在“兩集中”供地新政之下，今年房企在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。
在北上廣深以及杭州、廈門、武漢等熱點(diǎn)城市首批集中土拍中，各大房企搶地、叫價(jià)的場(chǎng)面十分熱鬧，觸頂搖號(hào)、高溢價(jià)、地王等層出不窮，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。但在此后的第二、三批集中土拍中，除了央企和國(guó)企外，民企絕大多數(shù)都已經(jīng)偃旗息鼓。
與往年較為不同的是，在首批集中供地中，無(wú)論是在拿地時(shí)還是拿地后，合作開發(fā)成為主流現(xiàn)象，其中“大型房企 大型房企”“大型房企 地方國(guó)企/央企”的合作類型尤為突出。
然而伴隨土地價(jià)格上漲與市場(chǎng)行情下行，拿地銷售比的不斷提升對(duì)房企毛利率的影響進(jìn)一步加深，這也引發(fā)了今年房企拿地的諸多插曲。如宋都股份與寶龍地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)的退地風(fēng)波，花樣年在拿地后因流動(dòng)性問(wèn)題還不上項(xiàng)目借款，龍光深圳項(xiàng)目出現(xiàn)低于備案價(jià)的折扣宣傳……顯然，在供地新規(guī)和行業(yè)政策不斷完善下，房企的土地開發(fā)邏輯已然生變。
集中供地變奏：合作、退地、欠債
在首批集中供地中，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在6個(gè)城市的首批集中供地中，融創(chuàng)的拿地總金額達(dá)到367億元，僅次于碧桂園、萬(wàn)科。而在重倉(cāng)的北京、重慶等地，融創(chuàng)幾乎都是采用聯(lián)合體的方式拿地。
在今年5月份的股東大會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，融創(chuàng)在公開市場(chǎng)的拿地很多都有大量長(zhǎng)期的合作伙伴。首批集中供地中，融創(chuàng)在杭州拿下的4宗地塊，3宗報(bào)價(jià)都未達(dá)到競(jìng)自持階段，涉及自持的部分基本都是合作方拿走，這樣帳就有得算。
來(lái)自華南的房企卓越集團(tuán)，在北京首批集中供地中拿下4宗地塊。其中位于昌平的兩個(gè)項(xiàng)目與中交地產(chǎn)合作，位于石景山的熙悅晴翠項(xiàng)目與首開、建工聯(lián)合操盤，位于朝陽(yáng)金盞的項(xiàng)目與旭輝、首開聯(lián)合開發(fā)。
值得注意的是，融創(chuàng)在北京首批集中供地中拿下的朝陽(yáng)金盞小店村3005-08地塊項(xiàng)目，在后期開發(fā)過(guò)程中引入的合作伙伴不僅有陜西建工，還出現(xiàn)了卓越集團(tuán)的身影。
卓越方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年在北京的5個(gè)新地塊均為合作開發(fā)項(xiàng)目，且已陸續(xù)入市銷售。其中位于北京昌平的北清云際項(xiàng)目為卓越操盤營(yíng)銷項(xiàng)目，于10月3日開盤，當(dāng)天達(dá)成的意向銷售金額累計(jì)22.19億元，成為當(dāng)月北京銷冠。同位于昌平的奧森春曉項(xiàng)目11月也取得北京市銷售金額前五的成績(jī)。
“一般房企在不太熟悉的城市進(jìn)行開拓發(fā)展時(shí)，都會(huì)首選與本地強(qiáng)勢(shì)民營(yíng)房企或國(guó)企聯(lián)合開發(fā)以降低合作風(fēng)險(xiǎn)。”某TOP50房企中層劉江告訴記者，還有的房企會(huì)硬性規(guī)定，第一次進(jìn)入一個(gè)城市進(jìn)行拿地或收購(gòu)開發(fā)，必須是跟本地企業(yè)合作。
不過(guò)，合作開發(fā)模式也并非都是皆大歡喜。2015年，華潤(rùn) 華僑城 招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元拿下了北京一宗地塊，但不久后華潤(rùn)、招商就退出該個(gè)聯(lián)合體。
而今年也出現(xiàn)了類似的事件，并且是以公開的形式發(fā)布。8月10日，宋都股份發(fā)布公告稱，杭州首批集中供地首日，宋都全資子公司以“17.83億元上限價(jià) 21%自持比例”競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊土地使用權(quán)。
