民共同奮斗把“蛋糕”做大做好，然后通過合理的制度安排把“蛋糕”切好分好；這是一個(gè)長期的歷史過程，要穩(wěn)步朝著這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn)。

二是要正確認(rèn)識(shí)和把握資本的特性和行為規(guī)律。要發(fā)揮資本作為生產(chǎn)要素的積極作用，同時(shí)有效控制其消極作用。要為資本設(shè)置“紅綠燈”，依法加強(qiáng)對(duì)資本的有效監(jiān)管，防止資本野蠻生長。

三是要正確認(rèn)識(shí)和把握初級(jí)產(chǎn)品供給保障。要堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先，實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略。

四是要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

五是要正確認(rèn)識(shí)和把握碳達(dá)峰碳中和。實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求，要堅(jiān)定不移推進(jìn)，但不可能畢其功于一役。

以上五個(gè)問題正是黨的十九大之后實(shí)施“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”過程中出現(xiàn)的新問題和新現(xiàn)象，也是影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重大問題，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)行這些總結(jié)的目的在于形成社會(huì)共識(shí)，在一定程度上也是對(duì)過去一段時(shí)間里部分工作的糾偏。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策將更加積極進(jìn)取

會(huì)議要求，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。

從該表述看，宏觀調(diào)控部門穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速的愿望已經(jīng)十分迫切，同時(shí)，也意味著一大批大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目將呼之欲出。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資”。

年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)與年初政府工作報(bào)告基調(diào)相比，存在著不小的變化。從今年初的政府工作報(bào)告看，將GDP的目標(biāo)值定在6%是低于市場預(yù)期的，結(jié)合財(cái)政赤字和政府專項(xiàng)債的計(jì)劃均低于2020年的規(guī)模，這些信息表明年初中央確定的是穩(wěn)中求進(jìn)的工作思路，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”。從前11個(gè)月的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，宏觀杠桿率下降了近7個(gè)百分點(diǎn)，超過了2018年度的情況，說明2021年度的總體基調(diào)是“收縮”。今年的經(jīng)濟(jì)增速逐月下行的態(tài)勢與年初計(jì)劃是吻合的。

可以預(yù)見，明年的經(jīng)濟(jì)工作主基調(diào)將是“擴(kuò)張”，無論是財(cái)政政策還是貨幣政策都將更加積極進(jìn)取。

房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急是消除循環(huán)梗阻

關(guān)于房地產(chǎn)政策，會(huì)議認(rèn)為：要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的提法第一次出現(xiàn)在中央文件里，這是有針對(duì)性的。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在循環(huán)不暢的難題，已經(jīng)有一批龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是有龍頭房企出現(xiàn)債務(wù)違約之后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資進(jìn)一步出現(xiàn)了緊縮，與此同時(shí)，一些地方政府強(qiáng)化了對(duì)按揭資金的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈壓力進(jìn)一步增大。在一系列事件沖擊下，市場預(yù)期出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，多種因素疊加導(dǎo)致了更多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)循環(huán)不暢的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)循環(huán)中具有舉足輕重的作用，該行業(yè)出現(xiàn)了循環(huán)梗阻說明中國經(jīng)濟(jì)循環(huán)出現(xiàn)了障礙，第三季度和第四季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑與此有很大關(guān)系。龍頭房企債務(wù)違約事件爆發(fā)之后，很多國際金融組織對(duì)中國的房地產(chǎn)行業(yè)表示深度關(guān)切的原因正是在此。

如何讓房地產(chǎn)行業(yè)擺脫惡性循環(huán)，使之重新回歸到良性循環(huán)狀態(tài)？有人認(rèn)為應(yīng)該廢除“三線四檔”政策，因?yàn)閷?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的原因是2020年8月份出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管的“三線四檔”政策。筆者認(rèn)為，“三線四檔”政策與當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)有一定的關(guān)系，但主要是有些金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過程中存在層層加碼現(xiàn)象所致。本來該政策設(shè)置了三年過渡期，但不少金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過程中一刀切，把未滿足三條綠線的房地產(chǎn)企業(yè)貸款完全停止，甚至出現(xiàn)提前抽貸的現(xiàn)象。這是政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，并非政策本身出現(xiàn)了問題。有關(guān)部門應(yīng)該重申，在落實(shí)“三線四檔”政策過程中，防止層層加碼，對(duì)于沒有達(dá)標(biāo)的企業(yè)要明確三年的過渡期。對(duì)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中度管理也要循序漸進(jìn)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的過度緊縮。

會(huì)議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。這是中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)提出的對(duì)策。按照該政策思路推理，按揭貸款（包括首次購房、改善型購房）會(huì)得到支持，按揭貸款的速度會(huì)適度加快，對(duì)于大多數(shù)城市而言，各種限制房地產(chǎn)消費(fèi)的措施估計(jì)也有望逐步取消。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)會(huì)得到展期，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將得到緩解。

市場普遍關(guān)注的房地產(chǎn)稅在2022年的探索和推進(jìn)值得關(guān)注。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，說明該指導(dǎo)思想不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力加大而出現(xiàn)變化。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的中共中央政治局會(huì)議沒有提及“房住不炒”，有些觀察人士解讀為房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)的信號(hào)。此次老調(diào)重彈用意十分明顯，就是要消除市場對(duì)中央政策意圖的誤讀和誤解。類似的由誤解導(dǎo)致的市場預(yù)期變化也是有過先例的，2018年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒有提及“房住不炒”，加上2019年初的信貸快速增長，直接導(dǎo)致了2019年初的房地產(chǎn)“小陽春”。

“探索新的發(fā)展模式”也是第一次出現(xiàn)在中央的文件里。今年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的深層次原因是這些企業(yè)奉行“三高”發(fā)展模式（即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）。對(duì)于單個(gè)企業(yè)而言，在房價(jià)持續(xù)上漲的背景下“三高”模式或許是高效率的經(jīng)營模式，但如果全行業(yè)所有的企業(yè)均采取“三高”模式就存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

何為新的發(fā)展模式？這是行業(yè)主管部門正在探討的問題，也是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要高度探索的問題。