近日，房地產(chǎn)行業(yè)融資層面持續(xù)釋放積極信號。自今年9月以來，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，政策基調(diào)逐漸軟化。

中共中央政治局12月6日召開會議，會議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。同時，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。

國信證券研究報告認(rèn)為，當(dāng)前政策積極信號更加明顯，供需兩端流動性有望邊際寬松。一方面，前銷售持續(xù)降溫，行業(yè)基本面仍在下行，政策傳導(dǎo)仍需時間；另一方面，經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)健康的龍頭房企由于手頭現(xiàn)金相對寬松，既能抓住土地市場機(jī)會修復(fù)利潤表，又能獲得金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

記者在慧博投研終端統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至12月8日13時的50篇最新地產(chǎn)行業(yè)研報中，提出行業(yè)“強(qiáng)于大勢”評級的為12篇，“增持”的8篇，維持“中性”的為6篇。

港股地產(chǎn)公司融資動作頻頻

12月7日，世茂集團(tuán)（0813.HK）在港交所發(fā)布公告稱，擬配售發(fā)行1.45億股股份，每股發(fā)行價格8.14港元，預(yù)計(jì)募資凈額11.73億港元，主要用于物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)。配售完成后，新發(fā)行股份數(shù)量相當(dāng)于公司已發(fā)行股份的3.82%。

同日，龍光集團(tuán)（3380.HK）發(fā)布配售現(xiàn)有股份及根據(jù)一般授權(quán)認(rèn)購新股份的公告，與配售代理商簽訂配售與認(rèn)購協(xié)議，配售1.72億股股份，每股配售價為6.80港元。募資總額約11.70億港元，所募款項(xiàng)擬用于項(xiàng)目投資及作為集團(tuán)一般營運(yùn)資金。

稍早的11月26日，越秀地產(chǎn)（0123.HK）發(fā)布公告稱，公司與一家銀行訂立一份融資協(xié)議。據(jù)此，貸款人在融資協(xié)議的條款及條件的規(guī)限下提供5億港元的定期貸款融資，貸款期由融資協(xié)議日期起計(jì)12個月。

同日，碧桂園服務(wù)（6098.HK）發(fā)布公告稱，公司完成根據(jù)一般授權(quán)配售新股份，合共1.5億股股份已由配售代理根據(jù)配售協(xié)議的條款及條件，按每股配售股份53.35港元的配售價成功配售予不少于六名專業(yè)、機(jī)構(gòu)及/或其他投資者。配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額（扣除相關(guān)開支及專業(yè)費(fèi)用后）估計(jì)約為80.02億港元，擬用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)相關(guān)的未來潛在收并購項(xiàng)目投資，商寫服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)與生活服務(wù)類等新業(yè)務(wù)的拓展，再融資及公司營運(yùn)資金。

11月17日晚，融創(chuàng)中國（1918.HK）發(fā)布公告稱，完成配售事項(xiàng)及融創(chuàng)服務(wù)股份配售事項(xiàng)，配售代理已將3.35億股配售股份以配售價每股15.18港元配售予不少于六名承配人；同時，已將1.58億股現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份以每股14.75港元配售予不少于六名承配人。配售事項(xiàng)及融創(chuàng)服務(wù)股份配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額（扣除相關(guān)費(fèi)用后）合計(jì)約為73.43億港元（折合約9.42億美元）。

華泰資管人士稱，今年以來，民營房企相比央企、國企等房地產(chǎn)企業(yè)而言，確實(shí)存在融資難度加大的問題，市場也擔(dān)憂近期房地產(chǎn)事件可能會引發(fā)對民營房企融資的不穩(wěn)定預(yù)期。但從目前的政策情況來看，國家有關(guān)部門已經(jīng)統(tǒng)籌規(guī)劃政策安排，民營房企的融資困境正在穩(wěn)健有序的基礎(chǔ)上逐步改善。

東北證券分析師王小勇認(rèn)為，部分港股地產(chǎn)公司的配股募資及并購等行為，將有望增厚規(guī)模、完善布局、提升業(yè)績創(chuàng)收能力。建議長期關(guān)注公司關(guān)聯(lián)方實(shí)力、口碑、科技、規(guī)模、賽道布局等；中期重視增長確定性，關(guān)注外拓能力、激勵機(jī)制、關(guān)聯(lián)方銷售情況；短期關(guān)注公司的估值性價比。

