近日，字節(jié)跳動(dòng)旗下的房產(chǎn)交易平臺幸福里，因業(yè)務(wù)需要對部分城市的新房直銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)整，更專注于由經(jīng)紀(jì)人參與的新房分銷業(yè)務(wù)。而居理買房網(wǎng)也及時(shí)做出戰(zhàn)略性收縮，暫時(shí)縮減了部分不盈利城市的規(guī)模。

這并非個(gè)例。房地產(chǎn)市場遇冷之下，新房銷售必然受到波及，目前不少企業(yè)均作出戰(zhàn)略調(diào)整。展望未來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)春節(jié)前后，房地產(chǎn)銷售并不樂觀，明年整體持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，企業(yè)還需要快速應(yīng)對市場，不能太激進(jìn)。

幸福里新房直銷轉(zhuǎn)向分銷

近日，有消息稱，字節(jié)跳動(dòng)旗下的房產(chǎn)交易平臺幸福里，裁員北京新房銷售團(tuán)隊(duì)的部分員工，賠償為“N 1”，對被裁員工提供少數(shù)轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)。對此，幸福里相關(guān)負(fù)責(zé)人向新京報(bào)記者表示，近期因業(yè)務(wù)需要對部分城市的新房直銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了調(diào)整，未來會(huì)更專注于由經(jīng)紀(jì)人參與的新房分銷業(yè)務(wù)。

近期，幸福里對部分城市的新房直銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了調(diào)整，未來將更專注于新房分銷業(yè)務(wù)。

新京報(bào)記者了解到，所謂直銷，是指中介代理某樓盤后，通過自有員工進(jìn)行推銷，需要承擔(dān)人員成本。分銷則不需要自建團(tuán)隊(duì)，而是聯(lián)合其他中介推銷后雙方按比例分成。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，這意味著幸福里未來不會(huì)放棄新房業(yè)務(wù)，但不會(huì)去做直銷，而是做分銷。“其實(shí)現(xiàn)在很多行業(yè)內(nèi)做直銷的團(tuán)隊(duì)，都面臨上游大環(huán)境不好的問題，直銷團(tuán)隊(duì)成本較重，所以都在裁撤。而分銷團(tuán)隊(duì)相對成本較輕，而且更加靈活，更適合平臺類的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)操作。”業(yè)內(nèi)人士稱。

幸福里是從今日頭條的房產(chǎn)頻道發(fā)展而來，過去更多側(cè)重線上的房產(chǎn)資訊、房源信息展示，近年來逐步向線下延伸進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，展開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，新房和二手房都有涉獵。值得一提的是，在新房業(yè)務(wù)模式調(diào)整的同時(shí)，二手房業(yè)務(wù)方面，今年10月，幸福里收購了麥田旗下子公司北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，以幫助幸福里獲得中介經(jīng)營資格牌照。在此基礎(chǔ)上，就在不久前，麥田引入幸福里投資，交易涉及麥田約20%的股份。

幸福里為何要裁員新房銷售團(tuán)隊(duì)？此番業(yè)務(wù)模式調(diào)整，目的何在？“這是幸福里對自身商業(yè)模式的一個(gè)調(diào)整，背后是基于自身擅長業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從成本到利潤轉(zhuǎn)化方式所作出的調(diào)整。模式?jīng)]有對與錯(cuò)，要看是否適合。可能對幸福里來說，調(diào)整后的模式，是基于當(dāng)下預(yù)判更為適合的選擇。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅如是說。

郭毅分析，幸福里調(diào)整新房直銷業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而聚焦新房分銷，實(shí)際也是受行業(yè)大環(huán)境影響。這一過程中，幸福里發(fā)揮搜索引擎、針對垂直人群精準(zhǔn)抓取和黏性實(shí)現(xiàn)的作用，從開發(fā)商手中收取房源，并整合其平臺上入駐的經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)，最終將新房房源輸送給平臺入駐經(jīng)紀(jì)人。

“這對幸福里來說，可能得以更好地依托其技術(shù)，并導(dǎo)流至入駐其平臺的眾多經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)。” 郭毅指出，商業(yè)模式轉(zhuǎn)化后，對幸福里來說既節(jié)約了成本，又更好地發(fā)揮了技術(shù)優(yōu)勢。

居理買房網(wǎng)實(shí)行戰(zhàn)略性收縮

無獨(dú)有偶。近日，有消息稱，居理買房網(wǎng)也在裁員，在個(gè)別城市收縮業(yè)務(wù)。公開資料顯示，居理買房網(wǎng)前身為居理新房，成立于2014年，提供從大數(shù)據(jù)找房、全城專車看房、低價(jià)保障買房的全流程定制化服務(wù)。2020年12月，其單月GMV（成交總額）突破50億元。今年3月11日，居理買房網(wǎng)還宣布完成了4億元C 輪融資，騰訊、海松資本領(lǐng)投，紅杉中國、源碼資本、斯道資本等老股東繼續(xù)跟投。

針對業(yè)務(wù)收縮一事，居理買房網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO王鵬表示，在今年特殊的行業(yè)環(huán)境下，居理買房網(wǎng)也不可避免地受到了一定影響，出于公司短期生存和長期發(fā)展兼顧的考慮，居理買房網(wǎng)及時(shí)做出了戰(zhàn)略性收縮。在確?？蛻趔w驗(yàn)不降低的同時(shí)，暫時(shí)縮減了部分不盈利城市的規(guī)模，目的是儲存好“彈藥”“糧草”，在行業(yè)冬天里先求生存，再發(fā)展。

