盡管政策面已經(jīng)出現(xiàn)了邊際放松的信號(hào)，但市場(chǎng)端，房企的銷(xiāo)售頹勢(shì)仍舊沒(méi)有改善的跡象。
11月30日，多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了11月的房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)榜單，顯示即便各家企業(yè)努力沖刺年底業(yè)績(jī)，然而房企自7月份以來(lái)向下的銷(xiāo)售趨勢(shì)還在延續(xù)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月單月，TOP100房企全口徑銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)8450.3億元，同比大幅下挫近40%，跌幅明顯擴(kuò)大；同時(shí)，前11個(gè)月的累計(jì)同比漲幅僅為1.8%，業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩。
行業(yè)銷(xiāo)售跌幅持續(xù)擴(kuò)大的背后，是越來(lái)越多企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)的下挫。2021年11月，百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中超5成房企的同比降幅大于30%?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，11月單月，房企銷(xiāo)售同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企共有56家，較上月有明顯增加。
市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，多地政策出現(xiàn)寬松的意味，南通、哈爾濱等城市推出人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策，成都也出臺(tái)措施鼓勵(lì)項(xiàng)目加快上市銷(xiāo)售等，但目前來(lái)看，尚未明顯收效。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。僅一線城市成交有回升跡象，環(huán)比增長(zhǎng)10%；而25個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至35%。
萬(wàn)科單月登頂
克而瑞發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售全口徑金額8450.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比下降5.9%，而10月單月仍環(huán)比保持上漲的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，11月單月業(yè)績(jī)同比也延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至39.3%。
具體到企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降，其中有超過(guò)半數(shù)的房企同比降幅大于30%。
據(jù)億翰智庫(kù)提供的11月單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，以全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)計(jì)，萬(wàn)科以530億元的銷(xiāo)售額位列行業(yè)第一，碧桂園以529億元的銷(xiāo)售額緊隨其后；保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)分別實(shí)現(xiàn)380億元、367億元，位列三、四位。
但即便是頭部房企，11月單月銷(xiāo)售額同比仍是下挫的態(tài)勢(shì)。除恒大外，Top10房企中，綠地、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)的同比下跌幅度最大，分別為56%、47%、34%、30%、18%。
而在TOP11-20的房企中，中南置地、世茂、旭輝、新城、金科、
陽(yáng)光城、中梁等房企的單月銷(xiāo)售額同比跌幅在30%以上。實(shí)際上，縱觀TOP20房企在11月的銷(xiāo)售表現(xiàn)，僅有金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，增幅約為12%，銷(xiāo)售額約為170億元。
11月銷(xiāo)售表現(xiàn)的持續(xù)下挫，使得房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇渤霈F(xiàn)放緩。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售全口徑金額同比增幅僅為1.8%，較截至10月底的7.5%有明顯放緩。
鑒于7月以來(lái)銷(xiāo)售金額持續(xù)下滑，大部分房企截至目前的年度目標(biāo)達(dá)成率都不理想。
中指院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1-11月，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的32家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，目標(biāo)完成率均值約為83 %。其中綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)等企業(yè)提前超額完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，正榮集團(tuán)等企業(yè)的目標(biāo)完成率均超過(guò)90%。
盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jī)單月登頂，萬(wàn)科銷(xiāo)售目標(biāo)完成率約為72.7%，處于較低水平；除去恒大以及目前已完成私有化的首創(chuàng)置業(yè)之外，目前銷(xiāo)售目標(biāo)完成率最低的為金科集團(tuán)，僅實(shí)現(xiàn)69.9%。
“接下來(lái)要加大促銷(xiāo)力度，降價(jià)促銷(xiāo)回款。”某華東房企人士告訴記者，保證現(xiàn)金流是當(dāng)務(wù)之急。
各地政策顯轉(zhuǎn)向
市場(chǎng)連續(xù)疲軟的背景下，政策面早已在10月開(kāi)始出現(xiàn)緩和跡象，此前，多個(gè)城市已經(jīng)公開(kāi)出臺(tái)房?jī)r(jià)的“限跌令”，近日，又有地方政跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)護(hù)盤(pán)政策。
11月30日消息顯示，張家界市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的倡議書(shū)》稱(chēng)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格不高于備案價(jià)格，不得低于備案價(jià)格的80%。
11月29日，南通出臺(tái)了“人才新政3.0版”，其中提到人才購(gòu)房自住最高可享150萬(wàn)元補(bǔ)貼；近日宜昌也開(kāi)始發(fā)放“購(gòu)房首付款補(bǔ)貼券”。
11月23日，成都市發(fā)文放松預(yù)售資金監(jiān)管限制，譬如房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度；項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%。
平安證券稱(chēng)，成都新規(guī)在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)的同時(shí)，多措并舉緩解房企資金端壓力?？紤]當(dāng)前開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流承壓，行業(yè)下行壓力猶存的現(xiàn)狀，基于以穩(wěn)為主要求，政策仍有持續(xù)托底必要，后續(xù)不排除其他城市出臺(tái)類(lèi)似舉措。
10月份時(shí)，哈爾濱也出臺(tái)了“十六條”新政，從降低預(yù)售證許可申請(qǐng)門(mén)檻、適當(dāng)放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管、放寬二手房公積金貸款房齡年限、為人才和新市民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，多措并舉。
同時(shí)，義烏降低預(yù)售條件，并調(diào)整“公證搖號(hào)”政策；湖南發(fā)布推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)；東莞、惠州、江門(mén)、肇慶、珠海、揭陽(yáng)等地，紛紛減征免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅和土地增值稅，降低交易成本，緩解地方二手房成交下滑的頹勢(shì)。
“10月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月基本持平，但緊縮性政策占比由上月的50%進(jìn)一步下降至44%，地方房地產(chǎn)政策收緊趨勢(shì)繼續(xù)放緩。”中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心統(tǒng)計(jì)稱(chēng)。
上述研究中心認(rèn)為，從政策層面來(lái)看，短期房地產(chǎn)政策面已基本見(jiàn)底，后續(xù)將呈現(xiàn)邊際改善。近期長(zhǎng)春、哈爾濱、東莞等多地已出臺(tái)財(cái)稅支持類(lèi)政策，后續(xù)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)，尤其是庫(kù)存壓力較大的三四線城市為主，熱點(diǎn)一二線城市仍將保持審慎。
不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，政策面見(jiàn)底，并不意味著市場(chǎng)見(jiàn)底。在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，政策寬松幅度有限，對(duì)市場(chǎng)的提振作用也將受限。因此，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，但在邊際改善政策作用下，下行態(tài)勢(shì)將逐漸放緩。
事實(shí)上，就當(dāng)前并不樂(lè)觀的預(yù)期下，購(gòu)房者的信心尚未得到有效恢復(fù)，各地政府給出的鼓勵(lì)政策，目前來(lái)看，收效仍較微弱?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)底一般比政策底延遲幾個(gè)月，在11月政策有觸底跡象的情形下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)面的觸底需要等到明年。中信證券預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)的集中下跌可能會(huì)出現(xiàn)在今年第四季度，2022年3月開(kāi)始銷(xiāo)售才能出現(xiàn)回暖。
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