在慧博投研終端上，

記者統(tǒng)計(jì)了截至12月8日13時發(fā)布的最新50篇房地產(chǎn)行業(yè)研究報告，除去“無評級”的6篇外，提出行業(yè)“強(qiáng)于大勢”評級的研報多達(dá)12篇，“增持”的8篇。此外，持“看好”評級的4篇，“推薦”的5篇，“優(yōu)于大勢”4篇，“買入”2篇，“超配”2篇，“同步大勢”1篇以及“中性”的6篇。目前來看，暫無對地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面展望評級。

滬深交易所房企供應(yīng)鏈ABS融資升溫

近期，多家房企在滬深證券交易所市場啟動供應(yīng)鏈ABS發(fā)行，記者發(fā)現(xiàn)，融資主體中包括一批優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)。

“目前有不少企業(yè)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS，主要是因?yàn)樵摦a(chǎn)品對拓寬上游企業(yè)融資渠道、提高經(jīng)營效率發(fā)揮了重要作用，因此有動力繼續(xù)發(fā)行。”接受記者采訪時，一位投資機(jī)構(gòu)人士說。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面、流動性和債券市場的運(yùn)行都為解決房企融資問題創(chuàng)造了良好條件，總體而言，房企在交易所債券市場的融資渠道暢通有序。今年以來供應(yīng)鏈產(chǎn)品成為民營房企融資的一大特點(diǎn)，發(fā)揮了重要輸血功能。

據(jù)了解，12月中旬，碧桂園、新希望地產(chǎn)、電建地產(chǎn)將發(fā)行供應(yīng)鏈ABS，龍湖拓展也擬于明年1月發(fā)行此類產(chǎn)品。從過往發(fā)行情況來看，今年7月金地集團(tuán)（600383）已成功以3.69%的較低利率，儲架發(fā)行首期購房尾款A(yù)BS，據(jù)悉明年初將再次發(fā)行。

記者在采訪中還獲悉，保利發(fā)展（600048）、中國金茂、招商蛇口（001979）、仁恒置地、新鴻基地產(chǎn)等房企也已于近期在上交所市場獲批資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型包括供應(yīng)鏈、購房尾款、CMBS、類REITs等，且相關(guān)發(fā)行工作已在推進(jìn)當(dāng)中。今年以來，龍湖拓展、金地集團(tuán)、綠城地產(chǎn)、龍光控股、美的置業(yè)等紛紛在上交所市場發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品融資。

電建地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，供應(yīng)鏈產(chǎn)品可為核心企業(yè)帶來更為高效、便捷的融資服務(wù)，提升企業(yè)資金融通能力，同時在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整體資源優(yōu)化配置等方面具有十分重要意義。

同時，12月1日，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司公開發(fā)行公司債券在深交所上市，規(guī)模29億元。在此之前，招商蛇口供應(yīng)鏈和購房尾款A(yù)BS產(chǎn)品在交易所持續(xù)發(fā)行。記者還獲悉，多家房企計(jì)劃于近期發(fā)行固收產(chǎn)品。

萬科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃于12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢；綠城、龍湖分別計(jì)劃于近期發(fā)行8-10億元供應(yīng)鏈ABS；龍光控股計(jì)劃于12月發(fā)行6.65億元CMBS，并計(jì)劃后續(xù)發(fā)行約5億元供應(yīng)鏈ABS。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。其中境內(nèi)債權(quán)融資501.61億元，環(huán)比上升89.9%，同比下降25.6%；境外債權(quán)融資123.33億元，環(huán)比上升24.5%，同比下降58.7%；資產(chǎn)證券化融資50.19億元，環(huán)比下降31.9%，同比下降77.5%。

今年以來，民營房企在上交所市場債券融資保持健康有序、相對穩(wěn)定的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，上交所市場房企融資規(guī)模達(dá)到2609億元；ABS當(dāng)中，房企供應(yīng)鏈產(chǎn)品規(guī)模為480億元，其中民營房企發(fā)行335億元，占比達(dá)到70%。此外，今年10月以來，華潤置地、招商蛇口等5家房地產(chǎn)企業(yè)在深交所市場發(fā)行6只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模合計(jì)106.27億元，類型涵蓋供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS、CMBS和類REITs等；中海地產(chǎn)、天保基建（000965）等2家房地產(chǎn)企業(yè)在深市發(fā)行3只公司債券，規(guī)模合計(jì)33億元，募集資金用于償還公司債務(wù)。