中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月8日至10日在北京舉行，會(huì)議總結(jié)2021年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2022年經(jīng)濟(jì)工作。

從大背景來看，會(huì)議提到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。會(huì)議要求明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。

對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變

此次會(huì)議中，再次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，這已是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)第四年明確“房住不炒”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，這是頂層設(shè)計(jì)，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長(zhǎng)期指針，不會(huì)因行業(yè)一時(shí)出現(xiàn)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)暴露而調(diào)整，這個(gè)戰(zhàn)略定力是不能動(dòng)搖的。戰(zhàn)略定力不變，短期的策略調(diào)整時(shí)，就會(huì)有底線、有堅(jiān)守，不會(huì)亂了陣腳。

“此前中央政治局會(huì)議沒有提及‘房住不炒’，實(shí)際上‘房住不炒’的定位并不會(huì)變。換句話說，無論后續(xù)對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求如何支持，炒房和投資投機(jī)的購(gòu)房需求已經(jīng)沒有支持和市場(chǎng)。所以，各地在后續(xù)理解政策的時(shí)候，即便可以放松政策，也要嚴(yán)格守住這條紅線。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

首提預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議首次提出了“預(yù)期引導(dǎo)”的概念，說明當(dāng)前在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動(dòng)作。

中指研究院報(bào)告提到，當(dāng)前購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方市場(chǎng)參與主體預(yù)期均存在不穩(wěn)定性，引導(dǎo)各方的市場(chǎng)預(yù)期，有利于合理的購(gòu)房需求正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進(jìn)，“穩(wěn)預(yù)期”的重要性更加凸顯。

從“探索新的發(fā)展模式”中亦可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平方米左右，增量市場(chǎng)規(guī)模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，企業(yè)也需要順勢(shì)而為，拓展新的業(yè)務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于地方政府而言，過去依賴房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)的“土地財(cái)政”模式也急需轉(zhuǎn)變。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，“探索新的發(fā)展模式”將推動(dòng)房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

合理住房需求受到支持

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

中指研究院認(rèn)為，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會(huì)議的提法一致，預(yù)計(jì)信貸政策對(duì)首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次政策和中央政治局會(huì)議精神一致，將“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”寫進(jìn)去，后續(xù)應(yīng)該會(huì)有一些變化。一是合理住房需求包括剛需和改善型需求，后續(xù)土地、信貸、稅費(fèi)方面會(huì)給予保障。二是合理住房需求包括租和購(gòu)，都將面臨鼓勵(lì)和支持。

因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。今年12月6日召開的中央政治局會(huì)議提法是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

中指研究院認(rèn)為，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，與中央政治局會(huì)議的提法略有不同，一是強(qiáng)調(diào)了“因城施策”，各個(gè)城市當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)不同，所面臨的地產(chǎn)相關(guān)鏈條不暢通的問題各異，因城施策采取針對(duì)性舉措，更有利于加快各個(gè)城市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)；二是房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”順序改變，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會(huì)更好地健康發(fā)展，當(dāng)前對(duì)于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條的循環(huán)是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

許小樂則認(rèn)為，房地產(chǎn)的“良性循環(huán)”需要兩個(gè)必要的基礎(chǔ)，一是控制住房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)，防止局部企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向系統(tǒng)傳遞。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)要運(yùn)轉(zhuǎn)起來。今年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài)，主要是市場(chǎng)出現(xiàn)了由二手房到新房再到土地市場(chǎng)的鏈?zhǔn)浇禍?，二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負(fù)債無法接續(xù)滾動(dòng)，面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性問題，整體房地產(chǎn)全鏈條無法正常運(yùn)行。根本原因是下半年的過快降杠桿，多項(xiàng)金融政策同時(shí)收緊，政策效用疊加導(dǎo)致房企融資環(huán)境、購(gòu)房者購(gòu)房信貸環(huán)境均快速收緊。

許小樂指出，未來在房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對(duì)房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購(gòu)房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對(duì)剛需、改善性購(gòu)房需求可能有定向的支持政策。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復(fù)，不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“穩(wěn)定器”作用。

再次提出加快長(zhǎng)租房發(fā)展

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。而去年會(huì)議中更多強(qiáng)調(diào)的是“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。

李宇嘉指出，長(zhǎng)租房也就是長(zhǎng)租公寓，自從去年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)暴雷以來，國(guó)家更多地強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房，長(zhǎng)租房強(qiáng)調(diào)的少了。事實(shí)上，長(zhǎng)租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場(chǎng)的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源。因此應(yīng)該在總結(jié)長(zhǎng)租公寓問題的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)監(jiān)管和建設(shè)模式，作為未來多渠道住房供應(yīng)的來源，引導(dǎo)開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

許小樂認(rèn)為，未來將更多發(fā)揮市場(chǎng)效率，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。隨著城鎮(zhèn)化率的提升，大城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間拉長(zhǎng)，依據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，2021年北上廣深的平均購(gòu)房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年，很多租客租住時(shí)間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。我國(guó)住房租賃體系主要由市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構(gòu)成，依托市場(chǎng)化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。

其認(rèn)為，機(jī)構(gòu)化是提升租賃市場(chǎng)專業(yè)服務(wù)的必要途徑和重要載體，但由于租賃行業(yè)盈利空間較窄，租賃企業(yè)面臨著成本高、融資窄、合規(guī)難的問題，導(dǎo)致目前我國(guó)整體租賃機(jī)構(gòu)化率不足5%，一線城市機(jī)構(gòu)化率也不到15%。預(yù)計(jì)明年將出臺(tái)面向長(zhǎng)租房市場(chǎng)的土地、金融、財(cái)稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境。