隨著新房市場(chǎng)成交持續(xù)疲軟，庫(kù)存量也不斷攀升。

據(jù)了解，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模達(dá)到2016年8月份以來(lái)的最高值，即創(chuàng)下5年來(lái)的新高。其中，三四線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)最大，需要給予關(guān)注。

近期，全國(guó)部分三四線城市出現(xiàn)了一些積極去庫(kù)存、支持購(gòu)房需求的新政策，如12月7日江蘇海安市對(duì)改善型購(gòu)房需求給予補(bǔ)貼等，顯示出三四線城市的去庫(kù)存壓力較大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，12月6日，中央政治局明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，海安購(gòu)房補(bǔ)貼政策是中央政治局會(huì)議后，地方上首個(gè)對(duì)改善型購(gòu)房需求給予明確支持的政策。預(yù)計(jì)今年12月份和明年一季度，全國(guó)三四線城市會(huì)出臺(tái)各類去庫(kù)存政策，以更好激活購(gòu)房者的合理住房需求。當(dāng)前包括海安等城市激活改善型購(gòu)房需求等政策，或引起其他三四線城市的仿效。

三四線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)最大

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%。庫(kù)存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模為2016年8月份以來(lái)的最高值，即創(chuàng)下5年來(lái)的新高。

今年持續(xù)6個(gè)月市場(chǎng)交易環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，使得庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)明顯放大。數(shù)據(jù)顯示，11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬(wàn)平方米，而成交量為3437萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。“當(dāng)前供求關(guān)系中，最大的問(wèn)題就是市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)非常疲軟，目前已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的現(xiàn)象。市場(chǎng)交易行情非常糟糕，此類壓力下，供求矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇，使得去庫(kù)存壓力和企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

分城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至11月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3052、26571和22487萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。其中，三四線城市庫(kù)存攀升最明顯，出現(xiàn)了連續(xù)37個(gè)月同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前三四線城市庫(kù)存，是2016年7月份以來(lái)的最高值，即創(chuàng)下5年來(lái)的新高。“從庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的角度看，三四線城市是最大的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

具體城市來(lái)看，截至11月底，100個(gè)城市中，有57個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，剩下的43個(gè)城市則出現(xiàn)了同比下降現(xiàn)象。其中，韶關(guān)、惠州和東莞三個(gè)城市的庫(kù)存同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而包括濟(jì)南、馬鞍山和岳陽(yáng)的庫(kù)存下滑速度較快。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，不同城市庫(kù)存上升和下降的邏輯略有差異。以惠州為例，其今年購(gòu)房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)明顯萎縮，各類降價(jià)促銷的動(dòng)作也比較多。而從下降的城市名單看，以岳陽(yáng)為例，此前部分房企加快項(xiàng)目促銷，出現(xiàn)了各類違規(guī)降價(jià)和大幅度降價(jià)的做法，此類操作客觀上提振了市場(chǎng)交易量，使得庫(kù)存數(shù)據(jù)明顯減少?？傮w上看，庫(kù)存抬升的城市，更多的還是三四線城市。

多地調(diào)整政策促進(jìn)樓市成交

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，近期，全國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些積極去庫(kù)存、刺激購(gòu)房需求的新政策，包括：南通海安對(duì)改善型購(gòu)房需求給予補(bǔ)貼、重慶萬(wàn)州在房交會(huì)上明確實(shí)行契稅減半補(bǔ)貼、河南新鄉(xiāng)落實(shí)契稅補(bǔ)貼20%政策、荊門對(duì)大學(xué)生在中心城區(qū)購(gòu)房給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼、保定取消被動(dòng)式超低能耗建筑商品房限購(gòu)政策等。

12月7日，江蘇南通下轄海安市召開(kāi)房博會(huì)新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上發(fā)布了購(gòu)房惠民補(bǔ)貼政策。

易居研究院認(rèn)為，此次海安政策最大的亮點(diǎn)在于，明確了5類改善型購(gòu)房需求的類型，包括企業(yè)單位的人才和職工群體；本市常住居民二孩和三孩家庭；本市常住居民家庭首套剛需及特定改善型需求群體；掛鉤復(fù)墾棄宅進(jìn)城農(nóng)民群體；新市民群體。海安對(duì)于改善型需求明確了相關(guān)口徑，同時(shí)針對(duì)此類改善型需求提供了各類支持性的購(gòu)房政策。以三孩家庭為例，此次政策明確，其將享受每平方米400元的優(yōu)惠。而對(duì)于其他普通改善型購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，若認(rèn)購(gòu)144平方米以上的物業(yè)，則可以享受每平方米200元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

易居研究院還指出，此次海安改善型購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，和此前中央政治局“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、銀保監(jiān)會(huì)“滿足改善性住房按揭需求”的表述是非常吻合的。這也是12月6日中央政治局會(huì)議后，地方上首個(gè)對(duì)改善型購(gòu)房需求給予明確支持的政策，值得全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)和關(guān)注。尤其是針對(duì)普通改善型購(gòu)房需求和三孩家庭購(gòu)房需求，海安給予了非常清晰的政策鼓勵(lì)，具有非常好的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，此類政策說(shuō)明三四線城市的去庫(kù)存壓力較大，各地政府主動(dòng)營(yíng)造更好的房屋銷售環(huán)境，助力房企去庫(kù)存。12月6日，中央政治局明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”后，預(yù)計(jì)今年12月份和明年一季度，全國(guó)三四線城市會(huì)在購(gòu)房政策方面進(jìn)行更大松綁，以激活剛需和改善型購(gòu)房需求，真正緩解去庫(kù)存的壓力。