獲得境內(nèi)債務(wù)展期，對(duì)遭遇流動(dòng)性問(wèn)題的房企來(lái)說(shuō)確實(shí)是一則好消息，但這并不代表，高懸在這些房企上方的達(dá)摩克利斯之劍已經(jīng)摘下。
近期，包括
陽(yáng)光城、中國(guó)奧園、花樣年、北京鴻坤偉業(yè)等在內(nèi)的多家房企均獲得了境內(nèi)債券展期。展期讓這些房企爭(zhēng)取了一定的債務(wù)斡旋時(shí)間，但能否妥善解決流動(dòng)性危機(jī)、繼續(xù)活下去是獲得債務(wù)展期后最關(guān)鍵的問(wèn)題。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方采訪了解到，在宏觀調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度下，投資人和債權(quán)人的房地產(chǎn)信仰已經(jīng)動(dòng)搖。債務(wù)展期后依舊會(huì)面臨后期集中到期，在涉及存亡之時(shí)，房企也將不得不“斷臂求生”，資產(chǎn)處置效果和境外債務(wù)變化將是接下去的挑戰(zhàn)。
境內(nèi)債務(wù)展期獲喘息機(jī)會(huì)
自2021年11月份以來(lái)，中國(guó)奧園一直在為三筆境內(nèi)債券尋求債券方案。
11月29日，中國(guó)奧園“平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的債券獲得展期。該筆債券起息日為2020年12月8日，原定到期日期為2021年12月3日，規(guī)模約1.5億元。
此前，中國(guó)奧園另外兩筆境內(nèi)債在到期日之前也展期通過(guò)。11月24日，“深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)”獲得展期，該筆債券發(fā)行規(guī)模共5.5億元，發(fā)行利率為5.8%，原定于2021年11月26日到期。
11月22日，中國(guó)奧園公告稱(chēng)，奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券的決議案，已于2021年11月19日召開(kāi)的奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券的持有人會(huì)議上獲通過(guò)，據(jù)此奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券的持有人已批準(zhǔn)延長(zhǎng)贖回日期。這筆債券到期日為2022年5月20日，行權(quán)日為2021年11月22日，合計(jì)為8.16億元。
以上三筆債券展期方案兌付都較為一致，即整體展期一年，債務(wù)分三次兌付，時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房企債務(wù)展期釋放出企業(yè)面臨流動(dòng)性困難，無(wú)法按期償還即將到期債務(wù)，以及為避免違約，爭(zhēng)取財(cái)務(wù)調(diào)整時(shí)間的信號(hào)。房企應(yīng)利用債務(wù)展期時(shí)間積極籌措資金，及時(shí)與債權(quán)人溝通并按期償還債務(wù)。
11月24日，花樣年集團(tuán)(中國(guó))有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)花樣年)公告，“20花樣02”2021年第四次債券持有人會(huì)議已于11月23日召開(kāi)。關(guān)于有條件同意發(fā)行人延期兌付“20花樣02”利息的議案，在會(huì)上獲得債券持有人和/或代理人表決通過(guò)，2021年11月25日應(yīng)付利息1.16億元中80%延期至2022年11月25日支付。
“20花樣02”發(fā)行規(guī)模合計(jì)15.43億元，到期日為2023年9月8日，票面利率7.5％。
這些境內(nèi)債券的展期只是遭遇流動(dòng)性問(wèn)題房企過(guò)的第一個(gè)關(guān)口，境外債更是一個(gè)難關(guān)。
除了境內(nèi)債，中國(guó)奧園還有兩筆美元債將在明年1月到期，即2022年1月22日到期的1.87億美元債、2022年1月23日到期的4.99億美元債。
佳兆業(yè)目前也尚有兩筆美元債處于利息支付的寬限期。
“所有這些房企，如果出現(xiàn)海外美元債違約，且一個(gè)月寬限期內(nèi)不能償還，那么他們所有的海外債務(wù)都將違約，這也將導(dǎo)致他們的國(guó)內(nèi)債務(wù)違約和受影響。”匯生國(guó)際融資總裁黃立沖對(duì)記者指出，這一輪的挑戰(zhàn)是，并非房企規(guī)模大就安全。
相較于境內(nèi)債券，境外債券的應(yīng)對(duì)更為艱難。當(dāng)代置業(yè)曾試圖展期一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據(jù)，但最終未能成功，已經(jīng)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約。