據(jù)了解，居理買房網(wǎng)的調(diào)整有其原則和要求，一是用戶體驗(yàn)必須守住，二是必須能自己養(yǎng)活自己。從數(shù)據(jù)上看，據(jù)王鵬介紹，居理買房網(wǎng)通過一系列的調(diào)整舉措，在業(yè)務(wù)層面上帶來了較好的變化，“從9月開始，居理買房網(wǎng)的ROI（投資回報(bào)率）提升明顯，和上半年政策調(diào)控前相比，數(shù)據(jù)幾乎持平。今年前10個(gè)月，居理首訪認(rèn)購率同比增加10%，整體認(rèn)購率與去年同期相比也有所增長。所以，從整體看，預(yù)計(jì)居理今年的業(yè)績并不一定會(huì)比去年差。”

多家企業(yè)出現(xiàn)裁員或業(yè)務(wù)調(diào)整現(xiàn)象

事實(shí)上，新房銷售業(yè)務(wù)縮減或調(diào)整的并非個(gè)案?？v觀2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年火熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變。市場下行周期疊加政策加碼，樓市活躍度明顯下降。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析指出，10月，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，已連續(xù)三個(gè)月保持兩位數(shù)下降，降幅較9月進(jìn)一步擴(kuò)大，市場延續(xù)低溫態(tài)勢。

今年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從熱到冷的轉(zhuǎn)變，活躍度明顯下降。 

房地產(chǎn)市場遇冷，新房銷售必然受到波及。今年10月份，市場傳聞稱，貝殼對上海地區(qū)的金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整。不過，貝殼方面并未對此事作出回應(yīng)。

天貓好房方面，近日，該公司進(jìn)行了組織架構(gòu)設(shè)置及經(jīng)營班子的任命，涉及14位管理層。值得一提的是，易居董事局主席周忻曾對外透露，在三年內(nèi)，天貓好房要完成300萬DAU（日活躍用戶數(shù)）、2萬億GTV（總交易額）、500億元營業(yè)收入的目標(biāo)。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，在目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整之際，傳統(tǒng)中介行業(yè)都面臨壓力，天貓好房的業(yè)績也會(huì)因此受影響。

而在開發(fā)商進(jìn)入經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域方面，繼恒大房車寶各個(gè)區(qū)域公司裁員合并之后，也有消息稱，龍湖塘鵝在部分城市戰(zhàn)略收縮、關(guān)閉門店甚至撤出部分城市。對此，龍湖方面回應(yīng)稱，塘鵝租售針對所在城市、區(qū)位市場環(huán)境的變化，將門店分布調(diào)整至用戶黏度更高、市場活躍度更高的區(qū)域，是企業(yè)健康、有序、高效發(fā)展的自然選擇。

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良指出，今年行業(yè)受市場環(huán)境因素影響較大，從年初的“小陽春”，到二季度的盤整，再到三季度調(diào)控影響下銷售額快速下跌，導(dǎo)致整個(gè)新房市場的成交遇到巨大問題。整個(gè)市場環(huán)境的調(diào)整，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈上的渠道分銷、代理等企業(yè)都會(huì)受影響，從而出現(xiàn)裁員或業(yè)務(wù)調(diào)整的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)暖時(shí)間仍不明朗

“今年全年房地產(chǎn)銷售是個(gè)倒U型的形勢，今年四季度及明年一季度有望稍微企穩(wěn)，后續(xù)能否逐漸恢復(fù)行情，可能還需要觀察。”談及未來房地產(chǎn)銷售行情，相國良稱，房地產(chǎn)開發(fā)和正常營銷要依據(jù)整個(gè)市場現(xiàn)狀而定，如果市場不能從今年三季度快速下行回到正常軌道，那么，全行業(yè)代理、渠道分銷等都會(huì)受影響。

“原來周期是以年為單位，今年好點(diǎn)，明年差點(diǎn)，或者這一年收緊，下一年相對回調(diào)。2021年最大的問題在于市場變化太快，可以說是以季度方式來調(diào)整。這給企業(yè)造成很大的困擾，總不能上個(gè)季度招人，這個(gè)季度裁掉，到了下個(gè)季度又馬上啟動(dòng)招人。”相國良稱，短期看，劇烈的變化對企業(yè)而言是“無解”的，需要盡量避免。

值得一提的是，展望未來，9月底以來中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，10月銀行信貸端邊際改善，個(gè)人住房貸款環(huán)比多增1013億元，房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足。尤為重要的是，12月6日，中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

在此背景下，相國良指出，政策利好下，明年整個(gè)房地產(chǎn)市場或出現(xiàn)政策性糾正，有望從現(xiàn)在急劇下跌的市場回到正常軌道。但隨著房企明年企業(yè)債集中到期，需要償還債務(wù)的壓力越來越大，而且政策也不可能馬上見效，因此，預(yù)計(jì)春節(jié)前后，房地產(chǎn)銷售并不樂觀，明年整體持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。企業(yè)還需要快速應(yīng)對市場，不能太激進(jìn)，要留夠發(fā)展的“底子”。