從11月開(kāi)始，為沖擊全年業(yè)績(jī)，各大房企和在售項(xiàng)目紛紛開(kāi)啟優(yōu)惠促銷(xiāo)模式。不僅新開(kāi)項(xiàng)目往往會(huì)以低于預(yù)期的價(jià)格開(kāi)出，連舊盤(pán)加推的新一期價(jià)格，也有不少驚喜。甚至一些“網(wǎng)紅盤(pán)”，身段也開(kāi)始柔軟起來(lái)。在這種情況下，也有改善型買(mǎi)家，覺(jué)得預(yù)期價(jià)格可能會(huì)比較高的新房?jī)r(jià)格有松動(dòng)，動(dòng)了換房改善居住條件的心思。

11月一手住宅網(wǎng)簽成交9268套

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年11月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交9268套，同比來(lái)看成績(jī)一般，同比2020年11月的13339套減少4071套，下降30.52%。但從環(huán)比看，年底“以?xún)r(jià)換量”成功吸引了買(mǎi)家入市，在10月出現(xiàn)年內(nèi)次低的7160套后， 11月廣州一手住宅成交環(huán)比漲3成逼近萬(wàn)套。在這兩個(gè)月，廣州新房新批供應(yīng)也在增加，連續(xù)4個(gè)月超萬(wàn)宗，加上10月下旬開(kāi)始席卷廣州的“優(yōu)惠促銷(xiāo)”潮，年底房企的以?xún)r(jià)換量成功吸引買(mǎi)家入市，

在11月的成交分布中，增城以2256套奪得網(wǎng)簽量第一，黃埔、番禺也都在1000套以上，荔灣區(qū)同比大增達(dá)到776套，而網(wǎng)簽最少的海珠區(qū)只有73套。

多重因素推動(dòng)成交回暖

廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，近期成交量有所提升和放款速度方面加快也有關(guān)系。對(duì)買(mǎi)家而言，近期放貸速度略微比二、三季度“松動(dòng)”，審批時(shí)間有所縮短，亦帶動(dòng)了買(mǎi)家的購(gòu)置需求。也有分析認(rèn)為，不少在10月份國(guó)慶節(jié)假期有不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的大盤(pán)，網(wǎng)簽時(shí)間多集中在11月，也是導(dǎo)致11月份整體網(wǎng)簽量有較明顯提升的原因。

克而瑞分析師表示，11月廣州成交有所回暖主要得益于以下幾方面的推動(dòng)。一、開(kāi)發(fā)商推貨力度加大，11月新增一手住宅供應(yīng)10898套，是今年供應(yīng)第四高的月份；二、市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量，11月監(jiān)測(cè)到的全市37次開(kāi)盤(pán)加推，有12批次都是價(jià)格下調(diào)，占到了1/3的比例，而且下調(diào)幅度普遍可以達(dá)到10%左右。二手樓市的業(yè)主也結(jié)束了之前的僵持，讓出了砍價(jià)的空間；第三，房貸放款加快，利于需求釋放，基本上半個(gè)月以?xún)?nèi)就可以出同貸書(shū)，兩個(gè)月之內(nèi)就可以放款；第四，網(wǎng)紅盤(pán)集中簽約，11月份，荔灣的金域曦府、黃埔的星匯城都有幾百套的網(wǎng)簽。

增城供貨多 黃埔性?xún)r(jià)比高

從12月推貨區(qū)域結(jié)構(gòu)看，“東大倉(cāng)”增城仍占大頭，不少項(xiàng)目單盤(pán)供應(yīng)在200至700套之間，在競(jìng)爭(zhēng)較大的情況下，新項(xiàng)目如何“突圍”吸引買(mǎi)家成交是對(duì)房企的考驗(yàn)。而黃埔、番禺和南沙則是近期供應(yīng)的第二梯隊(duì)。臨近年底，黃埔富頤華庭、越秀濱江·星航TOD，蘿崗越秀·星樾山畔TOD等項(xiàng)目，也紛紛以務(wù)實(shí)的價(jià)格在年底入市，受到“剛需”和“剛改”買(mǎi)家的青睞。

而從其余區(qū)域來(lái)看，除海珠、花都、增城三區(qū)成交持續(xù)回落以外，其他9區(qū)成交套數(shù)均呈回升態(tài)勢(shì)，環(huán)比增幅超過(guò)100%的有荔灣、番禺兩區(qū)。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，荔灣11月成交的776宗，主要是因?yàn)橛趪?guó)慶節(jié)前夕開(kāi)盤(pán)的大盤(pán)萬(wàn)科金域曦府成交的近千套陸續(xù)進(jìn)入網(wǎng)簽階段，11月單盤(pán)占荔灣區(qū)的68%。番禺11月成交1541宗，同比增加了11.51%，除亞運(yùn)城、汽車(chē)小鎮(zhèn)兩個(gè)“剛需”熱銷(xiāo)項(xiàng)目外，越秀·星匯文璽、保利悅公館、越秀·和樾府等區(qū)內(nèi)中高價(jià)位項(xiàng)目同樣備受買(mǎi)家青睞。值得關(guān)注的是，11月競(jìng)爭(zhēng)激烈的黃埔樓市，多盤(pán)有比較明顯的優(yōu)惠促銷(xiāo)，促使該區(qū)11月共成交1710宗，環(huán)比有增。但也由于黃埔11月成交勢(shì)頭較好，在一定程度上搶了增城的“風(fēng)頭”，增城雖依然有2256套網(wǎng)簽，但同比出現(xiàn)18%的下降。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，目前黃埔樓市整體性?xún)r(jià)比較高，因此增城單純靠打價(jià)格戰(zhàn)跟黃埔搶客的意義不大，未來(lái)或有待基建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好帶動(dòng)，才能刺激更多買(mǎi)家關(guān)注。

近半年成交放緩 庫(kù)存周期再升

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月末，全市庫(kù)存量1109.9萬(wàn)平方米，去化周期14個(gè)月，創(chuàng)2020年二季度以來(lái)新高。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)則顯示，在今年1-11月的一手住宅成交中，已經(jīng)有四區(qū)網(wǎng)簽量破萬(wàn)套，分別是增城區(qū)的2.5萬(wàn)套、黃埔區(qū)的1.4萬(wàn)套，南沙區(qū)的1.3萬(wàn)套以及番禺區(qū)的1萬(wàn)套。另外，白云區(qū)和海珠區(qū)今年1-11月同比漲幅頗為明顯，分別達(dá)到65.59%和37.86%。這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)今年以來(lái)新盤(pán)供應(yīng)有較明顯增加。

【后市展望】

搶客大戰(zhàn)將延續(xù)

各區(qū)全新大盤(pán)值得留意

據(jù)悉，12月開(kāi)發(fā)商將保持較高推貨力度，因此從供應(yīng)角度而言，廣州將保持較充足貨量，尤其位于較受買(mǎi)家青睞的熱區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的項(xiàng)目均有望在12月入市，如臨近廣鋼的廣摩地塊項(xiàng)目保利越秀·天啟，海珠南洲板塊中海觀澔府，黃埔萬(wàn)科城市之光、保利羅蘭國(guó)際等。此外，如萬(wàn)科金域曦府、亞運(yùn)城、中央城、保利翔龍?zhí)靺R等項(xiàng)目亦有加推計(jì)劃，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商“搶客大戰(zhàn)”還將持續(xù)。