12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。針對備受關注的房地產(chǎn)，會議強調(diào)要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
貝殼研究院首席市場分析師認為，會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，結合央行降準釋放流動性，將對房地產(chǎn)市場帶來實際利好。展望未來，全國房地產(chǎn)市場在鞏固11月的底部復蘇局面的同時，會在四季度以及明年一季度迎來持續(xù)利好。
貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大，需要更長的時間才能獲得貸款，貸款成本也在上升，低總價二手房交易量下降得更加明顯。同時，由于各地實行嚴格的認房認貸政策，賣一買一的置換需求被視為購買多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型換房需求的釋放。
“如果這些需求長期被壓制，會導致市場快速萎縮，后續(xù)可能會出現(xiàn)集中釋放，不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。會議提出，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，預計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環(huán)境會更友好。”許小樂稱。
易居研究院智庫中心總監(jiān)也稱，結合此前銀保監(jiān)會的表態(tài)，所謂“合理住房需求”，應既包含剛需，也包含改善型的購房需求。
12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人在答記者問時稱，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
注意到，“良性循環(huán)”的發(fā)展目標首次在政治局會議中被提出。“此次提出‘良性循環(huán)’，是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，有非常強的信號意義。”
過去講房地產(chǎn)政策，主要是提“平穩(wěn)健康發(fā)展”，而此次增加了一個新目標，即良性循環(huán)。這說明房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)很關鍵，市場不好會引起房企的爆雷風險，而購房者遭遇風險后，會調(diào)低樓市預期，最終使得市場陷入惡性循環(huán)。
11月底，發(fā)表的《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，也提到“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員認為，所謂“良性循環(huán)”，包含供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，而真正得以落實，需要資金的支持。
今年三季度以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，疊加部分房企出現(xiàn)債務違約風險，導致購房者觀望情緒上升，房地產(chǎn)市場降溫明顯。
在“房住不炒”原則下，為實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，9月底以來，中央頻繁釋放維穩(wěn)信號。央行最新表態(tài)，短期內(nèi)，個別房企出現(xiàn)風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。
此外，為建立完善房地產(chǎn)市場的長效機制，緩解住房租賃結構性矛盾和解決大城市新市民、青年人的住房突出問題，今年以來，加快推進保障性租賃住房建設的工作部署被多個中央高層會議頻繁提及。
在此次會議中，“推進保障性住房建設”被擺在2022年住房工作相關表述的首位。
許小樂認為，保障性住房建設既能夠在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資下行的壓力，也能夠推進實現(xiàn)租購并舉住房體系實現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。
根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，2021年，全國40個正在建設保障性租賃住房的城市，計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1~9月，已開工72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。
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