“金九銀十”失約之后，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，11月百城新建住宅均價(jià)近1.62萬(wàn)元/平方米，環(huán)比微跌0.04%；11月百城二手房均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比微跌0.08%，跌幅較10月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。
從成交來(lái)看，中指數(shù)據(jù)顯示，11月樓市整體成交上行，但各線城市表現(xiàn)不一，一二線城市成交環(huán)比上升16.7%，大量三線城市成交下降。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新房?jī)r(jià)格浮動(dòng)往往具有結(jié)構(gòu)性特征，月度成交數(shù)據(jù)受季節(jié)性因素影響，11月整體成交上升也與房企促銷后集中網(wǎng)簽有關(guān)。
11月多地公布第三批次集中供地規(guī)則或進(jìn)行土地出讓，調(diào)整土拍規(guī)則，降低拿地門檻，但從實(shí)際來(lái)看調(diào)動(dòng)房企拿地積極性效果有限，摘地房企多為國(guó)企，其中不乏城投公司身影。
某品牌房企投資經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，國(guó)有房企資金相對(duì)充裕，民營(yíng)企業(yè)年底資金緊張。受集中供地政策和房地產(chǎn)信貸調(diào)整等因素影響，其所在企業(yè)今年完成年度拿地計(jì)劃難度大，該企業(yè)在其工作城市年初至今一無(wú)所獲。
國(guó)盛證券分析認(rèn)為，“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等長(zhǎng)效機(jī)制將長(zhǎng)期落實(shí)，但目前市場(chǎng)基本面下行超預(yù)期，短期內(nèi)政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)信貸端及需求端將會(huì)適度放松。
全國(guó)樓市漲少跌多
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2021年11月，百城新建住宅平均價(jià)格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%；同比上漲2.72%，漲幅較10月收窄0.36個(gè)百分點(diǎn)。
臨近年底，房企為完成今年業(yè)績(jī)沖刺，采取多種優(yōu)惠促銷手段。中指研究院分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者入市動(dòng)力仍然不足。新建住宅方面，長(zhǎng)三角城市群新房?jī)r(jià)格連續(xù)2月下跌，11月環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，溫州、昆山、寧波等9城均由漲轉(zhuǎn)跌，南京環(huán)比跌幅擴(kuò)大，上海延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。
京津冀城市群內(nèi)多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.28%轉(zhuǎn)為下跌0.02%，廊坊、張家口等部分城市自年初以來(lái)持續(xù)處于下跌狀態(tài)。
新房?jī)r(jià)格變化受房企推盤節(jié)奏、市場(chǎng)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格、房企促銷力度等多種因素影響。潘浩提醒，新房?jī)r(jià)格浮動(dòng)往往具有結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，以整體價(jià)格變化反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)需要謹(jǐn)慎。
由于新房?jī)r(jià)格往往受政策限價(jià)影響，二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)成為觀察真實(shí)市場(chǎng)交易情緒的風(fēng)向標(biāo)。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，百城二手住宅平均價(jià)格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.66%，漲幅較10月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。
具體到城市，在中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)監(jiān)測(cè)的315城中，150城11月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，2城二手房?jī)r(jià)格與10月持平，163城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。從全國(guó)二手房?jī)r(jià)格變化來(lái)看，跌多漲少的格局仍未扭轉(zhuǎn)。
中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市11月二手房?jī)r(jià)格均有所上漲，北京、上海、廣州、深圳分別環(huán)比漲幅分別為0.6%、2.14%、8.04%、3.58%。
除價(jià)格之外，成交也是反映樓市變化的重要參考。中指數(shù)據(jù)顯示，11月樓市整體成交轉(zhuǎn)降為升，各線城市表現(xiàn)不一。
分城市來(lái)看，一線城市環(huán)比上升同比下降。11月一線城市整體成交環(huán)比上升16.7%，北京升幅顯著，為24.6%。同比來(lái)看，一線城市整體成交下降，降幅為11.1%，其中廣州降幅顯著，為28.4%。