宋都股份拿地后隨即與祥生控股（集團(tuán)）有限公司浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，但5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。而后祥生回應(yīng)表示，“本公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。”
無(wú)獨(dú)有偶，宋都股份搶下的另一宗天目醫(yī)藥港地塊，其稱與浙江寶龍簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，約定“股權(quán)比例為宋都50%、寶龍50%”。但浙江寶龍隨后卻表示放棄合作。寶龍方面則稱，沒有和宋都簽過(guò)合作協(xié)議，只簽訂過(guò)合作備忘錄。
隨后，宋都方面決定放棄競(jìng)得的8號(hào)地塊土地使用權(quán)，同時(shí)已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不被予以返還。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析認(rèn)為，房企融資環(huán)境困難，銷售劇烈下降，為保障現(xiàn)金流安全，部分企業(yè)會(huì)退地及發(fā)生糾紛，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)、企業(yè)資金壓力較大狀況下出現(xiàn)的情況。隨著融資環(huán)境改善，銷售觸底回暖，房企經(jīng)營(yíng)回歸常態(tài)，退地及糾紛情況將會(huì)明顯減少。
杭州集中供地后發(fā)生的事情還不止于此。同樣是在首批集中供地中，花樣年以封頂溢價(jià)29.78% 2%自持拿下杭州濱江區(qū)浦樂單元地塊，樓面價(jià)27074元/平方米，創(chuàng)下浦樂單元樓面價(jià)最高，總價(jià)約32.68億元。上市公司百大集團(tuán)（600865.SH）曾向花樣年拿下的這一項(xiàng)目間接發(fā)放借款1億元，但目前只收回不到300萬(wàn)元。
行業(yè)規(guī)則生變：利潤(rùn)空間底部何在？
梳理2020年年報(bào)和2021年中報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，包括龍頭房企萬(wàn)科在內(nèi)的大多數(shù)房企都出現(xiàn)利潤(rùn)較大幅度的同比下滑。這在很大程度上是因?yàn)?，此前的高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入了結(jié)算周期。
今年1-9月，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科在三季報(bào)中指出，毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，由于土地集中出讓試點(diǎn)的推出導(dǎo)致拿地競(jìng)爭(zhēng)加劇，實(shí)際上抬高了房企的拿地成本，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高成為房企毛利率下滑的主因之一，這一情況在房企后續(xù)的財(cái)務(wù)報(bào)表中還會(huì)延續(xù)。
某TOP20投拓部黃云表示，在集中供地新政推行后，他們?cè)趯?duì)單宗土地研判的維度上會(huì)更加廣闊，其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出價(jià)能力會(huì)成為重要的參考指標(biāo)之一。“如果一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，地價(jià)超過(guò)預(yù)期測(cè)算時(shí)會(huì)果斷放棄”。
由于地售比大幅提升，在首批集中供地中，熱門城市的熱門地塊利潤(rùn)率都降到了低位，有地塊房企甚至不賺錢?；幽甓戮种飨塑娫诮诜此歼^(guò)往時(shí)表示，“（花樣年）對(duì)政策的解讀深度不夠，國(guó)家已經(jīng)在調(diào)控了，在反復(fù)地強(qiáng)調(diào)，但是我們沒有部門來(lái)做風(fēng)險(xiǎn)提示，我們上半年還在高歌猛進(jìn)，所以我們會(huì)出現(xiàn)杭州浦樂項(xiàng)目這樣的問(wèn)題，不賺錢，我們還在拍地。”
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