今年的房地產(chǎn)和往年真的完全不同。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹2日在“2021中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2022中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”上表示。
秦虹解釋，通常來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)發(fā)生變化時(shí)，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等前端市場(chǎng)數(shù)據(jù)會(huì)滯后于末端市場(chǎng)3-6個(gè)月，而今年卻是上半年同漲，下半年同跌，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上很少見(jiàn)。
出現(xiàn)這一情況的原因，秦虹認(rèn)為，首先就是從去年8月份開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)負(fù)債率“三條紅線”的管理和從今年開(kāi)始實(shí)施的對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，資金的需求和供給兩端同時(shí)收緊，改變了行業(yè)過(guò)去二十幾年來(lái)所形成的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高毛利的發(fā)展模式。
該報(bào)告會(huì)由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦，報(bào)告會(huì)發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié) & 2022展望》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。
報(bào)告顯示，2021年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)；百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%。50個(gè)代表城市前11個(gè)月新建商品住宅成交規(guī)模同比增長(zhǎng)，但下半年成交規(guī)模降至2015年以來(lái)同期最低水平。
“到了今天，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期。根據(jù)中指研究院百城價(jià)格指數(shù)，今年11月的價(jià)格指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了下跌，在過(guò)去幾年來(lái)是首次，也是市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志。”中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹，二手房更是持續(xù)兩個(gè)月下跌，二手房通常是新房?jī)r(jià)格的前瞻指標(biāo)，也表明未來(lái)新房還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)價(jià)格下行。
報(bào)告顯示，2021年中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策，前三季度中央及地方持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地累計(jì)加碼調(diào)控超400次。隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效，下半年市場(chǎng)情緒明顯回落，中央及各部委繼續(xù)釋放積極穩(wěn)定信號(hào)，指導(dǎo)銀行按揭額度邊際改善，部分城市也結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)，發(fā)布相關(guān)“扶持性”政策。
對(duì)于接下來(lái)的政策走向，秦虹認(rèn)為，為鞏固來(lái)之不易的調(diào)控成果，大方向是不會(huì)變的。但房地產(chǎn)金融政策仍有優(yōu)化空間，應(yīng)疏堵結(jié)合，如支持剛需，及時(shí)發(fā)放按揭貸款，滿足老百姓對(duì)美好生活的向往等。
報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開(kāi)工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
在需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境有所改善，推動(dòng)合理需求正常釋放，但受新房供應(yīng)端縮量、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地等因素影響，預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷售面積下降6.8%-8.3%，銷售均價(jià)則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，漲幅在2.0%-3.5%之間；供應(yīng)端，全年宅地成交縮量，疊加房企資金壓力下新開(kāi)工意愿減弱，新開(kāi)工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，同比下降4.0%-5.5%。(完)
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