12月2日，距離全年結(jié)束還有一個(gè)月，中指研究院率先發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié) & 2022展望》報(bào)告。從目前來看，隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效，下半年市場(chǎng)情緒明顯回落，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企投資意愿和動(dòng)力亦顯不足。受此影響，50個(gè)代表企業(yè)平均業(yè)績(jī)完成率僅為83%，以往可以達(dá)到90%。

報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步收緊的可能性不是太大了。預(yù)期未來的金融政策是鞏固成效，方向不變。

前11個(gè)月50個(gè)代表企業(yè)平均業(yè)績(jī)完成率為83%

2021年，在堅(jiān)持“房住不炒”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標(biāo)指導(dǎo)下，中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策。從前三季度來看，各地累計(jì)加碼調(diào)控超400次，調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富。

隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效，市場(chǎng)情緒明顯回落，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企投資意愿和動(dòng)力亦顯不足。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。尤其是下半年以來，市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變，百城新建住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，其中二手住宅收窄幅度較大。11月，百城新建住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)下跌。

中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，今年11月價(jià)格出現(xiàn)下跌是市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志。二手房?jī)r(jià)格下跌持續(xù)兩個(gè)月，二手房通常是新房?jī)r(jià)格的前瞻指標(biāo)，也表明未來新房?jī)r(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下行。

從房企來看，雖然代表房企積極營(yíng)銷，加大優(yōu)惠力度搶收回款，但在下半年市場(chǎng)降溫的情況下，難改銷售業(yè)績(jī)下滑的現(xiàn)實(shí)。

黃瑜表示，截至11月30日，前100企業(yè)今年累計(jì)銷售額總共有10.7%的增長(zhǎng)，其中，11月份則是下降28%。從銷售業(yè)績(jī)完成度上來看，企業(yè)壓力較大，其中50個(gè)代表企業(yè)平均完成率只有83%。而在過去幾年，其到11月底的業(yè)績(jī)完成率可以達(dá)到90%，而今年只有少數(shù)企業(yè)表現(xiàn)較好。

上半年與下半年冰火兩重天

值得關(guān)注的是，報(bào)告顯示，2021年上半年，百城新建住宅價(jià)格漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格漲幅也居年內(nèi)高位。下半年以來，新房和二手房市場(chǎng)齊降溫，尤其是二手房市場(chǎng)降溫更為明顯。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹也表示，今年房地產(chǎn)和往年真的完全不同。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積這樣的前端市場(chǎng)，會(huì)滯后于末端市場(chǎng)3-6個(gè)月。而今年上半年房地產(chǎn)前端和末端都是同漲，到了下半年又同跌，沒有滯后的變化。這在過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)上很少見到。

秦虹將上述現(xiàn)象歸結(jié)為兩個(gè)原因，一是從去年8月份開始，“三道紅線”的管理以及從今年開始實(shí)施對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求和供給兩端同時(shí)收緊，改變了房地產(chǎn)行業(yè)過去二十幾年來形成的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高毛利的發(fā)展模式。二是頭部企業(yè)債務(wù)違約帶來的連鎖反應(yīng)。頭部房企的爆雷對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了信用危機(jī)。其中，第一時(shí)間所有的金融機(jī)構(gòu)、地方政府、購買者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降。

“地方政府收緊了預(yù)售款的監(jiān)管，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)的管控，甚至有的商業(yè)銀行不愿意給民營(yíng)房企貸款。購房者也是一樣謹(jǐn)慎，當(dāng)一些企業(yè)打折銷售的時(shí)候，三四線城市的房子賣不掉了，大家都在觀望。”秦虹如是說。

這一市場(chǎng)變化，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯，上半年市場(chǎng)活躍下房企積極拿地，市場(chǎng)熱度較高；下半年市場(chǎng)調(diào)整和資金壓力下，房企拿地意愿降低，各地流拍撤牌率上行。

據(jù)黃瑜介紹，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，今年排名前100企業(yè)的拿地金額同比下降17.7%。從拿地金額與銷售金額的比值上看，50個(gè)代表企業(yè)平均只占25%，而過去的平均值是40%。

業(yè)內(nèi)：面對(duì)市場(chǎng)新周期要順勢(shì)而為

對(duì)于2022年的房地產(chǎn)調(diào)控，一直是行業(yè)產(chǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不會(huì)變，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)控政策保持穩(wěn)定性，短期存在改善預(yù)期。此外，“兩個(gè)維護(hù)”將得到更好地貫徹落實(shí)，各地“保交付”政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，各地樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年。

秦虹表示，過去的金融政策已經(jīng)取得了成效。這表現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款在新增貸款中的比重下降，2016年達(dá)到了44.8%，而今年9月份新增貸款里投放到房地產(chǎn)的貸款已經(jīng)降到了18.12%。這已經(jīng)降到了2012年的水平。

因此，秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步收緊的可能性不是太大了。預(yù)期未來的金融政策是鞏固成效，方向不變。

而根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入了下行周期，但是黃瑜認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間還在，在“十四五”期間仍然還會(huì)保持每年十幾萬億的市場(chǎng)。即使市場(chǎng)處于下行階段，但是仍然還有空間。不過，房企一定要認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的周期，順勢(shì)而為，要有新的心態(tài)和新的模式。比如，適度控規(guī)模，調(diào)節(jié)奏，保持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，切忌盲目多元化。

對(duì)于多元化，黃瑜強(qiáng)調(diào)，“目前房地產(chǎn)企業(yè)都在談轉(zhuǎn)型，甚至有的說轉(zhuǎn)行，其實(shí)很有難度，很多失敗的案例不一定是地產(chǎn)行業(yè)問題，很多是盲目多元的問題。延伸過程中一定要做企業(yè)本身能做的事情，基于其現(xiàn)有資源可以做的事情，做相應(yīng)地提升和轉(zhuǎn)型升級(jí)。比如，在物業(yè)行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都取得比較好的成績(jī)，物業(yè)資本市場(chǎng)也給房企帶來很多期待。”