隨著部分城市第三批集中供地陸續(xù)收官，全國(guó)“兩集中”供地政策穩(wěn)地價(jià)作用顯效明顯。
今年下半年以來(lái)，樓市快速降溫，房企面臨銷售回調(diào)幅度超預(yù)期、融資困難等多重不利因素夾擊。11月份，房企拿地積極性減退，大多房企放棄年末補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。百?gòu)?qiáng)房企前11個(gè)月拿地總額23461億元，同比下降17.7%，其中50家代表企業(yè)11月拿地總額創(chuàng)今年新低。40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率回落至6.5%，創(chuàng)近10年歷史新低。
受此影響，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模較2020年同期下降明顯。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬分析認(rèn)為，”受土地成交縮量拖累，新開(kāi)工面積下降態(tài)勢(shì)難改，開(kāi)發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。”
住宅用地同比明顯下降
受樓市降溫影響，今年全國(guó)土地市場(chǎng)供求規(guī)模明顯縮量。
整體來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1~11月，全國(guó)300城共成交各類用地規(guī)劃建筑面積166418.21萬(wàn)平方米，同比下降18.06%。11月單月，300城成交建筑面積15471.44萬(wàn)平方米，同比下降19.98%；出讓金額3964.12億元，環(huán)比增長(zhǎng)14.47%，同比下降19.3%。
住宅用地更是同比明顯下降。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，1~11月，全國(guó)300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下降11.3%，絕對(duì)規(guī)模為近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0億平方米，同比下降28.3%；出讓金4.1萬(wàn)億元，同比下降9.2%。
“兩集中”供地模式對(duì)控制溢價(jià)率效果顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為6.5%，環(huán)比、同比分別下降8.9個(gè)百分點(diǎn)和3.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近10年歷史新低，過(guò)半城市溢價(jià)率為0。
回顧2021年全年走勢(shì)，一季度，40城土地溢價(jià)率為12%~13%。二季度開(kāi)始，伴隨熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中土拍，40城土地成交溢價(jià)率持續(xù)小幅上升；第一批集中土拍6月落下帷幕，隨后多地暫緩或中止了第二批集中土拍，9~11月，受“溢價(jià)率不超過(guò)15%”土拍政策和樓市降溫影響，第三批集中土拍成交溢價(jià)率持續(xù)下降。
“雖然限溢價(jià)率政策給房企留有一定的利潤(rùn)空間，但房?jī)r(jià)下行的壓力對(duì)沖了該部分利潤(rùn)的預(yù)期。”易居研究院研究員湯懷英表示，信貸層面民營(yíng)企業(yè)的融資端口仍未放松，第三批集中土拍中，國(guó)企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企間的分化進(jìn)一步加劇。預(yù)計(jì)第三批集中土拍，剩余試點(diǎn)城市還將延續(xù)低溫勢(shì)態(tài)。
一二線土地成交仍居前列
同時(shí)，城市間、板塊間熱度兩級(jí)分化也更為嚴(yán)重。11月份，土地出讓金排名前五的城市分別是蘇州、南京、無(wú)錫、上海和深圳。
而40個(gè)典型城市中，三四線城市土地出讓金同比增速仍在不斷回落。據(jù)易居研究院測(cè)算，1~11月，桂林、昆明、南昌土地出讓金增速分別為-71%、-71%和-61%，福州、蘭州、惠州、廊坊等城市增速下降嚴(yán)重。三四線城市中無(wú)錫與佛山的累計(jì)土地出讓金最高，但整體增速自今年3月起持續(xù)回落。
房企的投資拿地偏好也較為明顯。受集中供地城市影響，一線、三四線城市拿地面積占比上升。從中指研究院監(jiān)測(cè)的50家代表房企情況看，1~11月在一線和三四城市投資面積占比上漲，雖然南京、蘇州等二線城市亦集中供地，但對(duì)房企拿地總量影響不大。其中一線城市拿地面積占比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市拿地面積上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。
從城市群分布來(lái)看，1~11月，50家代表房企在長(zhǎng)三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升，房企拿地關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域城市趨勢(shì)顯著。
其中，杭州、重慶及長(zhǎng)沙成為代表房企拿地面積前三城市。與1~10月城市排名相比，前十城市完全相同，城市累計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯。
11月底前，上海、深圳等20個(gè)城市率先完成第三批集中供地掛牌，土拍規(guī)則有所微調(diào)，包括對(duì)房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時(shí)間等方面有所放松，降低房企參拍資質(zhì)和資金門(mén)檻，部分地塊利潤(rùn)空間有所提升。但在短期市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)流動(dòng)資金壓力較大的情況下，土拍熱度難有較大改觀，流拍撤牌情況或有改善。
以上海為例，隨著三批集中土拍平穩(wěn)收官，所掛27宗涉宅地塊無(wú)一流拍，收金逾470億元。至此2021年上海集中土拍收官，全年土拍攬金逾1700億元。
“回顧2021年上海各批次集中供地，第一批集中土拍熱度高漲，多數(shù)宅地觸發(fā)一次報(bào)價(jià)，拿地需要‘拼手速’；第二批集中土拍受調(diào)控影響回歸理性，‘隨機(jī)值’補(bǔ)丁及時(shí)開(kāi)啟；第三批集中土拍延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端表示，在行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境下，上海第三批次集中供地的土地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向“五大新城”傾斜，“房地聯(lián)動(dòng)”鎖定價(jià)格緩解住房剛性需求，“土拍模范生”姿態(tài)盡顯。
值得關(guān)注的是，今年深圳住宅用地市場(chǎng)則走出了一波獨(dú)立行情。從中指研究院全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，11月入榜地塊中，4塊位于深圳，成交金額門(mén)檻為30億元。由于11月多城第三批集中供地收官，一二線城市成交仍居前，因此入榜地塊以一二線城市地塊為主。除深圳外，蘇州有3宗地入榜、無(wú)錫有2宗地塊入榜、南京有1宗地塊入榜。
百?gòu)?qiáng)房企拿地金額大跌
今年1~11月，TOP100房企拿地總額23461億元，同比下降17.7%。
與往年年底企業(yè)紛紛加碼補(bǔ)倉(cāng)不同，盡管多個(gè)城市在今年11月集中供地，但企業(yè)拿地極為謹(jǐn)慎。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，50家代表房企11月拿地總額同比下降91.4%、環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，單月拿地總額也創(chuàng)下去年以來(lái)新低。
從拿地金額排行榜上看，11月百?gòu)?qiáng)房強(qiáng)房企拿地門(mén)檻值為59億元，與去年同期的73億元相比下降14億元；百?gòu)?qiáng)房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為49.3%，與1~10月相比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，占比持續(xù)下降。
從拿地金額來(lái)看，1~11月TOP10房企在長(zhǎng)三角城市群拿地金額達(dá)3957億元，居四大城市群之首。其中碧桂園仍繼續(xù)戰(zhàn)略布局，領(lǐng)跑長(zhǎng)三角。粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1943億元，位列第二，中海地產(chǎn)繼續(xù)強(qiáng)化粵港澳大灣區(qū)的拿地力度，拿地金額404億元；中西部TOP10企業(yè)拿地金額1836億元，位列第三。
從拿地面積來(lái)看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積達(dá)3970萬(wàn)平方米，依舊居四大城市群之首。其中碧桂園拿地面積1143萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超其他企業(yè)。
在市場(chǎng)巨變之下，龍頭房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，持續(xù)聚焦重點(diǎn)城市。頭部企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口多次上榜拿地金額TOP10。
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