12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，首次提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

與此同時(shí)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，結(jié)合本次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。

傳遞穩(wěn)樓市積極信號(hào)

在今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整、樓市步入“寒冬”之際，此次政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)顯得更為重要，對(duì)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)更具有指導(dǎo)性意義。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，首先，會(huì)議提出“支持”合理住房需求，明確地對(duì)外傳遞了穩(wěn)樓市的積極信號(hào)；不僅如此，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一說(shuō)法被首次提出，這是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出清晰目標(biāo)。

“此次會(huì)議明確支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平穩(wěn)運(yùn)行也包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)；二是良性循環(huán)，即供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這也需要資金的支持。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策的未來(lái)走向，克而瑞分析認(rèn)為，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

降準(zhǔn)并非等同于救市

自10月以來(lái)，房地產(chǎn)信貸利好消息不斷，10月15日，央行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，央行就貨幣政策、房地產(chǎn)金融政策給予回應(yīng)，釋放一定的積極信號(hào)，信貸收緊態(tài)勢(shì)有望緩解；10月21日，銀保監(jiān)會(huì)議進(jìn)一步釋放了接下來(lái)信貸環(huán)境或?qū)⒂型纳频姆e極信號(hào)，并明確提出保障好剛需的信貸需求。11月19日，央行發(fā)布《2021年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，提出穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，完善貨幣供應(yīng)調(diào)控機(jī)制，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。

本次央行明確于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將釋放1.2萬(wàn)億元，部分歸還到期的中期借貸便利（本月15日將有9500億元的MLF到期），剩余部分用于滿足市場(chǎng)主體需求。

克而瑞認(rèn)為，此次央行降準(zhǔn)主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流動(dòng)性合理充裕，減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力。其二，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其要緩解中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境，緩解大宗商品價(jià)格上漲向下游中小微企業(yè)傳導(dǎo)的壓力。其三，通過(guò)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本的方式，達(dá)成降低社會(huì)綜合融資成本的目標(biāo)。

不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，克而瑞認(rèn)為，此次降準(zhǔn)并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化。那些需求及購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房?jī)r(jià)大概率走穩(wěn)。反觀那些需求及購(gòu)買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力。

“在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大階段，銀行放貸情緒不高，風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)增強(qiáng)。特別是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)，上中下游跟著起伏，導(dǎo)致銀行惜貸和信貸緊縮。央行提出，對(duì)于剛需、改善型需求及合理的開發(fā)貸要給予支持，但在政策落地上，受到風(fēng)險(xiǎn)情緒的影響，銀行貸款的積極性在降低。”李宇嘉表示，現(xiàn)在央行降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期無(wú)成本資金，有利于在負(fù)債端降低成本、增加規(guī)模，緩解銀行的惜貸情緒。