二線城市成交環(huán)比上升，三線城市成交環(huán)比下降。二線代表城市環(huán)比上升11.2%，同比下降27.6%。環(huán)比上升的城市中，溫州升幅顯著，為35.8%；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，大連環(huán)比降幅較大，為39.2%。三線代表城市成交量環(huán)比下降18.7%，韶關(guān)降幅較大，為42.5%。
針對(duì)11月不同線級(jí)城市呈現(xiàn)出的差異化特征，潘浩指出，經(jīng)濟(jì)活力高、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的高線級(jí)城市，往往有常住人口持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期，購(gòu)房確定性較強(qiáng)；低線級(jí)城市往往供需缺口不大，市場(chǎng)平穩(wěn)預(yù)期占主導(dǎo)，因此在市場(chǎng)出現(xiàn)趨冷的情況下購(gòu)房者往往并不急于出手。
為保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，9月底以來(lái)中央持續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，房地產(chǎn)信貸也有所放松，部分城市推出“限跌令”。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬認(rèn)為，12月部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善。但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端尚需時(shí)間，到年末房地產(chǎn)銷售規(guī)?；蚶^續(xù)回落，房?jī)r(jià)保持小幅波動(dòng)。
土拍規(guī)則調(diào)整效果有限
申港證券研究發(fā)現(xiàn)，2008 年至今，土地溢價(jià)率與房?jī)r(jià)變化全面聯(lián)動(dòng)。今年年初至今，全國(guó)土地溢價(jià)率受到嚴(yán)格壓制，一線城市土地溢價(jià)率從8%繼續(xù)下降至3%以下，二線城市土地溢價(jià)率從17%下降至13.5%，三線城市土地溢價(jià)率下滑最快，從年初26%下降至7%，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲亦有一定作用。
集中供地被認(rèn)為是控制土地溢價(jià)率的主要原因之一。第一批次集中供地項(xiàng)目可在今年入市銷售，房企又擔(dān)心后續(xù)無(wú)地可拿，因而拿地?zé)崆楦邼q，搶地現(xiàn)象明顯。其后多地調(diào)整第二批次集中供地規(guī)則，提門檻控溢價(jià)，疊加行業(yè)資金監(jiān)管逐步收緊，第二批次集中供地流拍情況增加，土拍溫度驟降。
11月第三批次集中供地試點(diǎn)城市密集發(fā)布土地出讓信息，僅11月15-21日當(dāng)周，就有廈門、武漢、重慶、北京、青島等城市發(fā)布集中供地公告，到11月末，第三批次集中供地信息已全部發(fā)布。
第三批次集中供地繼續(xù)調(diào)整和優(yōu)化土拍規(guī)則，拿地門檻和出讓條件在底線之上有所放松，如降低土拍起始價(jià)，降低參拍門檻，降低保證金比例，降低配建要求，提高項(xiàng)目限價(jià)等。多家分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為土拍規(guī)則的優(yōu)化，有助于提高房企拿地積極性，減少土地流拍情況發(fā)生。
如億翰智庫(kù)分析指出，放寬土地出讓金支付期限對(duì)吸引房企參與是更加有效的手段，但是考慮到地方財(cái)政需要，地方政府放寬的范圍或者程度都會(huì)有限。降低配建或產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要求也會(huì)提升地塊本身的盈利預(yù)期，不失為避免流拍的有效舉措之一。
但從第三批次集中供地進(jìn)行情況來(lái)看，房企拿地?zé)崆槿匀惠^低，土地溢價(jià)率整體繼續(xù)走低，土地流拍仍有發(fā)生，拿地主力多為國(guó)企，獲地名單中不乏城投公司身影。
前述某品牌房企投資經(jīng)理指出，城投公司一定程度上扮演“兜底”角色，對(duì)于防止土地流拍，穩(wěn)定政府土地出讓收入起到重要作用。拿地之后，城投公司可能會(huì)向其他房企尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作。
另一位龍頭房企市場(chǎng)分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，其所在城市也將迎來(lái)第三批次集中供地，但由于其所屬企業(yè)今年銷售欠佳，資金緊張，參與拿地的可能性很低。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，2021年1-11月，32家代表性房企銷售目標(biāo)完成率均值為83%，前兩年該值均超90%，估計(jì)大部分房企完成全年目標(biāo)難度很大。
受企業(yè)銷售業(yè)績(jī)重壓、工程款待支付、資金緊張等因素影響，房企拿地意愿持續(xù)下降。劉水指出，2021年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額23461億元，同比下降17.7%，降幅較1-10月明顯擴(kuò)大。
11月房企拿地總額創(chuàng)今年新低。劉水表示，2021年11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創(chuàng)單月新低。申港證券分析認(rèn)為，年初至今一二三線城市土地溢價(jià)率持續(xù)下降，地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
有分析認(rèn)為，經(jīng)過(guò)今年三次集中供地的改革與試錯(cuò)，2022年政府再度對(duì)集中供地規(guī)則進(jìn)行糾偏的可能性較大。
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