展期之后如何活下去？
劉水指出，債務(wù)展期結(jié)后，如果房企未能償還債務(wù)，仍會(huì)發(fā)生債務(wù)違約。房企仍需通過(guò)出售資產(chǎn)、出讓項(xiàng)目、股東注資等方式積極自救。在獲得債務(wù)展期后，房企仍需嚴(yán)控預(yù)算、加大銷(xiāo)售回款，有效增加現(xiàn)金流。
除了彩生活將旗下資產(chǎn)萬(wàn)象美及開(kāi)元國(guó)際物業(yè)相關(guān)股權(quán)出售給碧桂園服務(wù)外，花樣年的資產(chǎn)處置也終于有了新進(jìn)展。
11月29日，花樣年在北京的兩個(gè)項(xiàng)目股權(quán)被轉(zhuǎn)讓。資料顯示，北京祥晟輝年置業(yè)有限公司、北京祥鼎置業(yè)有限公司所持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為北京市密云區(qū)的國(guó)祥府、國(guó)祥云著兩項(xiàng)目，股權(quán)變更前由首開(kāi)、住總、旭輝及花樣年四家共同持股。
花樣年方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，國(guó)祥府、國(guó)祥云著兩項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬實(shí)，此舉有助于為公司減債、減輕償付壓力，并補(bǔ)充流動(dòng)性。花樣年同時(shí)表示，公司在有條不紊地推進(jìn)一系列減債工作，并采取措施緩解流動(dòng)資金問(wèn)題，未來(lái)不排除其他項(xiàng)目作類(lèi)似安排。
11月14日，中國(guó)奧園以虧損約1.77億港元的代價(jià)出售香港53年樓齡項(xiàng)目，作價(jià)為9億港元。
同策研究院資深分析師肖云祥在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，實(shí)際上，目前一些房企通過(guò)外部融資渠道融資還是存在較大阻力的，只能通過(guò)銷(xiāo)售和出售資產(chǎn)、股權(quán)等方式來(lái)獲得資金流入。但需要注意的是，在目前市場(chǎng)下行的背景下，資產(chǎn)接盤(pán)者已經(jīng)十分謹(jǐn)慎。
股權(quán)融資方面，由于二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的持續(xù)下行，股票估值已經(jīng)較低，即使通過(guò)出售股權(quán)的方式獲得融資，所起到的效果已經(jīng)不大，特別是出現(xiàn)“暴雷”的房企，估值已經(jīng)很低。
債券展期可以讓這些房企得以喘息，但仍需要爭(zhēng)分奪秒處置可能出現(xiàn)的危機(jī)。
11月25日晚間，花樣年公告表示，11月24日，主要附屬公司香港花樣年投資控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)花樣年投資）被申請(qǐng)清盤(pán)呈請(qǐng)，原因據(jù)稱(chēng)是未償還本金為1.49億美元貸款融資，花樣年投資為擔(dān)保人。花樣年將尋求法律意見(jiàn)以維護(hù)合法權(quán)益，并采取一切必要措施解決此事。
另外，近期市場(chǎng)上傳出關(guān)于“申萬(wàn)菱信資產(chǎn)-惠聚2號(hào)集合資產(chǎn)管理集合重大事項(xiàng)的公告”，奧園及旗下子公司珠海保稅區(qū)啟恒物流有限公司未按時(shí)履行相應(yīng)的還款義務(wù)，截至到期日尚有6590萬(wàn)元未予兌付。
11月30日，奧園集團(tuán)在一份公告中表示，公司于11月10日開(kāi)始與申萬(wàn)菱信就存續(xù)產(chǎn)品展期事項(xiàng)進(jìn)行溝通，已與申萬(wàn)菱信達(dá)成一致意見(jiàn)，將于近期完成申萬(wàn)菱信資產(chǎn)-惠聚2號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃（“惠聚2號(hào)”）的兌付工作。
“需要債務(wù)展期的房企首先面臨的是如何活下去。如果未能妥善解決流動(dòng)性困難，房企將發(fā)生債務(wù)違約，嚴(yán)重影響房企信用。”劉水補(bǔ)充道，其次是持續(xù)發(fā)展，在行業(yè)趨向平穩(wěn)發(fā)展的背景下，房企應(yīng)妥善解決流動(dòng)性危機(jī)。步入正常經(jīng)營(yíng)節(jié)奏后，良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力將是房企持續(xù)發(fā)展的重要保障。
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